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칼럼

적법한 전차인은 원래 임차인의 우선변제권을 대위 행사할 수 있다

작성: 서권식 변호사 · 최초 게시 2026.11.05 · 최종 수정 2026.11.05
부동산임대차 지상권 전세권
핵심 결론 적법한 임차권 양수인은 종전 임차인의 우선변제권을 행사하고, 전차인은 이를 대위 행사할 수 있다. 임대주택법상 양도·전대 요건과 대항요건의 계속 여부에 따라 배당이의청구의 인용 여부가 달라진 확정사례다.

실무적 유의점

가. 임차권 양수인의 권리 행사와 전차인의 대위 행사를 구별해야 한다

배당이의를 제기하는 원고가 임차권 양수인인지 전차인인지에 따라 청구의 법적 구성이 달라진다.
임차권 양수인은 종전 임차인의 지위를 승계하여 우선변제권을 행사하지만, 전차인은 원래 임차인의 우선변제권을 대위 행사한다. 따라서 전차인인 원고는 자신의 전대차보증금반환채권과 대위 대상인 원임차인의 임대차보증금반환채권을 구별하고, 원임대차계약·확정일자·보증금 잔액을 함께 입증해야 한다.
전차인 자신의 보증금이 소액이라는 이유만으로 독립적인 최우선변제권이 발생한다고 구성해서는 안 된다.

나. 최초 임차인부터 현재 원고까지 권리와 점유의 승계 과정을 입증해야 한다

현재 원고의 전입신고만으로 종전 임차인의 우선순위가 유지되는 것은 아니다. 최초 임대차계약부터 각 양도·전대계약, 주택 인도 및 주민등록의 전출입 내역을 연결하여 대항요건이 단절되지 않았음을 밝혀야 한다.
이 사건에서는 종전 임차인이 전출한 다음 날 전차인이 전입하여 주민등록을 이어간 사례가 인정되었다. 반면 중간 임차인의 전출입 내역을 확인할 수 없거나 법정 양도·전대 요건을 갖추지 못한 경우에는 청구가 배척되었다.

다. 묵시적 동의와 임대주택법상 양도·전대 요건은 별도로 증명해야 한다

임대인의 명시적 동의서가 없더라도 사후 행위에 따라 묵시적 동의가 인정될 수 있다. 이 사건에서는 임대회사가 양도·전대를 문제 삼지 않았을 뿐 아니라, 새로운 입주자들에 대한 차임채권을 제3자에게 양도하고 통지한 사실이 중요한 근거가 되었다.
다만 구 임대주택법이 적용되는 경우에는 임대인의 동의 외에도 법령상 양도·전대 허용 사유를 갖추어야 한다. 원고는 종전 임차인의 근무·생업 등 이전 사유와 다른 시·군·구로의 퇴거 사실을 입증해야 하며, 단순히 임대인에게 손해가 없다는 주장만으로 법정 요건을 대신할 수 없다.

라. 토지와 건물의 배당재원 및 담보권 설정 시점을 나누어 계산해야 한다

토지에 저당권이 설정된 뒤 건물이 신축되었다면, 임차인은 선순위 토지 저당권자에 대하여 토지 매각대금에서 우선변제를 주장할 수 없다. 그러나 건물 매각대금에서의 우선변제 가능성은 별도로 판단해야 한다.
원고는 토지와 건물의 매각대금 안분액, 각 담보권의 순위 및 확정일자를 대조하여 배당표 경정액을 산출해야 한다. 소액임차인 보호 범위도 토지 담보권 설정일을 일률적으로 적용할 것이 아니라, 신축건물에 관한 담보권 취득 시점을 기준으로 검토해야 한다.
이 자료는 서권식 변호사가 실무를 처리하면서 참조한 판례를 바탕으로, 실무상 유의할 점에 주안점을 두고 법리적 쟁점을 정리한 것입니다. 본문의 판례와 법령은 국가법령정보센터에 원문이 실려 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 국가법령정보센터로 연결되지 않는 판례·법령은 공개되지 않은 하급심·환송심 판결 등을 판결문과 원문을 직접 확보·확인하여 정리한 것입니다.
주요 판례·법령 2009다101275, 2005다64255

해당판결

대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결〔배당이의〕
청구·쟁점최종 결과
우선변제권이 인정된 원고 21명의 배당이의청구합계 241,000,000원을 배당하는 원심 판단 유지·확정
위 원고들에 대한 배당을 배제해야 한다는 피고 은행의 주장상고기각
양도·전대의 적법성이 인정되지 않은 원고 중 상고한 3명의 청구청구기각 유지·확정
피고 은행에 대한 배당액3,015,506,681원에서 2,774,506,681원으로 경정
원심은 전체 원고 34명 중 21명에 대한 배당을 인정하고, 나머지 13명의 청구를 기각하였다. 대법원은 은행과 패소 원고 중 3명이 제기한 상고를 모두 기각하였다.
하급심
  • 제1심: 대전지방법원 천안지원 2009. 2. 13. 선고 2008가합2954 판결. 일부 원고들의 배당이의청구를 인용하였다.
  • 항소심: 대전고등법원 2009. 11. 20. 선고 2009나2024 판결. 제1심에서 승소한 원고 중 2명의 청구를 추가로 기각하고, 원고 21명에게 합계 241,000,000원을 배당하도록 배당표를 경정하였다.

관련판례

관련법령

사실관계

가. 토지 담보권 설정 후 아파트가 신축되었다

피고 은행은 1994. 7. 25. 임대회사에 임대주택 건설자금 32억 원을 대여하면서 토지에 채권최고액 41억 6,000만 원의 근저당권을 설정하였다.
그 후 토지 위에 임대아파트가 건축되었다. 은행은 아파트에 관하여 2005. 3. 21. 근저당권설정청구권가등기를 마치고, 2006. 2. 2. 그 가등기에 기한 근저당권설정등기를 마쳤다.
은행의 경매신청에 따라 2006. 3. 23. 경매개시결정등기가 이루어졌고, 배당요구 종기는 2006. 6. 20.이었다.

나. 원고들은 최초 임차인 또는 임차권 양수인·전차인이었다

일부 원고는 임대회사와 직접 계약한 최초 임차인이었고, 나머지는 최초 임차인이나 그 이후 임차인으로부터 임차권을 양수하거나 주택을 전차한 사람들이었다.
임대회사가 부도난 상태여서 양도·전대 당시 명시적인 동의를 받지는 못하였다. 그러나 임대회사는 이후 원고들에 대한 차임채권을 제3자에게 양도하고 이를 통지하였다.
원고들 사이에는 종전 임차인의 퇴거 지역과 사유, 전출입 기록 및 확정일자 등에 차이가 있었다.

다. 배당에서 제외된 원고들이 은행을 상대로 배당이의를 제기하였다

경매법원은 2008. 6. 19. 다른 우선권자 등에 배당한 뒤 남은 3,015,506,681원을 은행에 배당하고, 이 사건 원고들에게는 배당하지 않는 배당표를 작성하였다.
원고들은 배당기일에 이의를 진술하고 7일 이내에 배당이의의 소를 제기하였다. 은행은 전차인에게 우선변제권이 없고, 임대인의 동의 없는 양도·전대는 부적법하며, 토지에 선순위 근저당권이 있다는 이유로 다투었다.

법리

가. 적법한 양도·전대와 대항요건의 계속이 있으면 종전 대항력이 유지된다

대법원은 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절되었다고 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 종전 대항력이 유지된다고 판단하였다.
즉, 점유자와 주민등록 명의자가 바뀌었다는 이유만으로 기존 대항력이 소멸하는 것은 아니다. 적법한 승계와 공시의 연속성이 인정되면 임차권의 동일성이 유지된다.
이 사건에서도 이러한 요건을 갖추고 배당요구 종기까지 대항요건을 유지한 원고들에 대해서는 종전 임차인의 권리를 기초로 우선변제를 인정하였다.

나. 임차권 양수인은 우선변제권을 행사하고, 전차인은 이를 대위 행사한다

임차권 양도에서는 원래 임차인이 임대차관계에서 탈퇴하고 양수인이 그 지위를 이어받으므로, 양수인은 종전 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있다.
반면 전대차에서는 원래 임차인이 임대차관계에 남아 있으므로, 전차인은 원래 임차인이 가진 확정일자에 따른 우선변제권과 소액보증금 우선변제권을 대위 행사한다.
원심은 소액전차인에게 소액임차인과 같은 권리가 인정된다는 취지로 설명하였다. 대법원은 그 설시에 일부 적절하지 않은 부분이 있다고 지적하면서도, 원고들의 주장에 원임차인의 권리를 대위 행사한다는 취지가 포함되어 있다고 보아 결론을 유지하였다.
따라서 이 판결을 전차인에게 독립적인 우선변제권이나 임대인에 대한 직접적인 전대차보증금 반환청구권을 인정한 것으로 이해해서는 안 된다.

다. 명시적 동의가 없더라도 묵시적 동의가 인정될 수 있다

대법원은 민법 제629조가 임대인의 인적 신뢰와 경제적 이익을 보호하기 위한 규정이라고 설명하였다. 따라서 임대인의 승낙이 없더라도 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있으면, 동의 없는 양도·전대만을 이유로 임대차를 해지할 수 없다.
이 사건에서는 임대회사의 부도로 동의를 받기 어려웠고, 임대회사가 양도·전대를 이유로 계약을 해지하려 한 사정도 없었다. 더욱이 원고들에 대한 차임채권을 제3자에게 양도하고 통지하였다.
대법원은 이러한 사정들을 종합하여, 임대회사가 원고들을 적법한 임차인·전차인으로 인정하고 양도·전대에 묵시적으로 동의하였다는 원심 판단을 수긍하였다.

라. 임대주택법상 허용 요건이 없으면 대항력의 승계를 인정할 수 없다

구 임대주택법은 임차권의 양도·전대를 원칙적으로 금지하고, 법령상 예외 사유와 임대사업자의 동의를 갖춘 경우에 허용하였다.
대법원은 임차인의 자격과 선정 방법을 엄격히 규율하고 무단 양도·전대에 형사처벌까지 두는 제도의 취지를 고려하였다. 그 결과 이 사건에서 문제 된 근무·생업 등으로 다른 시·군·구로 퇴거하는 요건을 갖추지 못하였다면, 양도·전대가 임대사업자에 대하여 적법·유효하다고 할 수 없고 종전 대항력도 유지되지 않는다고 판단하였다.
상고한 원고 3명은 종전 임차인의 전출입 내역을 확인할 수 없거나 같은 천안시 안으로 퇴거한 경우여서 위 요건이 인정되지 않았다.
또한 해당 주택이 법률상 지원과 규제를 받는 건설임대주택이라면, 건설한 사람이 임대사업자로 등록하지 않았다는 이유만으로 구 임대주택법의 적용을 배제할 수 없다고 보았다.

마. 토지에서 우선변제를 받지 못하더라도 건물에서는 받을 수 있다

대법원은 토지 저당권 설정 후 건물이 신축된 경우, 신축건물의 임차인에게 토지 매각대금에서의 우선변제를 인정하면 토지 저당권자가 예측하지 못한 손해를 입게 된다고 보았다.
그러나 신축건물의 매각대금은 별도로 판단한다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 건물의 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 수 있다.
소액보증금 범위를 정하는 경과조치에서도 신축건물에 관한 담보권 취득 시점을 기준으로 삼아야 한다. 이 사건에서는 토지 근저당권 설정일인 1994년이 아니라 건물에 관한 가등기일인 2005. 3. 21.을 기준으로, 당시 해당 지역의 보증금 3,000만 원 이하·최우선변제액 1,200만 원 기준을 적용하였다.
또한 소액임차인이면서 확정일자에 따른 우선변제권도 가진 경우에는 최우선변제액을 넘는 나머지 보증금도 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 수 있다. 소액보증금 보호의 주택가액 2분의 1 제한을 확정일자에 따른 우선변제권 전체에 적용해서는 안 된다.
위 금액은 이 사건에 적용된 당시 기준이다.
검토대상 판결문
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이 글이 다룬 조문
민법 제404조 민법 제629조 임대주택법 제13조 임대주택법시행령 제10조 주택임대차보호법 제3조 주택임대차보호법 제3조의2 주택임대차보호법 제8조 주택임대차보호법시행령 제3조 주택임대차보호법시행령 제4조

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