해당판결
대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다56392 판결〔소유권이전등기〕
민법 제125조·제126조·제129조의 표현대리는 모두 상대방의 선의·무과실을 요구한다. 대법원은 매수인이 대리권의 존부를 확인할 필요가 있었는데도 확인하지 않았다고 보아, 표현대리를 인정한 원심판결을 파기환송하였다. 파기환송 후의 재판 결과와 확정 여부는 확인되지 않는다.
하급심
가. 울산지방법원 2007. 12. 21. 선고 2006가단49412 판결
원고의 소유권이전등기청구를 인용하였다. 원심판결에 나타난 청구 내용은 피고가 원고로부터 129,337,450원을 지급받음과 동시에, 두 필지에 관하여 2006. 4. 6. 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행하라는 것이다.
나. 울산지방법원 2008. 6. 26. 선고 2008나627 판결
대리인으로 행위한 사람이 진입로 토지의 지분을 소유하고 있었고 공장설립승인도 그 명의로 이루어졌다는 사정 등을 들어, 매수인이 처분권한을 믿은 데 과실이 없다고 판단하였다. 피고의 항소를 기각하여 제1심판결을 유지하였으나, 대법원에서 파기되었다.
관련판례
가. 대법원 1998. 5. 29. 선고 97다55317 판결
대리권 소멸 후 선임된 복대리인의 거래에도 상대방이 선의·무과실이면 민법 제129조의 표현대리가 성립할 수 있다고 판단하였다.
앞서 정리한 이 판결과 이번 판결은 대리권이 실제로 존재하지 않더라도 거래 상대방을 보호할 수 있으나, 선의·무과실이 필요하다는 공통된 법리를 따른다. 이번 사건은 구체적인 의심 사정을 확인하지 않은 매수인에게 과실이 있다고 판단한 사례이다. 위 판결은 비교를 위한 관련판례이며, 이번 대법원판결이 직접 인용한 판례는 아니다.
관련법령
가. 표현대리에 관한 규정
나. 공장설립승인의 취소에 관한 당시 규정
- 구 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(2005. 8. 4. 법률 제7678호로 개정되기 전의 것) 제13조의5
- 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령 제19조의4 제1호 — 이 사건 매매 당시 적용 조문.
대법원은 위 규정에 따라 공장설립승인 후 3년 또는 일정한 경우 2년 내에 정당한 사유 없이 착공하지 않으면 승인을 취소할 수 있다는 점을 지적하였다. 이는 오래된 공장설립승인이 여전히 유효한지 확인할 필요가 있었다는 판단의 근거이다.
법률의 구법 표시는 판결문과 동일하게 기재하였다. 시행령은 판결문에 별도의 개정 전 표기가 없어 당시 시행본을 연결하였다.
사실관계
가. 부동산 소유자, 매수인 및 대리인으로 행위한 사람의 관계
원고 A는 자신이 운영하던 공장을 이전하기 위하여 공장부지를 매수하려는 사람이었다. 피고 B는 소유권이전등기청구의 대상인 토지 두 필지의 소유자였다.
E는 과거 B로부터 부동산 처분을 위임받았던 사람으로, 이 사건 매매에서도 B의 대리인으로 행위하였다. 공인중개사가 A와 E 사이의 거래를 중개하였다.
매매 대상 공장부지에는 피고 소유의 두 필지 외에 진입로로 사용되는 인접 토지의 지분도 포함되어 있었다. 원심은 E가 이 진입로 토지의 137/572 지분을 소유하고 있었다는 사정을 대리권에 대한 신뢰의 근거로 고려하였다.
나. 위임장 교부 후 대리권이 철회되었으나, 약 4년 뒤 매매계약이 체결됨
따라서 계약 당시에는 이미 대리권이 철회되어 있었다. E가 제시한 자료도 약 4년 전 작성된 위임장과 2002년 초 발급된 인감증명서였으며, B의 인감도장과 등기필증은 소지하지 않았다.
위임장에는 E 외에 다른 사람도 대리인으로 기재되어 있었고, 진입로 토지에는 그 다른 대리인 명의의 처분금지가처분등기도 존재하였다.
다. 공장설립승인의 명의변경과 대금 지급에 관한 특약
A는 해당 부지에 공장을 신축하려는 목적에서 계약하였다. 이에 당사자들은 공장설립승인의 명의가 A 앞으로 변경된 뒤 중도금을 지급하기로 약정하였다.
또한 계약에는 매수인이 매도인 B의 은행계좌에 계약금을 입금함과 동시에 계약의 효력이 발생한다는 특약이 있었다.
그러나 A는 계약금을 B가 아닌 E에게 지급하였다.
라. 폐기물 처리와 체납세금 납부 등을 위한 금전 지급
E는 부지의 폐기물을 처리해야 공장설립승인의 명의변경이 가능하다고 설명하였다. A는 폐기물 처리비용과 명의변경을 위한 E의 체납세금 등으로 101,662,550원을 지급하였다.
원심은 이를 공장설립승인의 명의변경을 위하여 E에게 중도금을 지급한 것으로 평가하였다. 계약 후 폐자재 수거와 토목공사 등도 E가 시행하였다.
그러나 대법원이 확인한 바에 따르면, 공장설립승인은 매매계약 체결 전에 이미 취소되어 있었다.
마. 매수인의 이전등기청구와 소유자의 거절
A는 B를 상대로 잔액 129,337,450원 지급과 동시에 소유권이전등기를 이행하라고 청구하였다.
B는 E에게 대리권이 없었고, A도 오래된 위임장만 믿었을 뿐 본인에게 확인하지 않았으므로 표현대리로 보호받을 수 없다고 주장하였다.
제1심과 원심은 A의 청구를 받아들였지만, 대법원은 A의 과실을 인정하여 원심판결을 파기환송하였다.
법리
가. 표현대리는 대리권에 관한 외관만으로 성립하지 않는다
상대방이 실제로 대리권이 없다는 사실을 몰랐다는 것만으로는 부족하다. 거래 당시의 사정에 비추어 필요한 주의를 다하였는데도 알 수 없었어야 한다.
따라서 위임장이 존재하고 대리인이 현장을 관리하였다는 사정은 판단 자료가 될 수 있지만, 그 사실만으로 표현대리의 성립이 보장되지는 않는다.
나. 오래된 위임장은 현재의 대리권을 확인할 필요성을 높인다
E가 가진 위임장은 계약 체결 약 4년 전에 작성되었다. 실제로 B는 위임장을 교부한 해인 2002년 12월 초순경 수권 의사표시를 철회하였다.
대법원은 이처럼 상당한 기간이 경과하였다면 대리권에 변동이 있는지 본인에게 확인할 필요가 있다고 보았다.
이는 위임장이 4년 지나면 당연히 효력을 잃는다는 의미가 아니다. 오래된 위임장과 다른 의심 사정이 함께 존재하므로, 그 서류만으로 현재의 대리권을 신뢰해서는 안 된다는 판단이다.
다. 공장설립승인 명의와 토지 처분권한은 구분해야 한다
E 명의의 공장설립승인이 있었다고 하여 E에게 토지 소유자 B를 대리하여 매매계약을 체결할 권한까지 인정되는 것은 아니다.
공장설립승인은 행정법상 사업 수행에 관한 승인이고, 토지 매매의 대리권은 소유자의 권한 수여에 기초하는 별도의 문제이다.
더욱이 승인 후 장기간이 경과하였고 승인 취소 가능성도 있었으므로, A는 관할 관청에 승인의 존속 여부를 확인할 필요가 있었다. 공장설립승인이 존재한다는 설명과 그 승인이 현재 유효하다는 사실도 구별해야 한다.
라. 대리권을 의심할 사정이 중첩되었는데도 확인하지 않은 점이 결정적이었다
대법원은 다음 사정을 종합하였다.
이런 상황에서도 A는 E나 공인중개사의 설명, E 명의의 공장설립승인만 믿고 계약하였다. 대법원은 이를 거래상 필요한 주의를 다하지 못한 과실로 평가하였다.
마. 원심과 대법원은 같은 거래 외관을 다르게 평가하였다
대법원의 핵심 판단은 거래에 관여한 정황이 많다는 사실보다, 대리권을 의심하게 하는 구체적 사정에 대응하여 확인하였는지가 중요하다는 데 있다.
실무적 유의점
가. 위임장의 존재와 현재 대리권의 존속을 구분하여 확인해야 한다
위임장을 확인할 때에는 작성일, 처분 대상, 권한 범위뿐 아니라 철회·변경 여부를 점검해야 한다. 오래된 서류와 권리분쟁의 징후가 함께 존재한다면 본인에게 직접 확인한 자료를 남기는 것이 중요하다.
나. 부지 소유권, 매매 대리권, 인허가 명의와 효력을 각각 확인해야 한다
진입로 지분을 보유하거나 공장설립승인의 명의자라는 이유만으로 다른 소유자의 부지를 매도할 권한까지 있는 것은 아니다. 사업부지 거래에서는 이 네 가지 사항을 별도로 검토해야 한다.
다. 대금 수령권한과 지급계좌 특약을 함께 점검해야 한다
매매계약 체결권한과 대금 수령권한은 구분하여 확인할 필요가 있다. 특히 소유자 계좌에 지급하도록 명시한 계약에서 대리인에게 지급하려면, 지급 방식 변경에 관한 소유자의 동의와 수령권한을 확인해야 한다.
다만 이 판결은 계좌 입금 특약의 불충족만으로 계약이 효력을 발생하지 않았다고 독립적으로 판단한 것이 아니라, 매수인의 과실을 인정하는 사정 중 하나로 고려하였다.
라. 담보를 제공받았다는 사실과 손해를 실제로 회복하였다는 사실은 다르다
원심에서는 A가 E의 처가 대표이사인 회사 소유 부동산에 채권최고액 2억 5,000만 원의 근저당권을 설정받은 사실도 문제 되었다.
원심은 담보를 확보한 사정만으로 A의 소유권이전등기청구권이 소멸하지는 않는다고 보았다. 채권최고액은 실제 변제액이 아니며, 담보권 설정만으로 손해 전액이 보상되었다고 단정할 수 없다. 다만 원심판결 전체가 파기되었으므로 이를 확정된 판단으로 표시해서는 안 된다.