기대이율의 근거가 부족한 적산법 임료감정의 배척

해당 판례

대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두19327 판결 [부가가치세등부과처분취소]

원고: 자신의 토지를 특수관계에 있는 회사에 임대한 토지 소유자
피고: 강동세무서장
대법원 결과: 원심판결 중 피고 패소부분 파기·환송

대법원은 적산법으로 산정한 임료를 시가로 인정하려면, 계산의 핵심인 기대이율이 객관적 자료와 합리적인 산출 과정으로 뒷받침되어야 한다고 판단하였다. 지방세 법령정보시스템

하급심

제1심: 서울행정법원 2005. 1. 19. 선고 2004구합11510 판결
원심: 서울고등법원 2006. 11. 14. 선고 2005누4443 판결

구분	감정결과에 대한 판단	결론
제1심	기대이율 2.4%를 적용한 감정결과를 받아들이지 않았다. 이 사건에서는 최소한 4.6% 이상의 기대이율을 적용해야 한다고 판단하였다.	과세처분을 대부분 유지하되, 1998년의 임대기간을 잘못 계산한 부분을 취소하였다.
원심	감정인이 시중금리와 주변 임대수익률 등을 종합하여 2.4%를 정했으므로 합리적이라고 판단하였다.	감정액을 기준으로 세액을 다시 계산하여 1998년부터 2001년까지의 과세처분 중 일부를 추가로 취소하였다.
대법원	자료를 나열했을 뿐 2.4%가 도출되는 과정이 설명되지 않았고, 급격한 금리 변동에도 같은 이율을 적용한 점에 문제가 있다고 판단하였다.	원심판결 중 과세관청 패소부분을 파기·환송하였다.

대법원이 제1심에서 제시한 4.6%를 적정 기대이율로 확정한 것은 아니다. 대법원이 직접 판단한 내용은 원심이 채택한 2.4%의 산정 근거가 부족하다는 점이다.

사실관계

1. 토지 소유자가 친족 소유 회사에 골프연습장 부지를 임대하였다

원고는 서울 강동구 둔촌동에 있는 면적 2,108㎡의 토지를 소유하고 있었다.

원고는 1998년 3월 1일부터 자신의 아들 등 친족들이 발행주식 전부를 소유한 회사에 이 토지를 골프연습장 부지로 임대하였다. 임대조건은 보증금 3,000만 원, 월 임대료 300만 원이었다.

원고는 실제 약정한 보증금과 임대료를 기준으로 부가가치세와 종합소득세를 신고·납부하였다. 지방세 법령정보시스템

2. 세무서는 정상 임대료보다 낮은 금액으로 임대했다고 보았다

강동세무서장은 원고가 특수관계에 있는 회사에 토지를 저가로 임대하여 세금 부담을 부당하게 줄였다고 판단하였다.

세무서는 정상 임대료를 다음과 같은 방법으로 계산하였다.

1998년분: 토지의 개별공시지가에 국유재산 사용료율 5%를 적용하였다.
1999년 이후분: 소득세법 시행령이 준용하는 법인세법 시행령의 임대료 산정 규정을 적용하였다.

이를 토대로 2003년 8월 1일 원고에게 1998년부터 2002년까지의 부가가치세와 종합소득세 등을 부과하였다.

원고는 실제 임대료가 부당하게 낮지 않으며, 설령 저가임대에 해당하더라도 세무서가 계산한 금액이 아닌 법원 감정으로 확인되는 적정 임대료를 기준으로 과세해야 한다고 주장하였다.

3. 법원 감정인은 적산법을 사용하면서 5년간 같은 기대이율을 적용하였다

제1심에서 감정을 맡은 한국감정원 소속 감정인은 적절한 비교 임대사례를 확보하기 어렵다는 등의 이유로 적산법을 사용하였다.

적산법은 다음과 같이 임대료를 계산하는 방식이다.

적산임료 = 부동산의 기초가격 × 기대이율 + 임대에 필요한 제경비

감정인은 비교표준지와의 차이 등을 반영하여 연도별 토지의 기초가격을 산정하면서, 기대이율은 1998년부터 2002년까지 모두 2.4%로 적용하였다.

그 근거로 공공재산의 사용료율, 보상평가지침의 기준율, 시중금리, 서울 지역의 임대사례 등을 제시하였다.

4. 원심은 감정액을 채택했으나 대법원은 그 산정 근거를 문제 삼았다

원심은 감정인이 여러 자료를 종합하여 기대이율을 정했다고 보고 감정결과를 받아들였다. 그 결과 1998년부터 2001년까지의 세액을 감액하는 취지로 과세처분 일부를 취소하였다.

그러나 대법원은 “어떤 자료를 참고했는가”를 밝히는 것과 “그 자료로부터 왜 2.4%가 도출되는가”를 설명하는 것은 다르다고 보았다. 감정서와 사실조회 회신만으로는 후자의 설명이 부족하다는 것이 파기의 핵심 이유였다.

법리

1. 공신력 있는 감정기관의 감정이라는 사정만으로 시가가 되는 것은 아니다

특수관계인 사이의 임대료가 적정한지는 원칙적으로 특수관계가 없는 당사자들 사이에서 형성되는 정상적인 임대료를 기준으로 판단한다.

비교할 거래사례가 없다면 감정가액을 활용할 수 있다. 그러나 감정가액이 시가로 인정되려면 평가자료, 적용 방식, 계산 과정이 객관적이고 합리적이어야 한다.

따라서 법원이 지정한 감정인의 평가라는 이유만으로 그 결과를 그대로 채택할 수는 없다. 감정결과의 핵심 전제에 합리적인 설명이 없다면 법원은 그 신뢰성을 별도로 심사해야 한다.

2. 기대이율은 적산법의 결과를 좌우하므로 구체적인 산정 근거가 필요하다

기대이율은 임대 부동산을 취득하는 데 투입되는 비용에 대하여 어느 정도의 이익을 기대할 수 있는지를 나타내는 비율이다.

같은 기초가격이라도 기대이율을 얼마로 정하는지에 따라 임료가 크게 달라진다. 따라서 감정인은 단순히 여러 자료를 종합하여 결정했다고 설명하는 데 그쳐서는 안 된다.

이 사건에서는 다음 사항이 충분히 설명되지 않았다.

제시된 여러 금리와 사용료율 중 무엇을 기준으로 삼았는지
각 자료가 해당 토지의 기대이율 산정에 어떤 의미를 갖는지
서로 다른 수치를 어떻게 비교·조정하여 2.4%를 정했는지
연도별 경제상황이 달라졌는데도 동일한 이율을 적용한 이유가 무엇인지

참고자료의 존재만으로 최종 수치의 합리성이 증명되는 것은 아니라는 취지이다.

3. 시중금리가 급격히 달라졌는데도 기대이율이 동일한 이유가 설명되지 않았다

대법원이 특히 문제 삼은 부분은 금융시장 상황과 감정결과 사이의 불일치였다.

구분	1998년 1월	2002년 1월
사실조회 회신에 제시된 정기예금이율	15.85%	4.98%
감정인이 적용한 기대이율	2.4%	2.4%

정기예금이율은 크게 하락했지만, 감정인은 그 사이 모든 연도의 기대이율을 같게 정하였다.

기대이율은 금융시장 이자율과 밀접한 관계가 있으므로, 이처럼 큰 변화가 있었는데도 동일한 이율을 적용하려면 그 이유가 설명되어야 한다. 감정인은 시중금리를 고려했다고 했지만, 금리 변동을 실제 평가에 어떻게 반영했는지 확인하기 어려웠다.

이는 기대이율을 정기예금이율과 같게 정하라는 의미는 아니다. 금리와 부동산 수익률의 차이를 인정하더라도, 그 차이와 기간별 적용 결과에 합리적인 설명이 필요하다는 의미이다.

4. 참고 임대사례도 2.4%의 적정성을 충분히 뒷받침하지 못하였다

감정인은 서울 지역의 11개 임대사례 중 주차장 등 나지를 임대한 7개 사례의 기대이율이 0.91%부터 2.94%라고 제시하였다.

하지만 당초 감정서에서는 임대비교사례법을 적용할 만한 적정한 임대사례가 없어 적산법을 선택했다고 설명하였다.

대법원은 이러한 상황에서 해당 사례들을 제시하는 것만으로 이 사건 토지에 적용한 2.4%가 객관적이고 합리적이라고 인정하기 어렵다고 보았다.

적산법에서 임대사례를 참고하는 것 자체를 금지한 것은 아니다. 직접 비교하기 어렵다고 본 사례를 기대이율의 근거로 활용하려면, 그 사례가 어떤 점에서 참고할 가치가 있고 이 사건 토지와의 차이를 어떻게 처리했는지가 드러나야 한다는 점이 문제의 핵심이다.

5. 감정액이 있다는 이유만으로 세법상 보충적 산정방법을 배제할 수는 없다

원심은 법원 감정을 통해 임료가 제시되었으므로 더 이상 시가가 불분명한 경우가 아니라고 판단하였다.

그러나 이 논리는 해당 감정액을 객관적이고 합리적인 시가로 채택할 수 있다는 것을 전제로 한다.

감정의 핵심인 기대이율에 설명되지 않는 문제가 있다면, 감정액이 제출되었다는 사실만으로 시가가 확인되었다고 볼 수 없다. 따라서 그 감정액의 존재만을 이유로 다른 산정방법을 배제해서는 안 된다.

다만 대법원은 이 사건에서 과세관청의 산식이나 계산 결과 전부가 옳다고 확정하지 않았다. 원심이 채택한 감정결과의 문제를 지적하여 다시 심리하도록 한 것이다.

실무상 유의점

기대이율의 산출 과정을 확인해야 한다. 감정서에 금리표나 임대사례가 첨부되어 있는지를 넘어, 해당 자료에서 최종 기대이율이 도출되는 과정이 설명되어 있는지 살펴야 한다.
여러 연도의 평가에서는 기간별 차이를 검증해야 한다. 금리나 임대시장이 크게 달라졌는데도 같은 이율을 적용했다면, 동일하게 적용할 수 있는 근거를 감정인에게 구체적으로 확인해야 한다.
비교사례를 배제한 이유와 참고자료로 사용한 이유를 함께 확인해야 한다. 직접 비교에는 부적합한 사례라도 참고자료가 될 수는 있지만, 그 활용 범위와 차이의 조정 방법이 설명되어야 한다.
기초가격과 기대이율의 문제를 구분해야 한다. 토지의 위치·이용상황을 기초가격에 반영한 뒤 같은 사정을 기대이율에도 중복 반영했는지 검토하되, 이 사건 대법원의 직접적인 파기사유는 기대이율 산출 과정의 불명확성과 금리 변동에 대한 설명 부족이라는 점을 분명히 해야 한다.
감정을 배척한 판단과 적정 임료를 확정한 판단을 구별해야 한다. 이 판결을 근거로 기대이율이 반드시 4.6% 이상이어야 한다거나, 적산법 감정은 세법상 산식보다 항상 후순위라고 주장할 수는 없다.