평가기간이 지난 뒤 작성된 감정가액에 따른 아파트 증여세 과세

실무적 유의점

공동주택가격으로 증여세를 신고·납부했다는 사실만으로 증여재산가액이 확정되지는 않는다. 공동주택가격은 시가를 산정하기 어려운 경우 적용하는 보충적 평가액이므로, 법령상 요건을 갖춘 감정가액이 확인되면 그 감정가액을 기준으로 추가 과세될 수 있다.

감정평가에서는 증여일, 감정의 가격산정기준일, 감정평가서 작성일을 구분해야 한다. 가격산정기준일을 증여일로 정했더라도 평가서 작성일이 통상적인 평가기간 밖에 있다면, 평가기간 밖의 감정가액을 인정하기 위한 별도 요건을 검토해야 한다.

불복할 때에는 실제 과세근거를 정확히 특정해야 한다. 이 사건에서는 유사 아파트의 거래가격이 아니라 증여받은 아파트 자체의 감정가액이 과세근거였다. 따라서 유사 아파트 거래의 당사자 관계나 거래시점만을 다투는 것으로는 과세처분을 취소할 수 없었다.

또한 평가기간 후 감정을 허용하는 규정이 유효하다는 것과 개별 감정가액이 시가로 인정된다는 것은 구별된다. 실제 불복에서는 감정평가서 작성일까지의 가격변동, 비교사례 선정, 시점수정 및 감정방법의 객관성을 구체적으로 검토해야 한다.

해당판결

대법원 2026. 4. 2. 선고 2025두35499 판결〔증여세부과처분취소〕

원고들의 상고를 모두 기각하였다.

확정 여부: 상고기각으로 원고패소 확정.

납세자들이 의뢰한 두 감정평가법인의 감정가액 평균액을 아파트의 시가로 적용한 증여세 부과처분이 유지되었다.

사건 경과

심급	판결	결과
제1심	서울행정법원 2024. 11. 1. 선고 2023구합89279 판결	원고들의 청구 모두 기각
항소심	서울고등법원 2025. 9. 26. 선고 2024누70113 판결	원고들의 항소 모두 기각
대법원	대법원 2026. 4. 2. 선고 2025두35499 판결	원고들의 상고 모두 기각

대법원은 평가기간 밖의 감정가액을 시가로 인정할 수 있도록 한 시행령 규정의 효력과 이 사건의 실제 과세근거를 심리하여 상고를 기각하였다.

사실관계

가. 공동주택가격에 따른 증여세 신고

미성년자인 원고 A와 B는 2022. 2. 23. 서울 강남구 소재 아파트의 각 2분의 1 지분을 증여받았다. A는 아버지로부터, B는 어머니로부터 각각 지분을 증여받았다.

원고들은 아파트 전체의 공동주택가격인 30억 1,200만 원을 기준으로 각자의 증여재산가액을 15억 600만 원으로 계산하여 증여세를 신고·납부하였다.

여기서 공동주택가격은 아파트의 토지와 건물을 일체로 평가하여 공시한 가격이다. 토지 자체의 가격인 공시지가와는 구별된다.

나. 유사 아파트 거래의 확인과 납세자의 감정 의뢰

같은 단지에 있고 주거전용면적도 같은 다른 아파트에 관하여, 증여일 하루 전인 2022. 2. 22. 매매대금 59억 원의 매매계약이 체결되었다.

과세관청이 이 거래사례를 안내하자, 원고들은 두 감정평가법인에 자신들이 증여받은 아파트의 감정을 의뢰하였다.

두 감정평가법인은 가격산정기준일을 증여일인 2022. 2. 23.로 정하고, 2022. 11. 2. 감정평가서를 작성하였다. 감정가액은 각각 52억 5,000만 원과 53억 6,000만 원이었고, 평균액은 53억 500만 원이었다.

원고들은 이 평균 감정가액을 시가로 인정해 달라는 취지로 평가심의위원회에 심의를 신청하였다. 평가심의위원회는 해당 감정가액을 시가로 인정할 수 있다고 판단하였다.

이 사건 감정은 과세관청이 직접 의뢰한 감정이 아니라, 납세자들이 의뢰하고 평가심의까지 신청한 감정이었다.

다. 감정가액에 따른 추가 과세

과세관청은 2023. 3. 6. 평균 감정가액 53억 500만 원을 아파트 전체의 시가로 보아 각 원고의 증여재산가액을 26억 5,250만 원으로 계산하고, 증여세를 각 4억 5,860만 원씩 추가 부과하였다.

구분	아파트 전체 가액	각 원고의 2분의 1 지분 가액
당초 신고한 공동주택가격	3,012,000,000원	1,506,000,000원
과세에 적용한 평균 감정가액	5,305,000,000원	2,652,500,000원
평가액 증가분	2,293,000,000원	1,146,500,000원

각 원고에게 추가 부과된 증여세는 458,600,000원으로, 두 사람의 부과액 합계는 917,200,000원이었다.

유사 아파트의 매매대금 59억 원은 이 사건 과세에 직접 적용된 평가액이 아니었다.

법리

가. 공동주택가격은 시가를 확인할 수 없는 경우 적용하는 보충적 평가액이다

상속세 및 증여세법은 증여재산을 증여일 현재의 시가로 평가하는 것을 원칙으로 한다.

시가는 일반적이고 정상적인 거래를 통해 형성된 객관적인 교환가치를 의미한다. 실제 거래가격뿐 아니라 공신력 있는 감정기관이 객관적이고 합리적인 방법으로 산정한 감정가액도 시가로 인정될 수 있다.

공동주택가격에 의한 평가는 이러한 시가를 산정하기 어려운 경우 사용하는 보충적 평가방법이다.

따라서 공동주택가격으로 신고했다는 이유만으로, 이후 법령상 요건을 갖추어 확인된 감정가액의 적용을 배제할 수는 없다.

나. 통상적인 평가기간이 지나도 감정가액을 시가로 인정할 수 있다

이 사건에 적용된 시행령상 증여재산의 통상적인 평가기간은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지였다.

다만 시행령은 평가기간이 지난 후에도 법정결정기한까지 이루어진 감정 등에 관하여, 일정한 요건 아래 그 가액을 시가로 인정할 수 있도록 규정하였다.

주요 요건은 다음과 같다.

감정 등이 시행령에서 정한 허용기간 안에 이루어졌을 것.
평가기준일부터 감정 관련 법정 기준일까지 시간의 경과와 주변 환경 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없을 것.
납세자 또는 과세관청의 신청에 따라 평가심의위원회의 심의를 거칠 것.
해당 감정가액이 증여일 현재의 객관적 교환가치를 적정하게 반영할 것.

이 사건의 날짜를 구분하면 다음과 같다.

구분	날짜	의미
증여일·세법상 평가기준일	2022. 2. 23.	증여재산의 가치를 판단하는 기준시점
통상적인 평가기간	2021. 8. 23.부터 2022. 5. 23.까지	증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월
증여세 신고기한	2022. 5. 31.	증여받은 달의 말일부터 3개월
감정의 가격산정기준일	2022. 2. 23.	감정평가가 대상으로 삼은 가격시점
감정평가서 작성일	2022. 11. 2.	실제 감정평가서가 작성된 날
시행령 단서 적용의 기준이 된 법정결정기한	2022. 11. 30.	증여세 신고기한부터 6개월

감정평가서 작성일은 통상적인 평가기간 밖이었지만, 신고기한부터 6개월이 되는 2022. 11. 30. 이전이었다.

법원은 평가심의위원회의 심의를 거친 이 사건 감정가액이 시행령의 요건을 충족한다고 보았다.

따라서 이 사건에서 말하는 기간을 단순히 ‘증여일부터 9개월’로 계산해서는 안 된다. 증여받은 달의 말일부터 계산한 신고기한과, 그 신고기한부터 계산하는 법정결정기한을 구분해야 한다.

다. 사후 감정을 허용하는 규정은 증여일 현재의 시가주의에 반하지 않는다

원고들은 증여 후 상당한 시간이 지난 뒤 작성된 감정가액까지 시가로 인정하면 예상하지 못한 세금을 부담하게 되므로, 시행령이 모법의 위임범위를 벗어났다고 주장하였다.

대법원은 이를 받아들이지 않았다.

법률은 증여일 현재의 시가로 평가한다는 원칙을 정하면서, 시가로 인정되는 가액의 구체적인 범위를 대통령령에 위임하였다. 시행령에 규정된 매매가액·감정가액 등은 시가로 인정할 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것이다.

평가기간 밖의 감정가액을 일정한 요건 아래 인정하는 단서 규정 역시 증여일 현재의 객관적인 교환가치를 공정하게 산정하기 위한 구체적인 기준에 해당한다.

감정평가서를 나중에 작성하는 것과, 증여일 이후의 상승한 가격을 그대로 과세하는 것은 구별된다. 이 사건 감정은 2022년 11월에 작성되었지만 가격산정기준일은 증여일인 2022. 2. 23.이었다.

대법원은 평가기간 밖의 감정가액을 인정하는 시행령 규정이 이러한 시가주의를 구체화한 것이므로, 모법의 위임범위를 벗어난 무효의 규정이라고 볼 수 없다고 판단하였다.

라. 증여를 합의해제할 자유와 이미 성립한 증여세의 과세효과는 구별된다

원고들은 증여세 신고기한이 지난 뒤 예상보다 많은 세금이 부과되면 증여를 되돌릴 기회를 잃게 되므로, 사후 감정을 허용하는 규정이 증여를 합의해제할 자유를 침해한다고 주장하였다.

항소심은 증여계약을 합의해제할 수 있는 사법상 자유와 그 해제에 세법상 어떤 효과를 부여할 것인지는 별개의 문제라고 보았다.

증여재산 반환에 관한 세법 규정은 반환시기 등 일정한 요건에 따라 과세효과를 달리 정한 것이다. 납세자가 사후에 세액을 확인한 뒤 언제든지 증여를 해제하여 이미 성립한 조세채무를 소멸시킬 수 있도록 보장하는 규정은 아니다.

대법원도 이러한 원심 판단을 수긍하였다. 따라서 예상보다 많은 세금이 부과될 수 있다는 사정만으로 평가기간 밖의 감정가액을 허용하는 규정이 무효가 되지는 않는다.

마. 유사 아파트 거래에 대한 공격만으로는 감정가액에 따른 과세를 무너뜨릴 수 없다

원고들은 유사 아파트의 매도인과 매수인이 가족관계에 있어 거래가격을 시가로 볼 수 없다고 주장하였다. 또한 유사 아파트의 소유권이전등기가 증여세 신고 후에 이루어졌다는 점 등을 들어 유사재산의 거래가액 인정기간에 관한 주장을 하였다.

그러나 대법원은 이 사건 처분이 유사 아파트의 거래가격을 직접 적용한 처분이 아니라, 증여받은 아파트 자체의 감정가액을 기초로 한 처분이라는 점을 분명히 하였다.

따라서 유사 아파트 거래가액을 시가로 인정할 수 없다는 주장만으로는 실제 과세근거인 감정가액의 적법성이 부정되지 않는다.

항소심은 과세관청이 가격변동의 특별한 사정이 있는지를 검토하면서 유사 아파트의 거래가격을 참고하는 경우, 그 참고가격이 반드시 세법상 시가로 직접 인정되는 가격이어야 하는 것도 아니라고 보았다.

이는 유사 거래가격을 가격변동 검토자료로 사용하는 것과, 그 가격을 증여재산의 시가로 직접 채택하는 것을 구별한 판단이다.

바. 규정의 유효성과 개별 감정가액의 객관성은 별도로 심사해야 한다

이 판결을 평가기간 밖의 감정가액은 모두 시가로 인정된다는 의미로 이해해서는 안 된다.

시행령 자체가 유효하더라도, 개별 사건에서 허용기간이나 평가심의 절차를 충족하지 못했거나 가격변동 및 감정방법의 문제로 증여일 현재의 객관적 가치를 반영하지 못했다면 별도의 다툼이 가능하다.

특히 감정의 가격산정기준일을 증여일과 동일하게 정했다는 사실만으로 감정평가서 작성일까지의 가격변동 검토가 생략되는 것은 아니다.

이 점은 ChatByun의 「소급감정가액의 시가 인정과 감정평가서 작성일까지의 가격변동 검토」와 연결된다. 해당 칼럼은 감정평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점을 구체적으로 심리·증명해야 한다는 법리를 다룬다.

또한 ChatByun의 「공동주택가격으로 신고한 증여재산과 유사매매사례가액의 적용」은 다른 아파트의 거래가액을 직접 시가로 적용한 사례이다. 이 사건은 증여받은 아파트 자체의 감정가액을 적용한 사례라는 점에서 과세근거가 구별된다.