신탁한 기업형임대주택의 재산세 전액 면제와 ‘직접 사용’의 판단 기준

해당판례

대법원 2021. 9. 9. 선고 2021두34558 판결

사건명: 재산세등부과처분취소.

위탁관리 부동산투자회사가 법령에 따라 신탁한 기업형임대주택에 대하여 재산세 전액 면제를 인정한 원심판결을 파기환송하였다.

하급심

서울행정법원 2020. 9. 18. 선고 2019구합79480 판결

제1심은 수탁자인 원고의 청구를 받아들여 재산세 등 부과처분을 취소하였다.

서울고등법원 2021. 1. 28. 선고 2020누59026 판결

환송 전 원심은 제1심의 결론을 유지하였다.

위탁관리 부동산투자회사는 부동산투자회사법령에 따라 취득한 부동산을 자산보관기관에 신탁해야 하므로, 신탁한 주택을 임대하는 경우에도 감면규정의 ‘직접 사용’에 포함된다고 판단하였다. 특히 주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면규정과 기업형임대주택에 대한 감면규정에서 같은 문구를 사용한다는 점을 중시하였다.

대법원은 감면규정별 요건을 구분해야 한다고 판단하였다. 다른 조항에서 신탁을 통한 임대를 직접 사용으로 인정할 수 있더라도, 기업형임대주택의 전액 면제규정까지 같은 의미로 해석할 근거는 없다는 것이다.

서울고등법원 2022. 5. 11. 선고 2021누58426 판결

환송심은 대법원의 판단에 따라 제1심판결을 취소하고 원고의 청구를 기각하였다. 소송총비용도 원고가 부담하도록 하였다.

환송심은 과세관청이 이미 별도의 감면규정에 따라 재산세 등 50% 감면과 지역자원시설세 면제를 적용한 것으로 보았다. 그럼에도 기업형임대주택에 대한 전액 면제까지 인정할 수는 없다고 판단하였다.

따라서 이 사건은 신탁부동산에 대한 모든 감면을 부정한 사건이 아니라, 별도 조항에 따른 감면이 반영된 상태에서 전액 면제규정을 추가로 적용할 수 있는지가 문제 된 사건이다.

사실관계

당사자의 지위와 부동산 취득

위탁자는 위탁관리 부동산투자회사이면서 기업형임대사업자인 주식회사 해피투게더스테이제1호위탁관리부동산투자회사였다. 원고는 이 회사로부터 부동산을 신탁받은 은행으로서 자산보관기관인 수탁자였다. 피고는 재산세 등을 부과한 서울특별시 영등포구청장이었다.

위탁회사는 2017년 9월 22일 서울 영등포구 소재 아파트 293세대를 매입하였다. 모든 세대의 전용면적은 40㎡ 이하였고, 기업형임대주택으로 임대할 목적이었다.

위탁회사는 먼저 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 다음, 부동산투자회사법령상 의무에 따라 해당 부동산을 원고에게 신탁하였다. 이에 따라 임대사업자의 지위는 위탁회사에 있었지만, 신탁부동산의 소유권은 수탁자인 원고에게 이전되었다.

과세와 일부 감면의 반영

피고는 2018년 7월 10일 수탁자인 원고에게 2018년 1회분 재산세 등을 부과하였다. 소송에서 취소를 구한 금액은 다음과 같다.

재산세: 22,532,710원
재산세 도시지역분: 25,338,170원
지방교육세: 4,505,330원
합계: 52,376,210원

피고는 별도로 지역자원시설세 2,749,140원도 부과하였다.

그 후 행정안전부는 위탁관리 부동산투자회사가 법령상 신탁의무에 따라 신탁한 공동주택을 임대하는 경우 재산세 감면대상이라는 취지의 질의회신을 하였다.

피고는 2018년 9월의 2회분 재산세 등을 추가로 고지하지 않았고, 같은 해 10월 16일 지역자원시설세 2,749,140원을 환급하였다. 환송심은 이러한 처리로 제31조의4에 따른 재산세 등 50% 감면과 지역자원시설세 면제가 적용된 것으로 보았다.

전액 면제 청구

원고는 여기에서 더 나아가, 모든 세대가 전용면적 40㎡ 이하인 기업형임대주택이므로 제31조의3에 따른 전액 면제가 적용되어야 한다고 주장하였다.

위탁회사가 법령에 따라 부동산을 신탁할 수밖에 없다는 점, 두 감면규정 모두 ‘직접 사용’이라는 표현을 사용한다는 점, 중복감면규정에 따라 감면율이 높은 규정이 적용되어야 한다는 점이 주장의 근거였다.

법리

직접 사용의 판단 주체

일반적인 판단 기준

구 지방세특례제한법은 ‘직접 사용’의 주체를 부동산의 소유자로 정하였다. 개별 감면조항에 별도의 특례가 없다면, 그 정의규정에 따라 소유자가 해당 부동산을 정해진 사업이나 업무의 목적에 사용하는지를 판단해야 한다.

해당 사건에 대한 적용

기업형임대주택의 전액 면제규정에는 신탁한 부동산을 위탁자가 직접 사용하는 것으로 간주하는 별도 규정이 없었다.

따라서 임대사업자인 위탁회사가 신탁으로 소유권을 이전한 이상, 자신이 소유한 주택을 임대 목적에 직접 사용하는 경우에 해당하지 않았다. 주택이 실제로 임대되고 있다는 사실과 임대사업자 자신이 그 주택을 소유하고 있다는 요건은 구분하여 판단하였다.

법령상 신탁의무와 조세감면의 관계

일반적인 판단 기준

어떤 사업을 영위하기 위해 신탁이나 위탁이 법률상 요구되더라도, 그 사실만으로 조세감면요건이 충족되는 것은 아니다. 사업규제 법령의 의무와 조세감면 법령의 요건은 각각의 문언과 체계에 따라 판단한다.

해당 사건에 대한 적용

위탁회사가 신탁을 선택적으로 이용한 것이 아니라 법령상 의무를 이행한 것이라는 사정은 인정되었다. 그러나 대법원은 이를 이유로 소유자 자신의 사용을 요구하는 감면요건을 확대할 수는 없다고 판단하였다.

다른 감면규정의 특례를 확대 적용할 수 있는지

일반적인 판단 기준

같은 법률에 같은 표현이 사용되더라도, 개별 감면규정의 적용대상과 특례가 다르면 적용 결과가 달라질 수 있다. 특정 감면규정에 인정되는 예외를 다른 감면규정에 당연히 옮겨 적용할 수는 없다.

해당 사건에 대한 적용

대법원은 제31조의4의 ‘직접 사용’에 신탁을 통한 임대가 포함된다고 해석할 수 있더라도, 제31조의3의 ‘직접 사용’까지 같은 의미로 해석해야 할 근거는 없다고 보았다.

그 근거로 지방세특례제한법이 2018년 12월 24일 법률 제16041호로 개정되면서 제31조의4에는 부동산투자회사가 법령에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함하도록 정했지만, 이 사건 전액 면제규정에는 같은 특례를 두지 않았다는 점을 들었다.

이는 이 사건에 개정법을 소급 적용한 것이 아니라, 두 감면규정을 구분하여 해석하는 근거로 개정 경위를 고려한 것이다.

중복감면규정의 적용 전제

일반적인 판단 기준

감면율이 높은 규정을 적용하려면 먼저 둘 이상의 감면규정에 따른 요건을 각각 충족해야 한다. 중복감면규정이 충족되지 않은 감면요건을 보완하거나 새로운 감면자격을 부여하는 것은 아니다.

해당 사건에 대한 적용

제31조의3의 전액 면제요건 자체를 충족하지 못하므로, 제31조의4에 따른 감면이 인정된다는 사정만으로 제180조를 적용하여 전액 면제로 전환할 수 없었다. 환송심도 이러한 전제에서 원고의 청구를 기각하였다.

실무적 유의점

감면 검토에서는 임대사업자, 등기상 소유자, 수탁자 및 납세의무자를 구분해야 한다. 해당 부동산이 실제로 감면 목적에 사용되고 있다는 사실만으로 소유자 요건까지 충족되는 것은 아니다.
신탁이 법률상 의무인지와 해당 감면조항이 신탁을 통한 사용을 인정하는지는 별개로 확인해야 한다. 신탁계약서, 등기사항증명서, 임대사업자 등록자료 및 과세기준일 당시의 소유관계가 핵심 자료가 된다.
같은 부동산에 여러 감면규정이 문제 되면 각 조항의 주체·면적·사용방법·출자비율 등 요건을 먼저 개별적으로 검토해야 한다. 감면율이 높다는 이유만으로 그 조항을 선택할 수는 없다.
과세처분을 다툴 때에는 최초 부과액뿐 아니라 후속 감면, 추가 고지 여부 및 환급 내역을 함께 확인해야 한다. 이 사건에서는 지역자원시설세가 환급되었고, 2회분 재산세 등이 추가 고지되지 않은 사정이 분쟁 범위를 이해하는 데 중요하다.
감면 여부는 해당 과세연도의 법령과 과세기준일을 기준으로 판단해야 한다. 이후 신탁·위탁 사용을 포함하는 특례가 신설되었다고 하여 다른 감면조항이나 이전 과세연도에 그대로 적용되는 것은 아니다.

신탁한 기업형임대주택의 재산세 전액 면제와 ‘직접 사용’의 판단 기준

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법리

실무적 유의점