해당 판례
원고(시장관리자)의 상고를 기각하여, 관리단에 대한 직접 관리비 청구를 배척한 원심판결을 확정하였습니다.
하급심 관련판례
제1심 서울중앙지방법원 2016. 11. 24. 선고 판결에서는 원고의 관리비 청구를 일부 인용하였습니다.
원심인 서울중앙지방법원 2019. 1. 23. 선고 2016나78105 판결에서는 제1심판결을 취소하고 원고의 청구를 기각하였습니다. 원고가 유통산업발전법상 관리자 요건을 갖추지 못하였고, 전통시장법상 시장관리자라 하더라도 관리비 청구는 개별 상인을 상대로 해야지 집합건물법상 관리단을 상대로 직접 구할 수는 없다고 판단하였습니다.
대법원은 원심의 이유 설시 중 개설등록 및 시장관리자 지정의 공정력에 관한 부분은 일부 부적절하다고 지적하였으나, 관리단을 상대로는 직접 관리비를 징수할 수 없다는 결론은 정당하다고 보아 상고를 기각하였습니다.
관련법률
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 (관리단의 당연 설립 등)
민사소송법 제60조 (소송능력 등의 흠과 추인)
민법 제63조 (임시이사)
사실관계
원고(서울남대문시장 주식회사)는 2007년 구 재래시장법에 따라 서울 중구청장으로부터 남대문시장권역의 시장관리자로 지정되었고, 2012년 구 유통산업발전법에 따라 대규모점포 개설등록을 마친 법인입니다.
피고(코코종합상가관리단)는 남대문시장권역 내에 위치한 지하 2층, 지상 8층 상가건물(집합건물)의 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법상의 관리단입니다.
피고는 2013년 3월경까지 원고가 청구한 관리청소비(월 200만 원)와 소방차운영관리비(연 150만 원)를 몇 차례 납부해 오다가, 이후 원고의 관리비 징수 권한을 부정하면서 납부를 거부하였습니다.
이에 원고는 대규모점포개설자 및 시장관리자의 지위에 기초하여, 주위적으로는 법령상 징수권, 예비적으로는 묵시적 관리비 지급 약정 또는 민법상 사무관리·부당이득반환을 원인으로 피고 관리단에 미납 관리비 지급을 구하는 소송을 제기하였습니다.
한편 소송 진행 중 피고의 종전 대표자 선임 결의가 무효로 확정되었으나, 법원이 선임한 임시관리인이 상고심 단계에서 종전 대표자가 수행한 제1심 및 원심의 모든 소송행위를 추인하였습니다.
법리
대표권 없는 비법인사단의 대표자가 한 소송행위는 사후에 적법한 대표자(법원이 선임한 임시이사 포함)가 추인하면 행위 시에 소급하여 유효하게 되며, 이러한 추인은 상고심에서도 유효하게 할 수 있습니다.
구 유통산업발전법상 대규모점포 개설등록과 구 재래시장법상 시장관리자 지정은 행정청이 실체적 요건을 심사하여 수리하는 '수리를 요하는 신고'로서 행정처분에 해당합니다. 따라서 중대하고 명백한 하자로 당연무효이거나 적법하게 취소되지 않는 한, 행정처분의 공정력에 따라 대규모점포개설자 및 시장관리자의 지위는 유효하게 유지됩니다.
대규모점포개설자나 시장관리자가 수행하는 유지·관리 업무에는 관리비 및 운영 경비의 부과·징수권이 포함되나, 이는 점포의 '구분소유자'나 '입점상인'을 상대로 행사할 수 있는 권한입니다.
집합건물법상의 관리단은 구분소유자나 상인 개인과는 별개의 독립된 권리·의무 주체이며, 법령상 관리단을 관리비 납부의 직접적인 수범자로 규정한 근거가 없습니다. 따라서 관리단이 시장관리자와 직접 관리비를 지급하기로 약정하는 등 특별한 사정이 없는 한, 대규모점포개설자나 시장관리자가 관리단을 피고로 삼아 직접 관리비나 경비의 지급을 청구할 수는 없습니다.
피고 관리단이 과거 관리비를 일부 납부한 사실이 있더라도 그것만으로 묵시적 관리비 지급 약정이 성립되었다고 볼 수 없으며, 법률상 수범자가 아닌 관리단에 대해 민법상 사무관리 비용상환이나 부당이득반환을 청구할 수도 없습니다.
실무적유의점
전통시장이나 대규모점포를 위탁 관리하는 상가 관리회사·시장관리자는 미납 관리비를 징수할 때 청구 상대방(피고)을 정확히 설정해야 합니다. 집합건물 관리단은 별개 주체이므로, 관리단과 직접 체결한 관리용역·경비정산 계약서가 없다면 관리단이 아닌 점포별 구분소유자나 실제 영업 중인 입점상인을 상대로 청구해야 기각을 피할 수 있습니다.
전통시장 내 집합건물 상가 관리단의 경우, 시장관리자 명의로 일괄 부과되는 관리청소비나 화재예방비 등의 청구를 받았을 때 관리단 자체의 납부 의무가 없음을 이유로 법적 지급 의무를 거절할 수 있습니다. 다만 개별 구분소유자나 임차 상인들에게 직접 부과될 수 있으므로 상가 내부 규약과 상인회 회칙의 관계를 정비해 둘 필요가 있습니다.
집합건물 관리단 내부의 대표자 선임 결의 무효 분쟁으로 소송대리권의 흠결이 발생한 경우, 소송 상대방이 대표권 흠결을 지적하더라도 법원을 통해 임시관리인을 선임받아 상고심 판결 선고 전까지 종전 소송행위를 일괄 추인함으로써 소송 각하를 방지할 수 있습니다.