보증사고 후 처분·구상금 회수를 위한 신탁부동산의 이전과 등록세상 무상취득

해당판례

대법원 2017. 6. 8. 선고 2014두38149 판결

사건명은 등록세등부과처분취소이다. 원고는 주택도시보증공사이고, 피고는 진주시장이다.

대법원은 보증공사가 신탁계약에 따라 아파트를 관리·처분하기 위하여 소유권을 이전받은 것은 무상취득에 해당한다고 판단하였다. 유상취득을 전제로 판단한 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기환송하고, 피고의 상고는 기각하였다.

하급심

제1심인 창원지방법원 2013. 7. 9. 선고 2013구합336 판결은 원고의 취소청구를 받아들이지 않았다.

환송 전 원심인 부산고등법원 2014. 5. 15. 선고 (창원)2013누10048 판결은 보증공사의 아파트 취득을 유상취득으로 보았다. 다만 수분양자들에게 지급한 환급이행금 전액을 아파트 취득가액으로 삼을 수는 없다고 판단하여, 그중 32,982,389,226원을 사실상 취득가액으로 인정하고 원고의 청구를 일부 받아들였다.

대법원은 환급이행금 중 얼마를 아파트 취득가액으로 볼 것인지에 앞서, 그 소유권이전이 신탁계약에 따른 무상취득이라는 점을 판단하였다. 보증채무 이행으로 지급한 환급이행금을 아파트의 취득대가로 보는 전제 자체가 잘못되었다는 것이다.

부산고등법원 2017. 11. 1. 선고 (창원)2017누10947 판결은 환송심이다.

환송심은 대법원의 판단에 따라 다음 부과처분을 모두 취소하고, 소송총비용을 피고가 부담하도록 하였다.

취득가액 차액에 관한 등록세 386,183,960원과 지방교육세 72,263,700원
등록세율 차이에 관한 추가 등록세 72,407,650원과 추가 지방교육세 13,549,080원

취소 대상은 유상취득을 전제로 추가 부과한 세금이다. 원고가 당초 신고·납부한 세금 전부의 반환을 명한 것은 아니다.

사실관계

당사자의 지위와 신탁·보증의 구조

성원주택건설은 진주시 문산읍 일대에서 아파트 6개 동, 351세대를 신축·분양하는 사업의 시행자였다. 원고는 당시 대한주택보증 주식회사라는 명칭으로 주택분양보증 업무를 수행하던 보증회사이다.

원고는 이 사업에서 두 가지 지위를 함께 가졌다. 수분양자에 대해서는 시행자의 분양계약 불이행에 대비하는 보증인이었고, 시행자로부터 이전받는 사업부지와 아파트에 대해서는 신탁계약에 따른 수탁자였다.

보증사고가 발생하면 원고가 수분양자들에게 분양대금을 환급하고, 신탁부동산을 처분하여 그 매각대금으로 보증이행에 따른 구상채권 등을 회수하는 구조였다.

처음 신탁계약을 체결할 때에는 토지 소유권만 먼저 이전되었다

신탁계약은 2005년 12월 22일 체결되었다. 시행자는 사업부지와 그 지상에 신축할 아파트를 원고에게 신탁하기로 하였다.

같은 날 사업부지인 토지에 관해서는 원고 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 이루어졌다. 아파트 역시 신탁계약의 대상에 포함되었지만, 당시 아파트 소유권이 원고 앞으로 이전등기된 것은 아니었다.

시행자는 같은 달 28일 사업을 계속할 수 없게 되면 원고가 보증책임을 부담하는 조건으로 사업부지와 지상 건축물 등에 관한 권리를 양도한다는 각서도 교부하였다.

보증사고 후 원고는 수분양자들에게 분양대금을 환급하였다

분양보증약정은 2006년 1월 6일 체결되었다. 시행자가 보증사고로 분양계약을 이행하지 못하면 원고가 분양이행 또는 계약금·중도금 환급을 부담하고, 보증채무를 이행한 원고는 시행자에 대한 구상권 등을 갖기로 하였다.

이후 시공자의 공사 중단으로 사용검사가 지연되었다. 원고는 2008년 7월 28일 아파트에 관한 처분금지가처분 결정을 받았고, 가처분등기 촉탁에 따라 시행자 명의의 소유권보존등기가 이루어졌다. 시행자는 같은 해 8월 11일 사업을 포기하였다.

원고는 같은 해 9월 25일부터 12월 11일까지 수분양자 317세대에게 합계 43,513,917,400원을 환급하였다. 이 돈은 수분양자에 대한 보증채무를 이행하기 위해 지급한 것이었다.

아파트는 기존 신탁계약에 따른 처분을 위하여 뒤늦게 이전받았다

원고와 시행자는 같은 해 11월 27일 아파트 양도계약을 체결하였다. 이 계약은 앞서 체결한 신탁계약의 부속계약이었다.

원고는 같은 해 12월 18일 이 양도계약을 원인으로 아파트 소유권이전등기를 마쳤다. 이때 원고가 아파트를 이전받은 목적은 수탁자로서 신탁계약에 따라 관리·처분하기 위한 것이었다.

따라서 토지는 이미 원고에게 신탁등기되어 있었고, 아파트는 신탁계약의 이행을 위해 보증사고 후 실제로 이전등기를 받은 것이다. 아파트를 이전받으면서 환급이행금을 매매대금으로 지급하거나, 그 이전 자체로 구상채권을 변제받은 것으로 판단된 사안은 아니다.

원고는 부동산을 매각한 후 그 대금으로 구상채권 등을 회수하였다

원고는 2010년 5월 24일 토지와 아파트를 제3자에게 30,530,000,000원에 매도하고, 같은 해 6월 15일 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었다.

이후 매각대금을 환급이행금 등에 충당하였다. 구상채권 회수는 신탁부동산을 이전받아 처분한 뒤 매각대금을 정산하는 과정에서 이루어졌다.

과세관청은 환급이행금을 아파트 취득대가로 보았다

원고는 아파트의 시가표준액 18,648,552,821원과 무상취득 등록세율 1.5%를 적용하여 등록세 등을 신고·납부하였다.

반면 피고는 원고가 수분양자들에게 환급이행금을 지급하고 그 대가로 아파트를 취득한 유상거래라고 보았다. 이에 환급이행금 전액을 과세표준으로 삼고 유상취득 세율 2%를 적용하되, 법정 50% 경감을 반영하여 2012년 3월 12일 등록세와 지방교육세를 추가 부과하였다.

원고는 환급이행금 지급은 보증채무의 이행이고, 아파트 이전은 기존 신탁계약의 이행이므로 양자를 대가관계로 볼 수 없다고 다투었다.

법리

신탁재산을 처분하기 위한 소유권이전의 성격

일반적인 판단 기준

수탁자는 신탁 목적에 따라 재산을 관리·처분하기 위해 그 소유권을 이전받는다. 이러한 이전에 별도의 취득대가를 출연하는 것이 아니므로 구 지방세법상 무상취득에 해당한다.

무상취득이라는 의미는 소유권이전의 대가를 지급하지 않았다는 것이다. 수탁자가 아무런 의무 없이 재산을 증여받는다는 의미는 아니다.

해당 사건에 대한 적용

원고는 보증사고 후 아파트를 처분하여 구상채권 등을 회수하기 위해 기존 신탁계약에 따라 소유권을 이전받았다. 후속 양도계약 역시 그 신탁계약의 부속계약이었다. 따라서 소유권이전의 실질은 수탁자로서 신탁재산을 취득한 것이었다.

보증이행과 부동산 취득대가의 구별

일반적인 판단 기준

보증채무의 이행으로 금전을 지급하였다는 사정과 부동산 취득대가를 지급하였다는 사정은 구분해야 한다. 같은 사업과 관련하여 금전 지급과 부동산 이전이 이루어졌더라도, 각각의 법적 원인을 살펴 대가관계가 있는지 판단해야 한다.

해당 사건에 대한 적용

환급이행금은 수분양자에 대한 보증채무의 이행으로 지급되었다. 아파트는 신탁계약에 따라 처분하기 위해 이전받았다. 원고가 부동산 매각대금으로 구상채권을 회수하였다는 사실만으로 앞서 지급한 환급이행금이 아파트 매수대금으로 바뀌는 것은 아니었다.

등기원인보다 권리관계의 실질을 기준으로 판단

일반적인 판단 기준

등록세상 유상·무상취득 여부는 등기신청서나 등기부의 표현에 관계없이 등기원인과 권리관계의 실질에 따라 판단한다.

해당 사건에 대한 적용

아파트 소유권이전등기의 원인은 ‘양도’로 기재되어 있었다. 그러나 그 양도계약이 기존 신탁계약의 이행을 위한 것이므로, 등기원인의 명칭만으로 유상취득이라고 평가할 수 없었다.

과세표준과 세율에 미치는 영향

일반적인 판단 기준

취득의 법적 성격을 먼저 판단한 다음 그에 맞는 과세표준과 세율을 적용해야 한다. 신탁재산의 무상취득에 보증이행금을 사실상 취득가액으로 적용하고 유상취득 세율을 적용할 수 없다.

해당 사건에 대한 적용

원심은 유상취득이라는 전제에서 환급이행금 중 아파트에 해당하는 금액을 계산하였다. 대법원은 그 전제를 부정하였다. 환송심은 이에 따라 과세표준 증액과 유상취득 세율 적용에 따른 추가 부과처분을 모두 취소하였다.

청구확장과 제소기간

일반적인 판단 기준

동일한 과세처분의 범위 안에서 청구의 기초를 변경하지 않고 취소청구를 확장하는 경우에는 당초 소 제기 시점을 기준으로 제소기간 준수 여부를 판단한다.

해당 사건에 대한 적용

원고는 처음에는 취득가액 차액에 관한 부분만 다투다가 항소심에서 세율 차이에 관한 부분까지 청구를 확장하였다. 법원은 동일한 처분에 관한 적법한 청구확장이라고 판단하였고, 대법원도 이를 유지하였다.

실무적 유의점

신탁계약의 대상과 실제 소유권이전 시점을 구분해야 한다. 이 사건에서는 토지와 아파트가 처음부터 신탁계약에 포함되었지만, 이전등기는 서로 다른 시점과 원인으로 이루어졌다.

보증인의 지위와 수탁자의 지위를 구분하여 설명해야 한다. 수분양자에게 돈을 지급한 것은 보증채무의 이행이고, 아파트를 이전받아 매각한 것은 신탁계약에 따른 관리·처분이다.

후속 양도계약이 기존 신탁계약의 부속계약이라는 점을 계약서에 명확히 표시할 필요가 있다. 독립적인 매매인지, 신탁계약의 이행인지에 관한 판단에서 중요한 자료가 된다.

소유권이전 자체로 채무가 소멸하는지, 부동산을 처분한 후 매각대금을 채권에 충당하는지 확인해야 한다. 이 사건은 후자의 구조이며, 그 차이가 보증이행금과 부동산 이전 사이의 대가관계를 판단하는 데 중요하다.

무상취득 세율 적용과 신탁등기에 따른 비과세는 별도로 검토해야 한다. 이 판결은 유상취득을 전제로 한 추가 과세를 취소한 사례이므로, 신탁과 관련된 모든 부동산 이전이 비과세된다는 의미로 확대해서는 안 된다.

보증사고 후 처분·구상금 회수를 위한 신탁부동산의 이전과 등록세상 무상취득

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법리

실무적 유의점