상속부동산의 양도소득세 취득가액과 소급감정의 인정, 근저당권 설정재산의 평가

해당판례

대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결

사건명: 양도소득세부과처분취소.

대법원은 진주세무서장의 상고를 기각하였다. 이에 따라 원고에게 추가로 부과된 양도소득세 76,303,220원을 취소한 원심판결이 확정되었다.

하급심

제1심: 창원지방법원 2009. 10. 1. 선고 2009구합865 판결.

원심: 부산고등법원 2010. 4. 21. 선고 2009누6544 판결.

제1심은 원고의 청구를 받아들이지 않았으나, 원심은 법원의 감정촉탁으로 확인된 상속 당시 시가를 근거로 제1심판결과 추가 과세처분을 취소하였다.

원심은 원고의 두 가지 주장을 구분하여 판단하였다.

채권최고액을 기준으로 평가해야 한다는 주장: 배척하였다. 근저당권 설정재산의 평가 기준인 ‘담보하는 채권액’은 채권최고액이 아니라 평가기준일 현재의 실제 채권액이라고 판단하였다.
상속 당시 시가가 신고한 취득가액 이상이라는 주장: 받아들였다. 법원 감정결과 쟁점 부동산의 상속 당시 시가가 982,559,000원으로 평가되었으므로, 적어도 원고가 신고한 702,128,527원 이상이라고 판단하였다.

대법원은 감정평가가 객관적이고 합리적이며, 확인된 시가가 공동담보 채무를 안분하여 계산한 실제 피담보채권액보다 크므로 그 시가를 취득가액으로 보아야 한다고 판단하였다.

원고가 승소한 이유는 채권최고액에 따른 신고방법이 옳았기 때문이 아니라, 별도의 소급감정으로 더 높은 상속 당시 시가가 입증되었기 때문이다. 파기환송심은 없다.

사실관계

원고는 남편이 사망한 2004년 3월 1일 진주시 소재 토지 29필지를 상속받았다. 이후 2007년 11월 2일 경상남도개발공사에 이를 합계 3,345,249,790원에 양도하였다.

상속 당시 위 29필지 중 23필지에는 별도의 토지 3필지와 함께 공동근저당권이 설정되어 있었다. 공동담보로 제공된 토지는 총 26필지였으며, 근저당권의 채권최고액은 8억 원, 실제 피담보채권액은 5억 6,000만 원이었다.

원고는 2008년 1월 31일 양도소득세 예정신고를 하면서 채권최고액 8억 원을 공동담보 토지의 개별공시지가 비율로 안분하였다. 이에 따라 양도한 토지 중 근저당권이 설정된 23필지의 취득가액을 702,128,527원으로 신고하였다. 나머지 6필지는 개별공시지가를 기준으로 취득가액을 산정하였다.

진주세무서장은 채권최고액이 아닌 실제 채권액을 기준으로 평가해야 한다고 보았다. 실제 채권액 5억 6,000만 원을 안분하여 위 23필지의 취득가액을 491,232,041원으로 낮추고, 그만큼 양도차익을 늘려 2008년 8월 4일 양도소득세 76,303,220원을 추가로 부과하였다.

원고는 채권최고액을 기준으로 평가해야 한다고 주장하는 한편, 상속 당시 실제 시가 자체가 신고가액 이상이라는 주장도 하였다.

항소심 법원은 감정평가법인에 상속개시일을 기준으로 한 시가감정을 촉탁하였다. 그 결과 쟁점 23필지의 상속 당시 시가는 982,559,000원으로 평가되었다.

따라서 이 사건에서 비교된 금액은 다음과 같다.

원고가 채권최고액을 안분하여 신고한 금액: 702,128,527원.
과세관청이 실제 채권액을 안분하여 산정한 금액: 491,232,041원.
법원 소급감정으로 확인된 상속 당시 시가: 982,559,000원.

위 금액들은 근저당권이 설정된 쟁점 23필지에 관한 것이며, 양도한 29필지 전체의 취득가액은 아니다.

법리

상속재산의 취득가액과 평가기준일

일반적인 판단 기준

상속은 매매대금을 지급하고 취득하는 거래가 아니므로, 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을 양도소득세 계산상 취득가액으로 본다. 그 평가에서는 상속 당시 시가가 원칙적인 기준이 된다.

해당 사건에 대한 적용

원고가 토지를 양도한 날의 가격이 아니라, 남편으로부터 상속받은 2004년 3월 1일 당시의 가격을 확인해야 했다. 항소심 감정도 이 날짜를 평가기준일로 삼았다.

소급감정에 의한 시가 입증

일반적인 판단 기준

시가는 정상적인 거래에서 형성되는 객관적 교환가격을 의미하며, 객관적이고 합리적인 평가방법으로 산정한 감정가격도 포함한다. 감정이 평가기준일 이후에 이루어졌다는 이유만으로 배제되지 않는다.

과세처분 당시 시가를 확인하기 어려웠더라도 취소소송의 사실심 변론종결 시까지 상속 당시 시가가 입증되면, 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 계산하여 처분의 적법성을 판단해야 한다.

해당 사건에 대한 적용

법원 감정은 적정한 비교표준지를 선정하고 지가변동률, 위치, 형상, 환경 및 이용상황 등을 반영하였다. 법원은 이러한 평가가 상속 당시 객관적 교환가치를 적정하게 반영한다고 인정하였다.

핵심은 감정서를 사후에 작성하였는지가 아니라, 평가내용이 상속 당시의 재산상태와 가격을 객관적으로 재현하는지에 있다.

근저당권의 채권최고액과 실제 채권액의 구별

일반적인 판단 기준

근저당권의 채권최고액은 담보책임의 한도를 표시하는 금액이다. 평가기준일 현재 실제 존재하는 피담보채권액과 동일하지 않다.

이 사건 적용 법령에서 근저당권 설정재산의 평가 기준으로 정한 ‘담보하는 채권액’은 실제 채권액을 의미한다. 공동담보라면 전체 채권액을 해당 재산들에 안분하여야 한다.

해당 사건에 대한 적용

원고가 채권최고액 8억 원을 평가의 출발점으로 삼은 것은 받아들여지지 않았다. 실제 채권액 5억 6,000만 원을 기준으로 해야 한다는 과세관청의 해석 자체는 옳았다.

그러나 그것만으로 추가 과세가 정당해지는 것은 아니었다. 담보채권액에 따른 평가액과 상속 당시 시가를 비교하는 절차가 필요했기 때문이다.

시가와 담보채권액 기준 평가액 중 큰 금액의 적용

일반적인 판단 기준

저당권 설정재산의 평가특례는 담보채권액을 언제나 재산가액으로 확정하는 규정이 아니다. 일반 평가규정에 따른 금액과 담보채권액 등을 기준으로 평가한 금액을 비교하여 더 큰 금액을 적용한다.

해당 사건에 대한 적용

감정된 상속 당시 시가 982,559,000원은 실제 채권액을 안분한 금액뿐 아니라 원고의 신고가액보다도 높았다. 따라서 취득가액을 491,232,041원으로 낮추어 양도소득세를 추가로 부과한 처분은 위법하였다.

판결의 취소 대상은 추가로 부과된 76,303,220원이다. 원고가 당초 신고·납부한 양도소득세 전부를 취소하거나 전액 환급하도록 명한 판결은 아니다.

실무적 유의점

상속재산의 취득가액을 다툴 때에는 담보채권액 계산에 대한 주장과 상속 당시 시가에 대한 주장을 구분하여 구성할 필요가 있다. 이 사건처럼 전자의 주장이 배척되어도 후자의 입증으로 과세처분이 취소될 수 있다.
소급감정에서는 상속 당시의 용도지역, 이용상황, 도로접근성, 비교표준지 및 가격변동 자료가 중요하다. 상속 후 개발이나 용도변경으로 발생한 가치상승을 상속 당시 가격에 그대로 반영해서는 안 된다.
공동근저당권이 설정된 경우에는 등기부상 채권최고액뿐 아니라 상속 당시 대출잔액 등 실제 채권액, 공동담보 목록 및 안분기준을 함께 확인해야 한다.
상속 당시 시가에 관한 증거와 감정신청은 사실심에서 제출해야 한다. 특히 과세처분 당시 시가가 확인되지 않았다는 사정만으로 시가 입증을 포기할 필요는 없다.
이 판결의 소급감정 법리를 모든 양도자산에 동일하게 적용해서는 안 된다. 상속재산의 평가액을 취득가액으로 삼는 경우와, 유상취득한 자산의 실제 취득대금을 확인하지 못하여 추계하는 경우는 적용 규정과 판단 구조가 다르다.

상속부동산의 양도소득세 취득가액과 소급감정의 인정, 근저당권 설정재산의 평가

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관련법령

사실관계

법리

실무적 유의점