청산 없이 마친 담보가등기의 본등기, 나중에 청산을 마치면 유효해질 수 있다

실무상 유의점

가. 본등기 당시의 하자와 이후 청산 완료 여부를 함께 확인해야 한다

등기말소소송에서는 본등기를 마칠 당시의 절차 위반만 확인해서는 부족합니다. 소송 중 적법한 통지, 청산기간 경과, 청산금 지급이나 상계가 이루어졌는지까지 살펴야 합니다.

나. 청산금의 액수와 지급 절차를 구분해야 한다

감정가격에 따라 계산하거나 법정 차액보다 많은 청산금을 약정하였더라도, 청산기간과 동시이행관계를 배제하는 특약이 당연히 유효해지는 것은 아닙니다.

다. 상계에 사용할 채권의 취득과 행사 과정을 확인해야 한다

이 사건에서는 별도로 양수한 채권과 남은 청산금채무의 상계가 인정되었습니다. 실제 사건에서는 자동채권의 존재와 변제기, 채권양도의 대항요건, 상계 의사표시의 도달 및 제3자의 권리관계를 확인해야 합니다.

라. 채무자에 대한 청산과 후순위권리자 보호를 별도로 관리해야 한다

채무자와의 관계에서 본등기가 유효하게 되었다고 하더라도, 통지를 받지 못한 후순위권리자에 대한 책임까지 없어지는 것은 아닙니다. 청산금 지급 전 등기부상 후순위권리자와 필요한 통지절차를 확인해야 합니다.

마. 청산 완료와 제척기간 경과를 구별해야 한다

ChatByun의 「구상금이 먼저 변제되고 차용금만 남은 담보등기, 10년의 제척기간이 지나면 말소를 청구할 수 없다」는 말소청구권의 제척기간이 문제 된 사례입니다.

이 사건은 적법한 실행통지와 청산기간 경과, 청산금 지급 완료로 본등기가 유효하게 된 사례라는 점에서 구별됩니다.

해당판결

대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다42001 판결〔소유권말소등기등〕

상고기각으로 확정되었습니다.

대법원은 정산합의와 본등기가 처음부터 유효하다고 본 원심의 이유는 잘못되었다고 판단하였습니다. 다만 이후 청산절차가 완료되어 본등기가 유효하게 되었으므로, 원고의 말소청구를 배척한 결론은 유지하였습니다.

하급심

제1심: 서울지방법원 남부지원 2000. 6. 22. 선고 99가합14076 판결
원심: 서울고등법원 2002. 6. 14. 선고 2000나37816 판결

원심은 채권자의 상속인들에 대한 가등기·본등기 말소청구를 받아들이지 않았습니다.

별도 피고 회사에 대해서는 경매로 이미 말소된 근저당권설정등기의 말소를 구하는 부분을 소의 이익이 없다는 이유로 각하하고, 소유권이전등기 말소청구는 기각하였습니다.

사실관계

가. 대여금채권을 담보하기 위한 가등기

채권자 B는 1990년 원고 A에게 합계 4억 원을 빌려주고, A 소유 토지에 소유권이전청구권가등기를 마쳤습니다.

이후 추가 대여 등이 있었고, B는 A를 상대로 원금 455,000,000원과 지연손해금의 지급을 명하는 확정판결을 받았습니다.

나. 청산금을 정하면서 본등기를 먼저 마친 합의

A와 B는 1997. 1. 28. 및 1997. 1. 31. 담보채무와 토지를 정산하기로 합의하였습니다.

구분	금액
담보토지 평가액	956,550,000원
정산 대상으로 확정한 채무액	817,200,000원
평가액에서 채무액을 뺀 차액	139,350,000원
B가 지급하기로 한 청산금	230,000,000원

B는 위 차액보다 많은 2억 3,000만 원을 지급하고, A의 체납재산세와 공매수수료도 별도로 부담하기로 하였습니다.

그러나 B는 청산금 중 1억 3,000만 원만 지급한 상태에서 1997. 2. 6. 가등기에 기한 본등기를 마쳤습니다. 합의 후 2개월이 지나지 않았고, 청산금 1억 원도 남아 있었습니다.

다. 남은 청산금의 상계

B는 1999. 6. 18. 제3자가 A에게 가지고 있던 채권 중 2억 원을 양수하였고, 채권양도 통지도 A에게 도달하였습니다.

B가 사망한 뒤 상속인들은 별도의 양수금 청구소송에서, 위 양수채권을 자동채권으로 하여 A에게 지급할 청산금 1억 원과 상계한다는 의사를 표시하였습니다.

그 소장 부본은 2000. 8. 30. A에게 도달하였습니다. 법원은 이 상계로 남은 청산금채무가 소멸하여 청산이 완료되었다고 판단하였습니다.

라. 원고의 등기말소청구

A는 등기서류가 위조되었다고 주장하는 한편, 법정 청산절차를 거치지 않은 본등기는 무효라며 말소를 청구하였습니다.

법원은 위조 주장을 인정하지 않았습니다. 청산절차 위반 주장에 대해서는 원심과 대법원이 판단 이유를 달리하였지만, 최종적으로 말소청구는 받아들여지지 않았습니다.

법리

가. 청산금을 더 많이 주기로 했더라도 법정 절차를 생략할 수 없다

가등기담보법이 적용되는 담보권을 사적으로 실행하여 부동산 소유권을 취득하려면, 담보권실행 통지와 청산기간, 정당한 청산금 지급에 관한 법정 절차를 준수해야 합니다.

이 사건에서는 객관적 평가액과 확정판결상 채무액을 토대로 계산한 차액보다 많은 청산금을 지급하기로 하였습니다. 원심은 이러한 사정을 들어 정산합의가 채무자에게 불리하지 않다고 보았습니다.

그러나 대법원은 달리 판단하였습니다. 청산기간을 보장하지 않고 청산금 일부를 받지 못한 상태에서 본등기를 넘겨주도록 한 합의는, 채무자의 동시이행 항변권 등을 배제하는 불리한 특약이므로 무효라는 것입니다.

청산금의 액수가 유리하다는 이유만으로 절차적 보호까지 포기시킬 수는 없습니다.

나. 청산절차를 위반한 본등기는 원칙적으로 무효이다

법정 청산절차에 위반하여 이루어진 본등기는 무효입니다. 이를 소유권 취득의 효력만 없고 담보 목적의 범위에서는 유효한 등기라고 볼 수도 없습니다.

이 사건의 1997. 2. 6.자 본등기도 당시에는 원인무효였습니다. 채무자가 본등기에 협조하였다는 사정만으로 이러한 하자가 해소되는 것은 아닙니다.

다. 무효인 정산합의에도 담보권실행 통지의 효력은 인정될 수 있다

대법원은 정산합의 자체의 효력과 그 합의 과정에서 이루어진 의사표시의 효력을 구별하였습니다.

B는 토지 평가액과 채권액을 제시하고, 청산금 2억 3,000만 원을 지급하면서 담보권을 실행하겠다는 의사를 A에게 표시하였습니다. 따라서 정산합의가 무효이더라도, 그 의사표시는 담보권실행 통지로서의 효력이 있다고 보았습니다.

이 사건에서 청산기간은 이러한 통지를 기초로 진행할 수 있었습니다.

라. 청산기간이 지나고 정당한 청산금이 모두 지급되면 본등기가 유효하게 될 수 있다

처음에는 무효였던 본등기라도 이후 법정 청산요건이 갖추어지면 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기가 될 수 있습니다.

이 사건에서는 담보권실행 통지 후 2개월이 지났고, 이미 지급한 1억 3,000만 원 외에 남은 1억 원도 상계로 소멸하였습니다. 대법원은 청산금 2억 3,000만 원이 정당한 청산금이라는 점도 인정하였습니다.

그 결과 청산이 완료된 2000. 8. 30.경 본등기가 유효하게 되었다고 보았습니다. 처음부터 본등기가 유효했다거나, 단순히 시간이 지나면 무효인 등기가 유효해진다는 취지는 아닙니다.

마. 후순위권리자에 대한 통지 누락은 별도로 판단한다

채권자가 후순위권리자에게 필요한 통지를 하지 않은 채 채무자에게 청산금을 지급하면, 그 지급으로 후순위권리자에게 대항할 수 없습니다.

후순위권리자는 청산금채권이 소멸하지 않은 것으로 보고 채권자에게 자신의 권리를 행사할 수 있고, 채권자는 그 범위에서 청산금을 다시 지급해야 할 수 있습니다.

다만 이러한 제한은 후순위권리자를 보호하기 위한 상대적 효력입니다. 채무자와의 관계에서 청산이 완료되었다면, 채무자는 통지를 받지 못한 후순위권리자가 있다는 사정만으로 담보권 실행을 거부하거나 본등기의 말소를 요구할 수 없습니다.

바. 원심의 이유를 바로잡으면서 상고를 기각하였다

원심은 정산합의가 채무자에게 불리하지 않아 유효하다고 판단하였습니다.

대법원은 정산합의와 본등기가 처음에는 무효였다고 보면서도, 이후 청산이 완료되어 본등기가 유효하게 되었다는 이유로 원고의 청구를 배척한 결론을 유지하였습니다.

따라서 이 사건은 청산절차를 생략하는 합의를 허용한 사례가 아니라, 절차 위반으로 무효였던 본등기가 사후 청산 완료로 유효하게 된 사례입니다.