PF 대출 심사를 소홀히 한 금융기관 이사의 책임과 경영판단의 원칙

판결번호

대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다80521 판결

사건명: 손해배상(기) 등
원심: 서울고등법원 2009. 9. 10. 선고 2008나118674 판결
결과: 2005년 6월 30일경 실행된 5건 합계 84억 원의 대출 부분 파기환송, 나머지 상고기각

사실관계

1. 당사자

대운상호저축은행은 상호저축은행업을 영위하던 금융기관이었다.

피고는 대운상호저축은행에서 대출업무를 담당한 임원이었다. 은행이 파산한 후 파산관재인인 예금보험공사는 피고가 여러 부동산개발 대출을 실행하면서 선량한 관리자의 주의의무와 충실의무를 위반하였다고 주장하며 손해배상을 청구하였다.

문제 된 대출은 아파트 건축사업을 추진하던 여러 시행사에 대한 PF 대출 또는 브리지론이었다.

금융기관 이사의 대출심사 의무

1. 대출 부실은 책임의 출발점일 뿐이다

금융기관의 이사는 회사에 대해 선량한 관리자의 주의의무와 충실의무를 부담한다.

그러나 대출에는 본질적으로 신용위험과 사업위험이 따른다. 대출이 결과적으로 회수되지 않았다는 사정만으로 대출을 승인한 이사가 의무를 위반했다고 단정할 수 없다.

이사의 의무는 모든 대출금을 반드시 회수하도록 결과를 보장하는 ‘결과채무’가 아니다. 판단 당시 이용 가능한 정보를 충분히 수집하고 적절한 절차에 따라 합리적으로 대출 여부를 판단해야 하는 ‘수단채무’에 가깝다.

따라서 대출금 미회수 사실만으로 이사의 채무불이행이나 과실이 추정되지 않는다.

2. 주의의무 위반의 판단요소

금융기관 임원이 대출심사 의무를 다했는지는 다음 요소를 종합하여 판단한다.

대출의 목적과 사용처
대출금액과 기간
이율·수수료 등 대출조건
차주의 재산상태와 경영상황
시행사의 자금력과 사업수행능력
사업부지 확보율
인허가 가능성
시공사 참여 여부와 참여조건
본 PF 전환 가능성
예상 분양수입과 사업수익성
담보의 종류·가치와 우선순위
연대보증인의 자력
대출금 회수계획
법률분쟁과 사업지연 가능성
대출 이후 자금 사용과 사업 진행상황에 대한 관리

통상적인 금융기관 임원이라면 간과하지 않았을 위험을 무시한 채 대출했다면 주의의무 위반이 인정될 수 있다.

PF 대출과 경영판단의 원칙

PF 대출은 특정 부동산개발사업에서 발생할 장래 현금흐름을 대출원리금의 주된 변제재원으로 하는 금융거래이다.

따라서 PF 대출에서는 차주의 현재 자력이나 물적 담보만이 아니라 프로젝트 자체의 사업성이 핵심적인 심사대상이 된다.

금융기관 이사가 다음과 같은 절차를 거쳤다면 사후적으로 사업이 실패하더라도 원칙적으로 경영판단의 재량 범위에서 보호된다.

사업성 판단에 필요한 정보를 충분히 수집한다.
사업부지·인허가·시공·분양·자금조달 위험을 조사한다.
수집된 자료를 객관적으로 검토한다.
회사의 최대이익에 부합한다고 합리적으로 신뢰한다.
이해충돌 없이 신의성실하게 판단한다.
판단 내용이 현저히 불합리하지 않고 통상 선택 가능한 범위에 있다.

반대로 사업성에 관한 충분한 정보수집과 검토 없이 높은 이자와 수수료 등 단기적인 영업이익만을 기대하여 대출했다면 경영판단의 원칙으로 보호받을 수 없다.

대법원이 책임을 부정한 대출

1. 면목동 주상복합아파트 대출

아람종건은 서울 중랑구 면목동 지하철 7호선 역세권에서 공정률 약 90%의 주상복합아파트를 건축하고 있었다.

대출금은 준공검사를 받기 위해 아파트 대지의 권리관계를 정리하는 데 사용될 예정이었다.

당시 외부 감정평가법인은 아파트 건물과 대지의 담보가치를 약 200억 7,558만 원으로 평가했고, 향후 입금될 분양대금 잔액도 약 97억 원이었다.

선순위 금융기관은 1순위 담보신탁 수익권을 담보로 100억 원을 대출하기 위한 여신심사를 진행하였다. 대운상호저축은행은 이 대출로 기존 대출금을 상환받을 계획이었다.

대운상호저축은행은 후순위 근저당권, 일부 아파트의 분양계약서 원본 및 대표이사·이사들의 연대보증을 확보하였다.

이후 제3자가 이중으로 분양계약서를 교부받아 가처분과 소유권이전등기를 마치는 바람에 담보가 실효성을 잃었지만, 이는 대출 당시 통상 예상하기 어려운 후발 사정이었다.

대법원은 대출 당시의 담보·상환계획과 심사과정이 현저히 불합리하지 않았다고 보아 임원의 책임을 부정하였다.

2. 강릉 아파트사업 브리지론

홈앤디앤씨에 대한 대출은 강릉시 두산동 아파트 사업부지의 토지매입자금이었다.

수협은행은 사업부지 전체 매입과 사업승인, 처분신탁등기 등을 조건으로 본 PF 대출 취급 의향을 밝혔다.

대운상호저축은행은 사업부지 일부에 1순위 근저당권을 설정받았고, 시행사 대표이사뿐 아니라 신용과 사업실적이 있던 관계회사와 그 대표자의 연대보증을 받았다.

리스크관리위원회도 여신심사 결과를 승인하였다. 이후 토지신탁계약을 체결하여 사업을 추진하기로 하는 합의도 이루어졌다.

대법원은 이러한 심사와 채권보전조치 등을 고려하면 대출 결정이 현저히 불합리하다고 볼 수 없다고 판단하였다.

3. 영암 아파트사업 브리지론

웰보건설에 대한 대출은 전남 영암군 아파트 사업의 추가 부지를 매입하기 위한 자금이었다.

현대건설은 사업부지 매입과 인허가 완료 등을 조건으로 시공 참여 의향서를 제출하였다. 현대해상화재보험도 시행권 양도담보, 인허가 완료, 현대건설의 채무인수와 책임준공 등을 조건으로 약 140억 원의 본 PF 대출 의향을 밝혔다.

대운상호저축은행은 일부 사업부지에 1순위 근저당권을 설정받고 전체 사업부지에 관한 신탁수익증서를 확보하였다. 차주와 보증인에 대한 기업정보 조회와 연대보증도 받았다.

영암군은 대출 후 해당 아파트 사업계획을 승인하였다.

대법원은 본 PF 전환계획과 담보, 사업지역의 개발 여건 및 심사자료를 종합하면 대출 결정이 현저히 불합리하지 않았다고 보아 이 부분 임원 책임을 부정하였다.

문제가 된 경산 아파트사업 84억 원 대출

1. 대출 구조

대운상호저축은행은 2005년 6월 30일경 애드스폰 등 5개 회사에 합계 84억 원을 대출하였다.

대출금은 경산시 중방동 공동주택 신축사업의 사업부지 매매계약금을 마련하기 위한 것이었다.

시행사들은 계약금조차 자체 조달하지 못해 이를 전부 대출받아야 할 정도로 자금력이 부족하였다.

대출은 삼환기업의 시공 참여와 신한은행의 본 PF 대출로 상환할 것을 예정한 브리지론이었다.

2. 본 PF와 시공 참여의 조건

신한은행은 삼환기업의 책임준공과 시행사의 부도·파산·기한이익상실 시 대출금채무 인수 등을 조건으로 1,100억 원 규모의 PF 대출 의향서를 제출하였다.

삼환기업은 시행사가 다음 조건을 충족해야 사업에 참여한다는 확약서를 제출하였다.

사업부지 소유권 확보
점유자 이주 완료
그 밖에 사업 진행에 장애가 없을 것

따라서 시행사가 통상적인 기간 안에 사업부지를 확보하지 못하면 삼환기업의 시공 참여와 신한은행의 본 PF 대출이 모두 이루어지지 않을 수 있었다.

3. 사업부지의 법적 분쟁

대운상호저축은행은 대출 실행 당일 변호사의 법률의견서를 제출받았다.

법률의견서에는 시행사들이 토지소유자들과 새로운 매매계약을 체결하는 것 자체에는 법률상 문제가 없지만, 토지소유자들과 종전 매수인인 유진주택 사이의 매매계약 효력을 둘러싼 법적 분쟁이 예상되므로 유진주택과 합의하거나 법률상 장애를 근본적으로 제거하는 것이 바람직하다는 내용이 기재되어 있었다.

은행은 사업부지 확보가 지연될 수 있다는 위험을 대출 전에 이미 인식할 수 있었다.

4. 유효기간이 지난 양해각서

은행은 애드스폰과 유진주택 사이에 작성된 양해각서를 제출받았다.

양해각서에는 유진주택이 대상 부지의 매입권을 스폰아이에스에 매도하고 개발계획을 지원한다는 내용이 있었지만, 그 유효기간은 2004년 8월 5일까지였다.

대출이 실행된 2005년 6월 30일에는 양해각서의 유효기간이 끝난 후 상당한 시간이 지난 상태였다.

5. 복잡한 토지 권리관계

사업부지는 총 43필지였다.

대부분의 토지에 관하여 유진주택이 2004년 토지소유자들과 매매계약을 체결했지만 중도금과 잔금을 지급하지 못하였다.

일부 토지소유자는 유진주택에 매매계약 해제를 통지하였다. 다른 토지소유자들은 종전 매매계약이 여전히 유효하다는 전제에서 유진주택을 상대로 매매잔대금 지급청구소송을 진행하고 있었다.

따라서 애드스폰 등이 토지소유자들과 다시 계약하여 사업부지를 확보할 수 있는지는 불확실하였다.

6. 담보 부족

시행사들은 계약금 전액을 대출받을 정도로 자체 자금력이 부족하였다.

은행은 약속어음, 사업시행권 포기각서, 사업권 양도계약서, 경영권 포기각서, 건축주 명의변경 동의서와 유치권 포기각서 등을 제출받았다.

그러나 이러한 서류의 실질적인 가치는 사업이 정상적으로 추진되는 것을 전제로 한 것이었다. 사업이 중단될 경우 대출금을 회수할 수 있는 확실한 인적·물적 담보가 되기 어려웠다.

7. 높은 수수료와 선이자

은행은 84억 원의 대출금에서 다음 금액을 미리 공제하였다.

수수료: 2,286,800,000원
선이자: 1,008,000,000원

대법원은 은행이 높은 수수료와 이자수익이라는 단기적인 영업상 이익에만 치우쳐 대출을 실행한 것은 아닌지 심리할 필요가 있다고 보았다.

8. 대출금의 용도 전환

대출 후 얼마 지나지 않아 애드스폰 등은 경산 공동주택사업을 포기하였다.

이들은 주식회사 시엘시티건설과 천안시 구룡동에서 별도의 공동주택 신축사업을 추진하기로 투자약정을 체결하였다.

그리고 경산 사업부지 계약금으로 사용해야 할 대출금 중 62억 원을 시엘시티건설의 주식양수대금으로 사용하였다.

9. 사후관리 소홀

대운상호저축은행의 대출규정 제121조는 대출 취급 때부터 회수할 때까지 다음 사항을 관리하도록 정하고 있었다.

대출금의 용도
자금 유용 방지
채권보전조치
대출 승인조건의 이행 여부

그러나 피고는 시행사들이 당초 사업을 포기하고 대출금 중 62억 원을 다른 회사의 주식양수대금으로 사용한 후에도 사업 진행과 자금 사용을 제대로 확인하지 않았다.

오히려 2006년 6월 28일 5개 회사에 대한 84억 원 대출의 기간을 2개월 연장하였다.

원심의 판단

원심은 PF 대출에서는 물적·인적 담보보다 사업성 평가가 중요하고, 이 사건 대출이 신한은행의 본 PF 대출로 상환되는 브리지론이었다는 점을 중시하였다.

또한 신한은행의 PF 대출 의향서와 삼환기업의 시공 참여 확약서가 있었고, 은행 리스크관리위원회가 여신심사 결과를 승인한 점 등을 근거로 대출 결정이 현저히 불합리하지 않았다고 판단하였다.

금융감독원이 사업성 검토 소홀을 이유로 은행에 기관 주의조치를 했지만, 이는 은행에 대한 조치일 뿐 피고 개인에 대한 징계가 아니라고 보았다.

원심은 사업 실패의 주된 원인을 일부 토지소유자들의 이른바 ‘알박기’로 평가하여, 피고에게 선관주의의무 위반이 있다고 보기 어렵다고 판단하였다.

대법원의 판단

1. 법률분쟁에 따른 사업지연 위험을 심사했어야 한다

피고는 대출 당시 토지소유자들과 유진주택 사이의 법적 분쟁이 예상된다는 법률의견서를 받았다.

그렇다면 다음 사항에 관한 충분한 자료를 시행사들로부터 제출받아 면밀히 검토했어야 한다.

기존 매매계약의 효력
토지소유자들의 실제 매도의사
애드스폰 등이 토지를 다시 매수할 수 있는지
토지소송으로 부지 확보가 장기간 지연될 가능성
사업부지 소유권 확보가 가능한 시기
지연될 경우 시공사 참여와 본 PF 전환이 가능한지
고율의 브리지론 이자로 사업수익성이 유지되는지

이러한 조사와 분석 없이 84억 원을 대출했다면 합리적인 경영판단이라고 보기 어렵다.

2. ‘알박기’는 예견 가능한 사업위험이다

원심은 일부 토지소유자의 알박기로 사업이 중단되었다는 점을 피고에게 유리한 사정으로 보았다.

그러나 대법원은 대규모 주택사업에서 일부 토지소유자의 매각 거부나 고액 요구는 통상적으로 예견할 수 있는 위험이라고 판단하였다.

이러한 상황에 대응할 능력이 없었다면 오히려 시행사들의 사업추진능력이 부족했다는 의미이므로, 이를 임원의 과실을 부정하는 근거로 삼을 수 없다고 보았다.

3. 대출 실행뿐 아니라 사후관리도 심리해야 한다

PF 대출에 관한 이사의 주의의무는 대출 실행 시점에 끝나지 않는다.

대출 후 시행사들이 당초 사업을 포기하고 대출금 중 62억 원을 다른 사업의 주식양수대금으로 사용했다면, 은행 임원은 자금 용도와 채권보전 상태를 점검하고 회수·기한이익상실 등 필요한 조치를 검토했어야 한다.

그런데도 사업 진행 여부를 확인하지 않고 대출기간을 연장했다면 사후관리 의무 위반이 인정될 여지가 있다.

4. 리스크관리위원회 승인만으로 면책되지 않는다

은행 내부 리스크관리위원회가 대출을 승인했다는 사정만으로 담당 임원의 주의의무가 당연히 면제되는 것은 아니다.

담당 임원이 핵심 위험정보를 충분히 수집·검토하여 위원회에 제공했는지, 승인 이후에도 자금 사용과 사업 진행을 관리했는지를 별도로 판단해야 한다.

결론

대법원은 면목동·강릉·영암 아파트사업 관련 대출에 대해서는 임원의 의사결정 과정과 내용이 현저히 불합리하지 않다고 보아 원심판단을 유지하였다.

그러나 경산시 공동주택사업을 위한 5건 합계 84억 원 대출에 대해서는 다음 사정상 임원의 주의의무 위반이 인정될 여지가 있다고 판단하였다.

사업부지에 기존 매매계약과 법률분쟁이 있었다.
부지 확보 가능성과 지연 위험을 충분히 심사했는지 불분명했다.
시공사 참여와 본 PF 전환은 부지 확보를 조건으로 하고 있었다.
시행사들의 자체 자금력과 실질적 담보가 부족했다.
대출금 중 62억 원이 다른 사업의 주식양수대금으로 전용되었다.
당초 사업 진행 여부를 확인하지 않고 대출기간을 연장하였다.

이에 대법원은 원심판결 중 84억 원 대출 관련 손해배상청구에 대한 원고 패소 부분을 파기하고 서울고등법원으로 환송하였다.

다만 대법원은 피고의 손해배상책임을 곧바로 확정한 것은 아니다. 환송심에서 주의의무 위반 여부와 그 위반으로 인해 은행의 손해가 발생했는지에 관한 상당인과관계를 추가로 심리하도록 한 것이다.

판결의 의의

이 판결은 금융기관 이사의 대출 관련 책임에서 ‘대출 부실이라는 결과’와 ‘대출심사 및 관리절차의 위반’을 명확히 구분하였다.

대출금이 회수되지 않았다는 결과만으로 책임을 인정할 수는 없지만, 다음과 같은 핵심 위험을 조사하지 않았다면 경영판단의 원칙을 적용할 수 없다.

사업부지의 법적 권리관계
부지 확보 및 인허가 가능성
시공사 참여조건
본 PF 전환의 현실성
사업지연에 따른 금융비용
시행사의 자금력과 사업수행능력
대출금 용도와 전용 여부
대출 실행 후 사업 진행과 채권보전 상태

PF 대출에서 이사의 책임은 사업이 성공했는지가 아니라, 판단 당시 충분한 정보를 수집·검토하고 합리적인 절차를 거쳤는지를 기준으로 판단한다는 점을 확립한 판결이다.