특수관계인 간 토지임대와 사후 소송감정
공시지가 기준 임료에 대한 부당행위계산 부인 주장 대응 사례 · 후배 변호사용 리걸 메모
작성 목적 | 사후 민사소송에서 산출된 적산법 감정액을 이유로 과거 및 장래 임료를 올리지 않으면 부당행위계산 부인 대상이 된다는 주장에 대응하는 법리와 실무 포인트를 정리한다.
1. 결론부터: 사후 감정액은 자동적인 “세법상 시가”가 아니다
핵심 명제 부당행위계산 부인 여부는 거래 당시의 사정과 법정 시가 산정 순서에 따라 판단한다. 수년 뒤 다른 목적의 민사소송에서 나온 감정액이 기존 임료보다 높다는 사정만으로, 기존 거래가 소급하여 비정상 거래가 되지는 않는다.
이 사례의 방어 논리는 세 층으로 구성된다. 첫째, 법인세법 제52조상 경제적 합리성은 거래가격 하나만 떼어 볼 것이 아니라 거래 당시의 사업 목적·위험 부담·자금조달·분쟁 상태를 종합하여 판단한다. 둘째, 시가는 법인세법 시행령 제89조의 순차적 구조에 따라 찾는다. 당시 비교 가능한 거래사례와 감정가액이 없었다면 제4항 제1호의 공시지가 연동 보충 산식 적용은 원칙적으로 정당화될 수 있다. 셋째, 훗날 작성된 소송감정은 그 목적·기준시점·평가방법·대상 부동산의 상태가 다른 이상 과세 목적의 감정가액으로 곧바로 전용할 수 없다.
2. 사례의 사실관계에서 먼저 고정할 사항
• 최초 계약 당시 토지는 기존 건물이 철거된 나대지였고, 공사금지가처분 및 신탁 효력 분쟁이 계속되어 개발사업의 성패가 불확실하였다.
• 임차인 측은 별도 개인재산을 담보로 약 440억 원 이상의 공사자금을 조달하고 개발·금융 위험을 부담하였다. 따라서 거래는 단순한 저가 임대가 아니라 개발사업 구조의 일부였다.
• 인근에 비교 가능한 나대지 임대사례가 없었고, 계약 당시 임료에 관한 사전 감정도 없었다. 후일 법원감정서도 임대사례 수집 곤란을 이유로 임대사례비교법을 배제하였다.
• 계약은 시행령 제89조 제4항 제1호의 산식을 명시하였고, 이후에도 공시지가 변동을 반영해 임료를 조정·신고하였다.
• 문제의 감정은 건물이 상당 부분 완성된 뒤 민사소송상 부당이득액 산정을 위해 시행되었으며, 적산법을 사용하였다.
3. 법리 구조: “경제적 합리성”과 “시가 산정”을 분리하라
가. 제1단계 — 부당행위계산 부인의 출발점은 거래 당시의 경제적 합리성
법인세법 제52조 제2항 및 대법원 2004두4772 판결에 따라 판단 기준시점은 거래 당시이다. 대법원 2016두40375 판결은 특수관계인 간 거래의 경제적 합리성을 가격만으로 판단하지 않고 거래 경위, 특별한 사정, 사업상 필요성, 선행 거래관계, 재무상태와 사업 계속 목적 등을 종합하도록 한다. 그러므로 상대방이 “감정임료와 계약임료의 차액”만을 제시한다면, 먼저 비교의 전제가 잘못되었다고 지적해야 한다.
이 사례에서는 가처분과 신탁분쟁, 임차인의 거액 자금조달 및 개발위험 부담, 장기 개발사업의 계속 필요성이 독립된 경제적 목적을 뒷받침한다. 조세회피 목적의 저가 임대라는 단선적 서술에 맞서, 위험과 편익을 거래 전체에서 재구성하는 것이 핵심이다.
나. 제2단계 — 시행령 제89조의 순차적 시가 산정 구조
• 제1항: 특수관계 없는 자와의 계속 거래가격 또는 제3자 간 일반 거래가격 등 객관적 거래실례를 우선 탐색한다.
• 제2항 제1호: 제1항의 시가가 불분명한 경우 법령상 요건을 갖춘 감정가액 등을 적용한다.
• 제4항 제1호: 위 방법을 적용할 수 없는 부동산 임대용역에는 자산 시가의 50%에 정기예금이자율을 곱한 보충 산식을 적용한다.
대법원 2007두7505 판결은 인근 유사 임대사례가 없는 사안에서 공시지가를 기초로 한 제89조 제4항 제1호 방식이 객관적이고 합리적인 평가방법이 될 수 있음을 확인하였다. 국세청 질의회신 제도46012-11939(2001. 7. 5.)도 인근 거래실례가 없는 경우 같은 산식을 기준으로 판단한다는 취지이다.
실무상 입증 순서 “공시지가 산식이 낮다”는 방어만 해서는 부족하다. ① 제3자 거래실례의 부존재, ② 비교대상 토지의 위치·용도·개발단계 차이, ③ 계약 당시 감정가액의 부존재, ④ 당시에 선택 가능한 방법이 보충 산식뿐이었다는 점을 차례로 증명해야 한다.
다. 계약 후 공시지가 변동의 처리
조심 2013서3114 결정은 장기계약에서 과세대상연도의 변동 공시지가를 사후 적용하여 임료를 재산정하는 데 신중한 태도를 취한다. 이 사례에서는 오히려 매년 공시지가 변동을 반영하였으므로, 최초 공시지가를 고정한 경우보다 임대인에게 유리하고 객관적 산식을 계속 적용했다는 사정으로 활용할 수 있다.
4. 사후 소송감정을 공격하는 네 가지 축
가. 목적과 법적 기능의 차이
대법원 2024두61780 판결은 법원이 소송상 사실인정을 위해 실시한 감정과 과세처분 단계에서 시가 결정의 근거가 되는 감정은 법적 성격과 기능이 다르다고 보았다. 따라서 민사상 부당이득액 산정을 위한 법원감정이라는 이유만으로 시행령 제89조 제2항 제1호의 감정가액이 되는 것은 아니다. 감정의 공신력과 세법상 적용 적격성은 별개의 문제이다.
나. 기준시점과 물건 상태의 불일치
소급감정이 시가로 인정되려면 기준시점부터 감정서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다는 대법원 2024두54348 판결의 법리가 중요하다. 기존 건물 철거, 신축, 형질·이용상황 변경은 대표적인 특별사정이다. 계약 당시 나대지였으나 감정 당시 지하 8층·지상 20층 복합건물이 완공 단계였다면, 건부지의 기초가격을 과거 나대지 임료에 소급 적용하기 어렵다. 서울고등법원 2019누62132 판결(대법원 2021두30877로 확정)도 같은 방향의 논거가 된다.
다. 적산법 자체의 방법론적 취약성
적산법은 통상 “기초가격 × 기대이율 + 필요제경비”로 구성되므로 입력값과 가정에 따라 결론이 크게 달라진다. 대법원 2006두19327 판결은 기대이율을 정할 때 국공채이율, 장기대출금리, 시중금리, 정상적인 부동산 거래이윤율 등을 구체적으로 참작하고 합리적으로 설명해야 한다고 본다. 이 사례에서 4.77%의 기대이율은 당시 정기예금이자율 1.6% 및 감정서 자체가 제시한 주요 금리와 큰 차이가 있음에도 구체적 산출과정이 부족했다. 건물 포함 복합부동산의 소득수익률을 순수 토지의 기대이율로 사용했는지도 따져야 한다.
대법원 2004다15430 판결에 따르면 기초가격에 개발 완료나 입지에 따른 기대이익을 반영한 뒤 기대이율에서도 같은 요소를 다시 가산해서는 안 된다. 건부지 가격에 이미 개발이익이 포함되었는데 기대이율에 완공 후 수익성·입지 우월성을 다시 반영했다면 이중 계상이다.
라. 평가방법의 우선성과 소급감정의 신빙성
「감정평가에 관한 규칙」 제22조상 임대사례비교법이 기본 방법이다. 감정서가 유사 사례의 부존재를 이유로 이를 배제했다면, 이는 한편으로 거래실례가 없었다는 방어사실을 강화하고, 다른 한편으로 적산법 결과의 주관성과 민감도를 엄격히 검증해야 할 이유가 된다. 조심 2021중1910 결정도 조세불복을 위해 사후 의뢰된 적산법 소급감정의 객관성과 신빙성을 엄격히 살피고 제89조 제4항 제1호 산식을 유지하였다.
교차신문 체크 감정인에게 평가 기준일·현황, 나대지/건부지 구분, 기초가격 산정자료, 기대이율 구성항목과 가중치, 필요경비, 임대사례 배제 이유, 개발이익의 중복 반영 여부, 주요 금리와의 괴리 이유를 항목별로 특정하게 한다.
5. 주장서면을 설계하는 방법
가. 권장 목차
• 쟁점 정리: 사후 감정가액의 존재가 기존 임료의 부당성을 소급하여 확정하는지 여부
• 계약 당시 사실관계: 토지 상태, 분쟁, 자금조달, 위험 부담, 사업 목적
• 시행령 제89조의 순차 적용: 거래실례·사전감정 부존재와 제4항 제1호 선택의 불가피성
• 사후 감정의 부적격성: 목적, 기준시점, 물건 상태 및 평가방법의 차이
• 적산법 검증: 기초가격·기대이율·필요경비 및 이중 계상
• 보조논거: 기존 확정판결, 장기간 일관된 신고, 계약상 임료 조정 구조
나. 반드시 구분해야 할 세 가지 명제
• “법원감정은 증거가 될 수 없다”가 아니라, “그 감정이 곧바로 과세처분 단계의 법정 감정가액은 아니며 객관성과 정확성을 별도 심사해야 한다”가 정확하다.
• “적산법은 언제나 배제된다”가 아니라, 임대사례비교법을 적용하지 못한 이유와 적산법의 각 입력값·가정이 합리적인지 엄격히 검증해야 한다.
• “민사 확정판결이 세무상 시가를 확정한다”가 아니라, 확정판결이 인정한 계약 경위·권한·경제적 사정이 경제적 합리성을 뒷받침하는 중요한 증거라는 정도로 위치시킨다.
다. 과도한 주장을 피할 부분
과세관청이 수년간 문제를 제기하지 않았다는 사정만으로 국세기본법 제18조 제3항의 비과세 관행이 곧바로 성립한다고 단정하기는 어렵다. 불과세의 의사표시나 일반적·반복적 관행의 존재를 별도로 입증해야 하므로 신뢰보호·소급과세 논거는 보조적으로 사용한다. 또한 민사판결의 기판력은 주문에 포함된 소송물에 미치는 것이므로, 세법상 부당행위계산 부인 여부까지 직접 차단한다고 넓게 주장하기보다 선행 사실인정과 신의칙·경제적 합리성 판단자료로 활용하는 편이 안전하다.
6. 이 사례에서 얻을 수 있는 실무적 결론
이 유형의 사건은 “감정액 대 계약액”의 숫자 싸움이 아니다. 승부는 계약 당시 이용 가능한 시가 자료가 무엇이었는지, 왜 공시지가 기반 보충 산식을 선택했는지, 개발사업 전체에서 각 당사자가 어떤 위험과 비용을 부담했는지, 사후 감정이 과거의 동일한 물건과 동일한 시장상황을 평가한 것인지에 달려 있다. 따라서 가장 설득력 있는 답변은 거래 당시의 의사결정 기록과 객관적 자료를 중심으로 서사를 세우고, 사후 감정의 법적 기능 및 방법론을 분해하여 반박하는 방식이다.
주요 근거
법인세법 제52조, 법인세법 시행령 제89조; 대법원 2004두4772, 2016두40375, 2007두7505, 2024두61780, 2024두54348, 2006두19327, 2004다15430 판결; 대법원 2021두30877 판결로 확정된 서울고등법원 2019누62132 판결; 조심 2013서3114, 조심 2021중1910 결정; 국세청 제도46012-11939 질의회신. ※ 판례·결정의 진위는 의뢰인의 지시에 따라 별도 재검증하지 않고, 제공된 답변서에 수록된 법리와 적용관계를 기준으로 정리하였다.
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