해당 판례
대법원 2013. 11. 14. 선고 2012다97840, 97857 판결 [지체상금·지체상금]
- 원고들: 아파트 분양계약을 체결하거나 수분양권을 양수한 수분양자들
- 피고: 사업권을 양수하고 시행회사들의 채무를 부담하기로 한 회사의 관리인
- 결과: 원고들의 상고 모두 기각
하급심
- 환송판결: 대법원 2012. 5. 10. 선고 2012다4794, 4800 판결
- 환송 후 원심: 서울고등법원 2012. 9. 27. 선고 2012나38591, 38607 판결
- 재상고심: 대법원 2013. 11. 14. 선고 2012다97840, 97857 판결
환송 후 원심은 사업권 양수회사가 시행회사들로부터 사업권을 양수하면서 시행회사들이 수분양자들에게 부담하는 모든 채무를 병존적으로 인수했다고 판단하였다.
그러나 사업권 양수회사가 각 분양계약의 당사자인 분양자의 지위까지 포괄적으로 인수하거나, 기존 시행회사들과 함께 분양자의 지위를 취득하는 계약가입이 이루어진 것은 아니라고 판단하였다.
대법원은 이러한 원심판단을 그대로 유지하였다.
관련 판례
- 대법원 1987. 9. 8. 선고 85다카733, 734 판결 계약인수는 양도인·양수인·잔류당사자의 3면 계약으로 이루어지는 것이 통상적이고, 그중 2인의 합의가 먼저 이루어졌다면 나머지 당사자의 동의나 승낙이 필요하다고 판단하였다.
- 대법원 2012. 5. 24. 선고 2009다88303 판결 계약상 지위 이전에는 계약에서 발생한 채권·채무뿐 아니라 해제권 등 계약관계에서 발생하는 포괄적인 권리·의무가 포함된다고 판단하였다.
관련 법령
- 민법 제453조 채권자와 인수인이 채무인수계약을 체결하면 채무자의 의사와 관계없이 채무인수의 효력이 발생한다.
- 민법 제454조 채무자와 인수인이 체결한 면책적 채무인수계약은 채권자가 승낙해야 효력이 발생한다.
- 민법 제539조 계약 당사자가 제3자에게 직접 권리를 취득하게 하는 제3자를 위한 계약을 규정한다. 병존적 채무인수가 채무자와 인수인 사이에서 이루어진 경우 그 법률구성에 관련될 수 있다.
민법에는 계약인수 자체를 직접 규정한 일반조항이 없다. 계약인수의 요건과 효과는 계약자유의 원칙과 판례에 따라 인정된다.
사실관계
원고들은 아파트 사업의 시행회사들과 각각 아파트 분양계약을 체결하거나 기존 수분양자들로부터 수분양권을 양수하였다.
이후 다른 회사가 2008년 10월 28일과 2008년 10월 30일 시행회사들과 합의서를 작성하였다.
합의서에 따라 사업권 양수회사는 시행회사들로부터 다음과 같은 권한을 넘겨받았다.
- 사업 관련 자금의 집행권한
- 신축건물 준공검사에 관한 권한
- 미분양 물건의 처리권한
- 소유권이전등기 업무에 관한 권한
- 그 밖의 사업시행과 관련된 대부분의 권한
시행회사들은 같은 날 대한주택보증에 다음과 같은 내용의 사업시행권 포기각서를 작성하였다.
시행회사들은 사업과 관련한 일체의 사업시행권, 사업부지 및 건축물의 소유권과 그 밖의 모든 권리를 포기하고, 새로운 사업시행권 양수인에게 완전히 양도한다.
사업권 양수회사는 시행회사 중 한 회사가 수분양자들에게 부담하는 손해배상금 등 모든 채무를 자신의 책임과 비용으로 처리하고, 어떠한 경우에도 그 시행회사에 민사상·형사상 책임을 묻지 않기로 약정하였다.
그 후 사업권 양수회사는 2009년 2월 19일 회생절차개시결정을 받았다.
원고들은 사업권 양수회사가 시행회사들의 사업권과 채무를 인수했으므로 각 분양계약상 분양자 지위까지 인수했다고 주장하였다. 이에 따라 사업권 양수회사를 분양계약의 당사자로 보아 지체상금 등의 책임을 물을 수 있는지가 문제 되었다.
법리
계약인수의 의미
계약인수는 계약에서 발생한 특정 채권이나 채무만 이전하는 것이 아니다. 계약당사자로서의 지위 전체를 제3자에게 이전하는 것이다.
계약인수의 대상에는 원칙적으로 다음 사항이 모두 포함된다.
- 계약에 따른 채권
- 계약에 따른 채무
- 계약 해제권과 해지권
- 취소권
- 동시이행항변권
- 계약내용의 변경이나 갱신에 관한 권한
- 계약관계에서 발생하는 부수적 권리·의무
계약인수가 적법하게 이루어지면 양도인은 원칙적으로 계약관계에서 탈퇴하고 양수인이 새로운 계약당사자가 된다.
따라서 양도인의 면책을 유보했다는 특별한 사정이 없다면, 계약인수 후에는 잔류당사자와 양도인 사이의 계약관계와 그에 따른 채권·채무관계는 소멸한다.
계약인수에는 잔류당사자의 동의가 필요
계약인수는 계약당사자가 누구인지 자체를 변경한다. 상대방은 종전 계약당사자의 자력, 신뢰관계 및 계약이행능력을 고려하여 계약을 체결했으므로, 상대방의 의사와 관계없이 계약당사자를 교체할 수는 없다.
따라서 계약인수는 다음과 같은 방식으로 이루어져야 한다.
- 양도인·양수인·잔류당사자가 함께 합의하는 3면 계약
- 양도인과 양수인이 먼저 계약상 지위 이전에 합의하고 잔류당사자가 동의 또는 승낙하는 방식
- 잔류당사자와 양수인이 먼저 합의하고 양도인이 동의하는 방식
이 사건에서 계약의 양도인은 시행회사들, 양수인은 사업권 양수회사, 잔류당사자는 수분양자들이다.
시행회사들과 사업권 양수회사 사이에 합의가 있었더라도 수분양자들의 동의 또는 승낙이 없다면 분양계약상 지위의 인수는 원칙적으로 성립하지 않는다.
채무인수의 의미
채무인수는 계약상 지위 전체를 넘기는 것이 아니라 계약에서 발생한 특정 채무 또는 일정한 범위의 채무만 제3자가 부담하는 것이다.
이 사건에서 사업권 양수회사는 시행회사가 수분양자들에게 부담하는 손해배상금 등 모든 채무를 자신의 책임과 비용으로 처리하기로 약정하였다.
이는 수분양자들에 대한 채무를 부담하기로 한 약정이므로 채무인수로 볼 수 있다. 그러나 그 사실만으로 사업권 양수회사가 분양계약의 당사자가 되는 것은 아니다.
병존적 채무인수와 계약인수의 차이
환송 후 원심이 인정한 것은 병존적 채무인수였다.
병존적 채무인수에서는 기존 채무자가 계약관계에 그대로 남아 있고, 인수인이 특정 채무를 추가로 부담한다.
이 사건의 구조는 다음과 같다.
- 시행회사들: 기존 분양계약의 당사자 지위를 유지
- 사업권 양수회사: 시행회사들이 수분양자들에게 부담하는 채무를 추가로 부담
- 수분양자들: 채무인수 약정에 따라 사업권 양수회사에 채무 이행을 청구할 수 있는 지위를 가질 수 있음
그러나 사업권 양수회사는 병존적으로 채무를 부담할 뿐 다음 권리·의무까지 포괄적으로 취득한 것은 아니다.
- 분양계약을 해제하거나 해지할 권한
- 수분양자에게 분양대금을 청구할 권리
- 분양계약을 변경하거나 갱신할 권한
- 분양계약상 항변권
- 분양자로서 부담하는 포괄적인 계약상 지위
따라서 병존적 채무인수가 인정되더라도 계약인수가 당연히 인정되는 것은 아니다.
면책적 채무인수와도 구별
면책적 채무인수가 이루어지면 기존 채무자는 채무에서 벗어나고 인수인만 채무를 부담한다.
그러나 채무자의 교체는 채권자에게 중대한 영향을 미치므로 채권자의 동의가 필요하다.
이 사건에서 사업권 양수회사는 시행회사에 민사상·형사상 책임을 묻지 않기로 약정하였다. 그러나 이는 사업권 양수회사와 시행회사 사이의 내부 약정이다.
수분양자들이 기존 시행회사를 면책하는 데 동의하지 않은 이상 그 내부 약정만으로 시행회사들이 수분양자들에 대한 채무에서 벗어나는 것은 아니다.
따라서 “기존 시행회사에 책임을 묻지 않는다”는 문구는 수분양자들에 대한 관계에서 면책적 채무인수를 당연히 성립시키지 않는다.
사업권 양수와 계약인수의 구별
사업권은 개발사업을 추진하고 관리할 수 있는 경제적·사실적 지위를 의미한다. 사업권 양수인이 다음 권한을 넘겨받았다고 하여 개별 분양계약의 당사자 지위까지 자동으로 이전되는 것은 아니다.
- 사업자금 집행권
- 준공검사 업무
- 미분양 물건 처리권
- 소유권이전등기 업무
- 사업부지와 건축물에 관한 권리
- 사업시행에 필요한 일반적인 권한
사업 자체를 넘겨받는 것과 그 사업을 위해 이미 체결된 개별 계약의 당사자 지위를 넘겨받는 것은 별개의 법률행위이다.
개별 분양계약의 계약인수를 인정하려면 합의서에 분양자 지위를 양도·양수한다는 의사가 나타나고, 수분양자들의 동의나 승낙도 있어야 한다.
이 사건에서 계약인수가 부정된 이유
대법원은 다음 사정을 종합하여 사업권 양수회사의 계약인수를 부정하였다.
첫째, 사업권 양수회사와 시행회사들 사이의 합의서 어디에도 각 분양계약상 분양자 지위를 양도·양수한다는 내용이 기재되어 있지 않았다.
둘째, 사업권 양수회사와 시행회사들은 합의 당시 분양계약의 상대방인 수분양자들과 아무런 협의를 하지 않았다.
셋째, 수분양자들에게 계약인수에 관한 동의나 승낙을 요청하지도 않았다.
넷째, 합의 후에도 사업승인, 분양승인 및 임시사용승인은 모두 기존 시행회사들의 명의로 이루어졌다.
다섯째, 건축주 명의도 사업권 양수회사 앞으로 변경되지 않았다.
여섯째, 사업권 양수회사가 시행회사들의 채무를 부담하기로 한 것은 채무인수의 근거가 될 수 있지만, 분양계약상 지위 전체를 인수했다는 근거가 되지는 않는다.
따라서 사업권 양수회사가 사업권을 양수하고 수분양자들에 대한 채무를 병존적으로 인수했다고 하더라도, 각 분양계약의 당사자가 되거나 기존 시행회사들과 함께 분양자 지위를 취득했다고 볼 수 없었다.
계약가입도 부정
계약가입은 기존 계약당사자가 계약관계에서 탈퇴하지 않고 제3자가 새로운 계약당사자로 추가되는 형태이다. 이를 병존적 계약인수라고 표현하기도 한다.
계약가입이 인정되면 기존 시행회사들과 사업권 양수회사가 함께 분양자의 지위를 가지게 된다.
그러나 계약가입도 단순한 채무인수보다 광범위한 법적 효과를 발생시키므로 계약당사자들의 의사가 확인되어야 한다. 이 사건에서는 수분양자들의 동의·승낙이나 사업권 양수회사를 분양자로 추가하려는 명확한 합의가 없었으므로 계약가입도 인정되지 않았다.
계약인수와 채무인수의 핵심적인 차이
계약인수에서는 계약당사자 지위 자체가 변경된다. 반면 채무인수에서는 계약당사자는 그대로이고 특정 채무의 부담 주체만 추가되거나 변경된다.
이 사건에서 인정된 법률관계는 다음과 같다.
- 사업권 양수: 인정
- 수분양자들에 대한 채무의 병존적 인수: 인정
- 기존 시행회사의 면책: 부정
- 분양계약상 분양자 지위의 인수: 부정
- 기존 시행회사들과 함께 분양자 지위에 가입: 부정
결론
사업권 양수회사는 시행회사들로부터 사업시행에 관한 대부분의 권한을 넘겨받았고, 시행회사들이 수분양자들에게 부담하는 손해배상금 등 모든 채무를 자신의 책임과 비용으로 처리하기로 하였다.
따라서 사업권 양수회사가 수분양자들에 대한 채무를 병존적으로 인수한 것은 인정되었다.
그러나 사업권 양수와 채무인수만으로 개별 분양계약의 당사자 지위까지 이전되는 것은 아니다. 합의서에 분양자 지위의 양도·양수에 관한 내용이 없었고, 잔류당사자인 수분양자들의 동의나 승낙도 없었으며, 사업승인과 건축주 명의 역시 기존 시행회사들 앞으로 유지되었다.
대법원은 사업권 양수회사가 분양계약상 분양자 지위를 계약인수하거나 계약가입을 통해 기존 시행회사들과 함께 분양자가 되었다고 볼 수 없다고 판단하였다.
이 판결의 핵심은 다음과 같다.
사업권 전부를 넘겨받고 수분양자에 대한 모든 채무를 부담하기로 하였더라도, 그것만으로 분양계약상 지위 전체를 인수한 것은 아니다. 계약인수에는 계약상 지위를 이전하려는 합의와 잔류당사자인 수분양자의 동의 또는 승낙이 별도로 필요하다.