해당 판례
- 원고: 공유물분할을 위한 경매에서 상가건물을 취득한 새 소유자
- 피고: 종전 소유자들과 임대차계약을 체결한 임차인
- 결과: 원심판결 중 원고 패소 부분 파기·환송
하급심
원심은 원고가 공유물분할을 위한 경매에서 상가건물을 취득함으로써 임대인의 지위를 승계했다고 판단하였다.
또한 원고가 소유권을 취득한 후 발생한 피고의 차임·관리비 등에 대해서도 지급의무를 인정하였다.
그러나 원심은 원고가 소유권을 취득하기 전에 발생한 연체차임과 관리비에 관하여는 다음과 같이 판단하였다.
- 종전 임대인과 피고 사이에 보증금에서 연체차임 등을 공제한다는 의사표시가 없었다.
- 원고가 종전 임대인으로부터 연체차임채권을 양수했다는 주장·증명이 없었다.
- 따라서 원고는 종전 임대인에게 발생한 연체차임을 보증금에서 공제할 수 없다.
그 결과 원심은 보증금 25,000,000원에서 원고가 소유권을 취득한 후 발생한 차임 등만 공제하였다. 공제 후 보증금이 남지 않으므로 원고가 별도로 청구할 수 있는 차임도 없다고 보아 원고의 청구를 배척하였다.
대법원은 소유권 취득 전의 연체차임채권이 원고에게 이전되지는 않지만, 임대차가 종료되면 그 연체차임도 보증금에서 별도의 의사표시 없이 당연히 공제된다고 판단하여 원심판결을 파기하였다.
관련 판례
- 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 임대차보증금은 임대차 종료 후 목적물을 인도할 때까지 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하며, 피담보채무는 임대차가 종료되고 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다고 판단하였다.
- 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결 매매뿐 아니라 상속이나 경매로 임차건물의 소유권을 취득한 사람도 상가건물 임대차보호법상 임차건물의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계한다고 판단하였다.
관련 법령
- 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마친 상가 임차인은 그다음 날부터 제3자에 대한 대항력을 취득한다.
- 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항 임차건물의 양수인과 그 밖에 임대할 권리를 승계한 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
- 민법 제618조 임대인이 목적물을 사용·수익하게 하고 임차인이 그 대가로 차임을 지급하는 임대차계약의 기본내용을 규정한다.
사실관계
피고는 2010년 4월 23일 상가건물의 공유자 5명으로부터 건물 1층에 있는 점포를 다음 조건으로 임차하였다.
- 임차보증금: 25,000,000원
- 월 차임: 1,870,000원, 부가가치세 별도
- 월 관리비: 164,800원, 부가가치세 별도
- 임대차기간: 2010년 4월 29일부터 2011년 4월 30일까지
피고는 임대차보증금을 지급하고 점포를 인도받은 후 사업자등록을 마치고 부동산중개업소를 운영하였다. 이후 임대차계약은 갱신되었다.
원고는 공유물분할을 위한 경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받아 2014년 7월 30일 소유권을 취득하였다.
그런데 피고는 원고가 소유권을 취득하기 전부터 종전 임대인들에게 차임과 관리비를 제대로 지급하지 않았다. 2014년 7월까지 발생한 연체차임과 관리비 등은 총 34,951,320원이었다.
원고가 소유권을 취득한 후에도 피고는 차임과 관리비를 지급하지 않았다. 원고는 2014년 11월 7일 피고에게 3기 이상의 차임 연체를 이유로 임대차계약의 해지를 통고하였다.
피고가 2014년 8월 1일부터 2015년 3월 31일까지 연체한 금액은 다음과 같았다.
- 차임·관리비 및 상당 부당이득금: 17,906,240원
- 전기료: 693,507원
- 수도료: 39,664원
- 합계: 18,639,411원
피고는 임대차계약이 종료된 이후에도 점포를 계속 점유하다가 2015년 6월 12일 원고에게 점포를 인도하였다.
원고는 피고를 상대로 소유권 취득 후 발생한 연체차임과 관리비, 전기료·수도료 및 임대차 종료 후 점포 인도일까지의 부당이득금 지급을 청구하였다.
법리
경매로 소유권을 취득해도 임대인 지위가 승계됨
대항력 있는 상가건물 임대차가 존재하는 상태에서 건물 소유자가 변경되면 새로운 소유자는 법률상 당연히 임대인의 지위를 승계한다.
소유권이 변경된 원인은 중요하지 않다.
- 매매에 따른 소유권 이전
- 상속에 따른 소유권 이전
- 경매에 따른 소유권 취득
- 공유물분할을 위한 경매에 따른 소유권 취득
따라서 공유자들이 임대한 상가건물을 공유물분할을 위한 경매에서 낙찰받은 원고도 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다.
임대인 지위를 승계한 원고는 임대차보증금 반환의무를 부담하고, 피고는 원고에게 소유권 취득 후의 차임을 지급할 의무를 부담한다.
소유권 취득 전의 연체차임채권은 양수인에게 이전되지 않음
새 소유자가 임대인의 지위를 승계한다고 하더라도 종전 임대인에게 이미 발생한 모든 채권까지 당연히 승계하는 것은 아니다.
차임과 관리비는 임차인이 건물을 사용한 대가이므로, 해당 기간에 건물을 사용하도록 한 소유자 또는 처분권한자에게 귀속된다.
따라서 소유권 이전 전에 발생한 연체차임과 관리비에 관해서는 다음과 같이 처리된다.
- 종전 임대인: 원칙적으로 임차인에게 직접 지급을 청구할 수 있다.
- 새 임대인: 별도의 채권양도를 받지 않았다면 임차인에게 직접 지급을 청구할 수 없다.
이 사건에서 원고는 종전 임대인들로부터 34,951,320원의 연체차임채권을 양수하지 않았다. 따라서 이를 자신의 채권으로 삼아 피고에게 직접 지급하라고 청구할 수는 없다.
종전 연체차임도 보증금에서는 당연히 공제됨
종전 연체차임채권이 새 소유자에게 이전되지 않는다는 것과 그 연체차임이 보증금에서 공제되는지는 서로 다른 문제이다.
임대차보증금은 다음 채무를 포함하여 임대차 종료 후 목적물이 반환될 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보한다.
- 연체차임
- 연체관리비
- 전기료·수도료 등 임차인 부담 비용
- 임대차 종료 후 인도할 때까지의 차임 상당 부당이득
- 임차목적물 훼손에 따른 손해배상채무
이러한 채무는 임대차가 종료되고 목적물이 반환될 때 별도의 상계나 공제 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.
따라서 새 소유자가 임대인 지위를 승계하기 전에 발생한 연체차임과 관리비도 임대차 종료 시에는 보증금에서 공제된다. 이를 위해 종전 임대인이 미리 공제 의사를 표시하거나 새 소유자에게 연체차임채권을 양도할 필요는 없다.
이는 상가건물을 양도할 당시 연체차임이 있더라도, 나중에 임대차가 끝나면 전체 연체차임을 보증금에서 공제하겠다는 것이 통상적인 당사자의 의사와 거래관념에 부합하기 때문이다.
이 사건의 계산
피고의 임차보증금은 25,000,000원이었고, 원고가 소유권을 취득하기 전에 발생한 연체차임과 관리비 등은 34,951,320원이었다.
따라서 임대차 종료 시 다음과 같이 공제된다.
임차보증금 25,000,000원 - 종전 연체차임 등 34,951,320원 = -9,951,320원
종전 연체차임만으로 이미 보증금 전액이 소진된다. 따라서 원고가 피고에게 반환할 보증금은 남지 않는다.
그 결과 원고가 소유권을 취득한 후 발생한 채권을 다시 보증금에서 공제할 수 없으므로, 피고는 이를 원고에게 별도로 지급해야 한다.
구체적으로 피고가 지급해야 할 금액은 다음과 같다.
- 2014년 8월 1일부터 2015년 3월 31일까지 발생한 차임·관리비·전기료·수도료 등: 18,639,411원
- 위 금액에 대한 지연손해금
- 2015년 4월 1일부터 점포 인도일인 2015년 6월 12일까지 월 2,238,280원의 비율로 계산한 부당이득금
연체차임채권의 승계와 보증금 공제의 구별
이 판결의 핵심은 다음 두 법률관계를 구별하는 데 있다.
첫째, 원고가 종전 연체차임 34,951,320원을 독립된 채권으로 직접 청구하는 것은 허용되지 않는다. 원고가 해당 채권을 양수하지 않았기 때문이다.
둘째, 원고가 반환해야 하는 보증금에서 종전 연체차임을 공제하는 것은 허용된다. 보증금 반환채무 자체가 임대인 지위와 함께 원고에게 승계되었고, 보증금은 임대차 종료 시까지 발생한 임차인의 모든 채무를 담보하기 때문이다.
즉, 새 임대인이 종전 연체차임을 직접 받을 권리는 없지만, 그 연체차임을 무시하고 보증금 전액을 임차인에게 반환할 의무도 없다.
결론
공유물분할을 위한 경매에서 대항력 있는 임차인이 있는 상가건물을 취득한 원고는 임대인의 지위를 당연히 승계하였다.
소유권 취득 전에 발생한 연체차임과 관리비 채권은 별도의 채권양도가 없는 한 원고에게 이전되지 않으므로, 원고가 이를 독립된 채권으로 직접 청구할 수는 없다.
그러나 임대차보증금은 임대차가 종료되고 점포가 반환될 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 종전 임대인에게 발생한 연체차임도 보증금에서 당연히 공제된다.
이 사건에서는 종전 연체차임 34,951,320원이 보증금 25,000,000원을 초과하므로 보증금 반환채무는 전액 소멸하였다. 피고는 원고가 소유권을 취득한 후 발생한 연체차임 등 18,639,411원과 점포 인도일까지의 부당이득금을 원고에게 별도로 지급해야 한다.
대법원은 종전 연체차임채권을 양수하지 않았다는 이유만으로 그 연체차임을 보증금에서 공제할 수 없다고 본 원심판결을 파기하고 사건을 서울동부지방법원에 환송하였다.