해당 판례
대법원 2017. 8. 29. 선고 2016다212524 판결 [소유권이전등기]
- 원고: 자신의 토지 4필지와 피고 토지 일부를 교환하기로 한 사람들
- 피고: 자연녹지지역 토지 중 117㎡를 원고들에게 이전하기로 한 사람
- 대법원 결과: 원심판결 파기·환송
하급심
- 제1심: 광주지방법원 순천지원 판결
- 원심: 광주지방법원 2016. 2. 17. 선고 2015나54161 판결
- 상고심: 대법원 2017. 8. 29. 선고 2016다212524 판결
원심은 원고들의 소유권이전등기청구를 받아들였다.
원심은 특정된 토지 일부에 관한 이전등기를 명하는 판결을 받으면, 등기권리자가 그 판결에 따라 등기의무자를 대위하여 먼저 분필등기를 마친 다음 소유권이전등기를 할 수 있다고 보았다.
따라서 토지분할이 제한된다는 피고의 이행불능 항변을 배척하였다.
그러나 대법원은 토지 일부에 관한 이전등기 판결을 받았다는 사정만으로 법률상 금지된 토지분할이 가능해지는 것은 아니라고 보아 원심판결을 파기·환송하였다.
관련 판례
- 대법원 1995. 2. 28. 선고 94다42020 판결 채무의 이행불능은 절대적·물리적으로 불가능한 경우에 한정되지 않는다. 사회생활상 경험칙이나 거래관념에 비추어 채권자가 채무의 이행을 기대할 수 없는 경우도 이행불능에 포함된다.
관련 법령
- 민법 제389조 채무자가 임의로 채무를 이행하지 않으면 채권자는 원칙적으로 법원에 강제이행을 청구할 수 있지만, 채무의 성질이 강제이행을 허용하지 않는 경우는 제외한다.
- 민법 제390조 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 않으면 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 다만 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 경우에는 그러하지 아니하다.
- 민법 제535조 계약 체결 당시부터 급부가 불가능한 계약에서 그 불가능을 알았거나 알 수 있었던 당사자는 상대방이 계약의 유효를 믿어 입은 손해를 배상하여야 한다.
- 민법 제546조 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불가능하게 되면 채권자는 계약을 해제할 수 있다.
- 민법 제563조 매매는 당사자 일방이 재산권을 이전하고 상대방이 대금을 지급하기로 약정함으로써 성립한다.
- 민법 제596조 교환은 당사자들이 금전 이외의 재산권을 상호 이전하기로 약정함으로써 성립한다.
- 건축법 제57조 제1항 건축물이 있는 대지는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체 조례가 정하는 면적에 못 미치도록 분할할 수 없다.
- 건축법 시행령 제80조 대지분할 제한의 기준이 되는 최소면적을 주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡ 등으로 정한다.
사실관계
원고들과 피고는 2008년 5월 20일 원고들 소유의 토지 4필지와 피고 소유의 순천시 소재 전 2,502㎡ 중 특정된 117㎡를 서로 교환하기로 약정하였다.
피고가 원고들에게 이전하기로 한 117㎡ 부분 위에는 원고들 소유 주택 건물의 일부가 자리 잡고 있었다. 원고들은 토지의 이용관계를 정리하기 위해 해당 부분을 피고의 토지에서 분할하여 소유권을 이전받으려 하였다.
그런데 피고 소유 토지는 자연녹지지역에 있었다. 건축물이 있는 자연녹지지역의 대지는 건축법령에 따라 200㎡에 미달하도록 분할할 수 없었다.
원고들이 이전받기로 한 부분은 117㎡에 불과하여 법정 최소 분할면적 200㎡에 미달하였다. 따라서 교환계약 당시부터 117㎡를 독립된 필지로 분할하는 것이 법률상 제한되어 있었다.
원고들은 피고를 상대로 해당 117㎡에 관하여 교환계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구하였다.
피고는 토지를 117㎡로 분할하는 것이 건축법 등에 따라 금지되므로 소유권이전등기의무가 이행불능이라고 항변하였다.
법리
계약상 채무가 이행불능이면 본래의 이행을 청구할 수 없음
채권자는 원칙적으로 계약에서 정한 채무의 이행을 청구할 수 있다. 그러나 채무의 이행이 불가능하면 실현할 수 없는 급부를 판결로 명할 수 없으므로 본래의 이행청구는 허용되지 않는다.
계약 체결 후 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불가능하게 되었다면 채권자는 손해배상을 청구하거나 계약을 해제할 수 있다.
반면 계약 당시부터 이미 이행이 불가능했다면 특별한 사정이 없는 한 본래의 이행을 청구할 수 없고, 민법 제535조의 계약체결상 과실책임 등에 따라 구제받아야 한다.
이행불능에는 법률상 불능도 포함됨
이행불능은 물건이 소멸하여 물리적으로 넘겨줄 수 없는 경우에만 인정되는 것이 아니다.
사회생활상 경험칙과 거래관념에 비추어 채무의 실현을 기대할 수 없는 경우도 이행불능이다. 특히 채무를 이행하기 위해 필요한 행위가 법률로 금지되어 있다면 법률상 이행불능에 해당한다.
따라서 토지 자체가 물리적으로 존재하더라도 법률상 분할할 수 없다면, 분할을 전제로 한 소유권이전등기의무는 이행할 수 없는 채무가 된다.
분필등기를 대위할 수 있다는 것과 분할이 허용된다는 것은 별개
특정된 토지 일부에 관한 소유권이전등기 판결을 받은 사람은 원칙적으로 등기의무자를 대위하여 분필등기를 신청한 후 이전등기를 할 수 있다.
그러나 이는 해당 토지의 분할이 법률상 허용된다는 것을 전제로 한다. 이전등기 판결이 있다고 해서 건축법령상 분할금지 규정이 배제되는 것은 아니다.
따라서 법정 최소면적에 미달하여 분할할 수 없는 토지 부분에 대해서는 분필등기절차를 거치는 것 자체가 불가능하고, 그에 따른 소유권이전등기도 할 수 없다.
토지 일부의 교환에도 동일한 법리가 적용됨
대법원은 이러한 법리가 매매뿐만 아니라 교환계약에도 동일하게 적용된다고 판단하였다.
매매대금 대신 다른 토지를 제공하기로 했다는 차이가 있을 뿐, 특정 토지 부분을 분할하여 재산권을 이전해야 한다는 점에서는 매매와 교환을 달리 볼 이유가 없기 때문이다.
이 사건 토지는 계약 당시부터 법률상 분할할 수 없었음
이 사건 토지는 자연녹지지역에 있었고 그 위에 건축물이 있었다. 자연녹지지역에서 건축물이 있는 대지는 건축법령상 200㎡에 미달하도록 분할할 수 없었다.
원고들이 이전받기로 한 부분은 117㎡이므로 다음과 같이 최소면적에 83㎡가 부족하였다.
- 자연녹지지역의 최소 분할면적: 200㎡
- 교환대상 토지: 117㎡
- 부족한 면적: 83㎡
따라서 계약 당시부터 117㎡ 부분을 독립된 필지로 분할할 수 없었다. 원심 변론종결 당시까지 분할이 가능하게 되었다고 볼 사정도 없었다.
이에 따라 피고의 소유권이전등기의무는 계약 당시부터 법률상 이행불능이었다.
결론
대법원은 특정된 토지 일부에 관한 소유권이전등기 판결이 있으면 분필등기를 대위하여 신청할 수 있다는 원심의 일반론 자체를 부정한 것은 아니다.
다만 그 절차는 토지분할이 법률상 허용되는 경우에만 가능하다. 건축법령이 분할 자체를 금지하고 있다면 이전등기 판결을 받더라도 분필등기를 할 수 없다.
이 사건의 교환대상은 자연녹지지역 토지 중 117㎡로서 법정 최소 분할면적 200㎡에 미달하였다. 따라서 계약 당시부터 분할을 전제로 한 소유권이전등기의 이행이 불가능하였다.
대법원은 건축법령상 분할금지가 적용되는지를 심리하지 않고 원고들의 이전등기청구를 받아들인 원심판결을 파기하고 사건을 광주지방법원에 환송하였다.