담보신탁된 골프장의 공매·수의계약 인수와 입회보증금 반환채무의 승계

판결번호

대법원 2018년 10월 18일 선고 2016다220143 전원합의체 판결〔입회보증금반환등〕

원심: 대구고등법원 2016년 4월 21일 선고 2015나22107 판결
결론: 파기환송
다수의견에 대법관 5인의 반대의견이 제시된 전원합의체 판결

사실관계

베네치아코리아는 베네치아코리아 컨트리클럽을 건설·운영하는 사업을 추진하였다.
2007년 11월 30일 베네치아코리아는 금융기관들에 대한 대출금채무를 담보하기 위해 하나은행과 사업부지에 관한 담보신탁계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳤다.
2012년 7월 12일 골프장 클럽하우스 등 건물 5동에 대해서도 담보신탁계약을 체결하고 하나은행 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
베네치아코리아는 2008년 1월 21일 골프장 설치사업 시행자로 지정되어 실시계획 인가를 받았고, 2013년 12월 5일 골프장업의 조건부등록을 하였다.
원고들은 베네치아코리아에 회원보증금을 지급하고 골프장 회원으로 가입하였다.
베네치아코리아가 대출금채무의 이행을 지체하자 수탁자인 하나은행은 사업부지와 골프장 건물에 관한 공매 절차를 진행하였다.
2014년 5월 22일 공매에서 14억 1,000만 원에 낙찰받은 사람이 매매계약을 제대로 이행하지 않았다.
2014년 5월 27일경 하나은행은 공매조건에 따라 골프장을 운영하려는 다옴과 동일한 금액인 14억 1,000만 원에 수의계약을 체결하였다.
2014년 5월 30일 골프장의 필수시설이 모두 포함된 신탁부동산의 소유권이 다옴 앞으로 이전되었다.
다옴은 2014년 6월 26일 사업부지를 다시 국제자산신탁에 담보신탁하고, 같은 달 27일 소유권이전등기를 마쳤다.
기존 회원들은 다옴이 종전 체육시설업자의 지위를 승계했다며 입회보증금 반환을 청구하고, 후속 담보신탁에 대해서는 사해행위취소와 원상회복을 청구하였다.

핵심쟁점

담보신탁된 골프장의 필수시설이 신탁계약에 따른 공매를 거쳐 수의계약으로 일괄 이전된 경우, 그 인수인이 체육시설법 제27조에 따라 기존 회원에 대한 입회보증금 반환채무를 승계하는지가 문제 되었다.

원심의 판단

원심은 다음과 같은 이유로 회원들의 청구를 기각하였다.

담보신탁계약에 따른 공매나 수의계약은 민사집행법에 따른 경매와 달리 사적 계약에 근거한 매매이다.
따라서 체육시설법 제27조 제2항 제4호의 “그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 절차”에 해당하지 않는다.
다옴은 베네치아코리아의 입회보증금 반환채무를 승계하지 않는다.
다옴의 채무 승계가 인정되지 않으므로, 회원들이 다옴의 후속 담보신탁을 상대로 행사한 사해행위취소권의 피보전채권도 인정되지 않는다.

대법원 다수의견의 법리

체육시설법 제27조의 목적

체육시설법 제27조는 체육시설의 영업주체가 변경되더라도 공법상의 관리체계를 유지하고, 체육시설업자와 이용관계를 형성한 다수 회원의 권익을 보호하기 위한 특별규정이다.

따라서 체육필수시설이 일괄 이전되어 종전 영업의 기반이 인수인에게 귀속되었다면, 회원에 대한 약정상 권리·의무도 함께 승계시키는 방향으로 해석해야 한다.

담보신탁 공매의 실질

담보신탁은 형식적으로 신탁회사에 소유권을 이전하지만, 실질적으로는 대출금채권을 담보하기 위한 제도이다.

위탁자인 체육시설업자가 채무를 이행하지 않으면 수탁자가 신탁계약에 따라 시설을 처분한다는 점에서 저당권 실행을 위한 경매와 유사한 담보기능을 수행한다.

공매 후 수의계약도 ‘준하는 절차’에 포함

체육시설법 제27조 제2항 제4호는 경매·회생절차상 환가·압류재산 매각 외에 “그 밖에 이에 준하는 절차”를 포괄적으로 규정하고 있다.

담보신탁 공매는 다음과 같은 점에서 법정 경매 등과 실질적으로 유사하다.

채무불이행을 원인으로 개시되는 비자발적 환가절차이다.
불특정 다수를 대상으로 공개경쟁입찰을 실시한다.
매각대금으로 담보채권자의 채권을 변제한다.
공매가 유찰되면 미리 정해진 공매조건에 따라 수의계약을 체결할 수 있다.

따라서 담보신탁계약에 따른 공매뿐 아니라 공매가 유찰된 후 동일한 조건으로 이루어진 수의계약도 체육시설법 제27조 제2항 제4호의 “준하는 절차”에 해당한다.

신탁의 도산격리보다 회원 보호를 우선

담보신탁은 위탁자의 도산위험으로부터 신탁재산과 우선수익자를 보호하는 기능을 가진다. 그러나 체육시설법 제27조는 체육시설 회원을 일반채권자보다 특별히 보호하기 위한 규정이다.

따라서 체육필수시설의 인수인에 대하여 입회보증금 반환채무의 승계를 인정함으로써 담보신탁의 도산격리 효과가 일부 제한되더라도, 이는 체육시설법의 입법 목적에 부합한다.

회원채무 승계 회피의 방지

담보신탁 공매에서 회원채무 승계를 부정하면 체육시설업자와 금융기관이 저당권 대신 담보신탁을 이용하여 체육시설법 제27조의 적용을 회피할 수 있다.

회원들이 납부한 입회보증금으로 시설의 경제적 가치가 형성되었는데도 그 시설을 취득한 사람이 회원채무를 부담하지 않는 결과 역시 불합리하다.

이 사건에 대한 판단

다옴은 담보신탁재산으로서 골프장의 필수시설이 모두 포함된 신탁부동산을 공매 후 수의계약 방식으로 일괄 취득하였다.

이는 체육시설법 제27조 제2항 제4호의 절차에 따라 체육필수시설을 인수한 경우이므로, 다옴은 기존 체육시설업자 베네치아코리아가 회원들에게 부담하던 입회보증금 반환채무를 승계한다.

원심이 원용한 2012다4817 판결 등은 담보신탁의 위탁자가 체육시설업자가 아니었던 사안이므로, 체육시설업자 자신이 시설을 담보신탁한 이 사건에 적용할 수 없다.

반대의견

대법관 5인은 다음과 같은 이유로 채무 승계를 부정하였다.

체육시설법 제27조는 특정승계인이 종전 소유자의 채무까지 부담하게 하는 예외규정이므로 엄격하게 해석해야 한다.
담보신탁 공매는 법률이 정한 강제집행절차가 아니라 신탁계약에 근거한 사법상 매매이다.
수탁자가 절차를 진행하고 매각대금을 처리한다는 점에서도 법원이나 공공기관이 주관하는 경매·공매와 다르다.
명확한 법률상 근거 없이 사법상 매수인에게 종전 체육시설업자의 거액의 회원채무를 부담시켜서는 안 된다.

따라서 담보신탁에 따른 공매나 수의계약은 체육시설법 제27조 제2항 제4호의 절차에 포함되지 않는다고 보았다.

결론

다옴은 베네치아코리아의 회원들에 대한 입회보증금 반환채무를 승계한다.
다옴의 채무 승계를 부정하여 입회보증금 반환청구를 기각한 원심판결은 잘못이다.
채무 승계가 없다는 이유로 후속 담보신탁에 대한 사해행위취소 및 원상회복청구까지 기각한 부분도 다시 판단해야 한다.
대법원은 원심판결을 전부 파기하고 사건을 대구고등법원으로 환송하였다.

판결의 의미

이 판결은 체육시설업자가 골프장 필수시설을 담보신탁한 후 공매 또는 그에 연계된 수의계약으로 시설이 일괄 매각된 경우에도 회원보호를 위한 법정 채무승계가 발생한다고 확립하였다.

이에 따라 체육시설 인수인은 매매계약에서 회원채무를 인수하지 않는다고 정했더라도, 체육시설법 제27조의 요건이 충족되면 기존 회원에 대한 입회보증금 반환채무를 법률상 승계할 수 있다. 인수 단계에서 회원 수, 입회보증금 총액 및 반환시기 등을 매수가격과 함께 평가해야 한다는 점에서도 중요한 판결이다.