사업권 양수 및 채무인수만으로 분양계약상 지위까지 이전되는지

해당 판례

대법원 2013. 11. 14. 선고 2012다97840, 97857 판결 [지체상금·지체상금]

원고들: 아파트 분양계약을 체결하거나 수분양권을 양수한 수분양자 28명
피고: 회생채무자 주식회사 대동주택의 관리인
결과: 원고들의 상고 모두 기각

하급심

제1심: 서울중앙지방법원 2010. 11. 11. 선고 2009가합97265, 2009가합128138(병합) 판결
환송 전 원심: 서울고등법원 2011. 12. 15. 선고 2010나123020, 2010나123037(병합) 판결
환송판결: 대법원 2012. 5. 10. 선고 2012다4794, 2012다4800(병합) 판결
환송 후 원심: 서울고등법원 2012. 9. 27. 선고 2012나38591, 2012나38607(병합) 판결
재상고심: 대법원 2013. 11. 14. 선고 2012다97840, 97857 판결

환송 후 원심은 대동종합건설이 시행회사들의 사업권을 양수하고 수분양자들에 대한 채무를 병존적으로 인수한 사실은 인정하였다.

그러나 대동종합건설이 각 분양계약의 분양자 지위까지 계약인수하거나 기존 시행회사들과 함께 분양자 지위에 가입한 것은 아니라고 판단하였다.

대동종합건설에 대한 지체상금 및 중도금 이자 채권은 회생채권에 해당하는데, 원고들이 이를 신고하지 않아 대동종합건설이 면책되었다. 이에 따라 제1심과 환송 후 원심은 원고들의 소를 각하하였다.

대법원은 계약인수를 부정한 환송 후 원심판단이 정당하다고 보아 원고들의 상고를 모두 기각하였다.

사실관계

아파트 분양사업의 구조

알제이씨와 경산개발은 충남 소재 토지에 아파트 9개 동, 553세대를 건축하여 분양하는 사업을 공동으로 시행한 시행자였다.

대동종합건설은 알제이씨와 경산개발로부터 아파트 신축공사를 도급받아 시공한 시공자였다.

따라서 당초 법률관계는 다음과 같았다.

분양자: 알제이씨·경산개발
수분양자: 원고들
시공자: 대동종합건설
분양보증인: 대한주택보증

대동종합건설은 시공자였을 뿐 원고들과 분양계약을 체결한 분양자는 아니었다.

원고들의 분양계약

원고들은 알제이씨·경산개발과 각각 분양계약을 체결하거나 최초 수분양자들로부터 수분양권을 양수한 28명이었다.

원고 D, H, M, O, W, AB은 최초 수분양자였고, 나머지 원고들은 수분양권을 양수한 사람들이었다.

각 분양계약에서 정한 입주예정일은 2009년 1월경이었다.

분양계약은 입주가 지연될 경우 분양자가 수분양자에게 지체상금을 지급하도록 정하였다. 지체상금은 수분양자가 이미 납부한 분양대금에 계약상 연체요율을 적용하여 산정하도록 되어 있었다.

분양계약에는 중도금 대출이자에 관하여도 사용승인일까지는 분양자가 선납부하고, 사용승인일 이후에는 수분양자가 부담한다는 내용이 포함되어 있었다.

시행회사들의 사업상 어려움

아파트 신축공사 도중 알제이씨의 채권자들이 사업 관련 재산을 가압류하는 등 시행회사들의 사업수행에 문제가 발생하였다. 사업경비 지급도 어려워질 것으로 예상되었다.

이에 시공자인 대동종합건설이 사업을 사실상 관리하고 완공하는 방향으로 시행회사들과 합의하였다.

대동종합건설과 경산개발의 합의

대동종합건설은 2008년 10월 28일 경산개발과 합의서를 작성하였다.

대동종합건설은 다음 권한을 경산개발로부터 넘겨받았다.

사업 관련 자금의 집행권한
신축건물 준공검사에 관한 권한
미분양 물건의 처리권한
소유권이전등기 업무
그 밖의 분양사업 시행에 관한 대부분의 권한

대동종합건설은 아파트 분양사업과 관련하여 경산개발이 수분양자들에게 부담하는 손해배상금 등 모든 채무를 자신의 책임과 비용으로 처리하기로 하였다.

또한 어떠한 경우에도 경산개발에 민사상·형사상 책임을 묻지 않기로 약정하였다. 그 대가로 대동종합건설은 경산개발에 800,000,000원과 운영비 등을 지급하기로 하였다.

대동종합건설과 알제이씨의 합의

대동종합건설은 2008년 10월 30일 알제이씨와도 사업 관련 권한을 넘겨받는 내용의 합의서를 작성하였다.

대동종합건설은 그 대가로 알제이씨에 다음 재산을 지급하기로 하였다.

미분양아파트 4세대
현금 100,000,000원

사업시행권 포기각서

경산개발은 2008년 10월 28일, 알제이씨는 2008년 10월 30일 대한주택보증에 다음 내용의 사업시행권 등 포기각서를 작성하였다.

이 사건 아파트 사업과 관련한 일체의 사업시행권, 사업부지 및 건축물에 대한 소유권 기타 일체의 권리를 포기하고 새로운 사업시행권 양수인에게 완전히 양도한다.

이러한 문언만 보면 대동종합건설이 사업 전체를 넘겨받은 것처럼 보일 수 있었다. 그러나 개별 수분양자들과 체결한 분양계약상 분양자의 지위까지 이전되었는지는 별도로 판단해야 했다.

대동종합건설의 회생절차

대동종합건설은 아파트를 시공하던 중인 2009년 1월 23일 창원지방법원에 회생절차개시를 신청하였다.

창원지방법원은 2009년 2월 19일 대동종합건설에 대하여 회생절차개시결정을 하였다. 이어 2010년 1월 28일 회생계획인가결정을 하였다.

대동종합건설은 소송 계속 중인 2010년 3월 8일 회생계획에 따라 대동주택에 흡수합병되었다. 이에 따라 대동주택의 관리인이 소송을 수계하였다.

대한주택보증의 보증이행

대한주택보증은 아파트에 관하여 입주금 환급 또는 공사이행을 보증하는 주택분양보증인이었다.

대한주택보증은 2009년 1월경 보증사고가 발생한 것으로 판단하고, 수분양자들에게 입주금을 돌려주는 대신 공사를 계속하여 아파트를 완성하는 공사이행 방식을 선택하였다.

대한주택보증은 대동종합건설을 승계시공자로 선정하여 공사를 마치게 하였다.

대한주택보증은 수분양자들에게 입주예정일을 2009년 9월 30일로 다시 통보하였다.

임시사용승인: 2009년 10월 9일
사용승인: 2009년 11월 10일

이 단계에서 대동종합건설은 분양자의 지위에서 분양계약을 이행한 것이 아니라 대한주택보증이 선정한 승계시공자로서 공사를 수행하였다.

원고들의 청구

원고들은 대동종합건설이 사업권과 수분양자들에 대한 채무를 인수했으므로 분양자의 지위도 승계했다고 주장하였다.

이에 따라 피고를 상대로 다음 금액을 청구하였다.

당초 입주예정일 다음 날인 2009년 2월 1일부터 실제 입주가 가능해질 때까지의 지체상금
분양자가 부담하기로 한 중도금 대출이자
위 금액에 대한 지연손해금

그러나 원고들은 대동종합건설의 회생절차에서 이러한 채권을 법원이 정한 기간 안에 신고하지 않았다. 관리인의 회생채권자목록에도 해당 채권이 기재되지 않았다.

법리

사업권 양수와 계약인수는 다름

사업권 양수는 사업을 수행하는 데 필요한 경제적·사실적 권한을 넘겨받는 것이다.

이 사건에서 대동종합건설은 자금집행, 준공검사, 미분양 처리 및 소유권이전등기 업무 등 사업시행에 필요한 대부분의 권한을 넘겨받았다.

그러나 아파트 분양사업권을 양수했다고 하여 시행회사들이 수분양자들과 체결한 개별 분양계약의 당사자 지위까지 자동으로 이전되는 것은 아니다.

사업권에 관한 계약과 개별 분양계약은 서로 별개의 계약이기 때문이다.

병존적 채무인수는 인정

대동종합건설은 경산개발이 수분양자들에게 부담하는 손해배상금 등 모든 채무를 자신의 책임과 비용으로 처리하기로 하였다.

환송 후 원심은 이 약정과 사업권 양수의 경위 등을 근거로 대동종합건설이 알제이씨와 경산개발의 수분양자들에 대한 채무를 병존적으로 인수했다고 판단하였다.

병존적 채무인수에서는 기존 채무자인 시행회사들이 채무에서 벗어나지 않는다. 사업권 양수회사가 기존 채무자와 함께 동일한 채무를 추가로 부담한다.

따라서 사업권 양수회사가 수분양자에 대한 일정한 금전채무를 부담할 수는 있지만, 그 사실만으로 분양계약의 당사자가 되는 것은 아니다.

계약인수의 의미

계약인수는 개별 채무만 넘겨받는 것이 아니라 계약당사자로서의 지위 전체를 이전하는 것이다.

계약인수의 대상에는 다음 권리와 의무가 포함된다.

수분양자에 대한 아파트 공급의무
소유권이전등기의무
하자담보책임
지체상금 지급의무
분양대금 청구권
계약 해제권
연체료 청구권
그 밖의 분양계약상 포괄적인 권리·의무

계약인수가 이루어지면 양도인인 기존 시행회사는 원칙적으로 분양계약 관계에서 탈퇴하고, 양수인이 새로운 분양자가 된다.

계약인수에는 수분양자의 동의·승낙이 필요

계약인수는 양도인·양수인·잔류당사자의 3면 합의로 이루어지는 것이 통상적이다.

시행회사와 사업권 양수회사 사이의 합의가 먼저 이루어졌다면 잔류당사자인 수분양자가 이에 동의하거나 승낙해야 계약인수의 효력이 발생한다.

아파트 분양계약에서 분양자가 변경되면 수분양자에게 중대한 영향을 미친다.

기존 분양자는 소유권이전의무와 하자담보책임 등에서 벗어날 수 있다.
새로운 분양자는 분양대금청구권과 계약해제권을 취득한다.
새로운 분양자의 자력과 사업수행능력이 계약 이행에 직접적인 영향을 미친다.

따라서 수분양자의 동의 없이 시행회사와 사업권 양수회사만의 합의로 분양자를 변경할 수는 없다.

이 사건에서 계약인수가 부정된 이유

첫째, 대동종합건설과 알제이씨·경산개발 사이의 합의서에는 분양계약상 분양자 지위를 양도·양수한다는 내용이 없었다.

둘째, 합의 당시 수분양자들과 계약인수에 관하여 협의하지 않았다.

셋째, 수분양자들에게 동의나 승낙을 요청하지도 않았다.

넷째, 합의 후에도 사업승인, 분양승인 및 임시사용승인은 모두 기존 시행회사들 명의로 이루어졌다.

다섯째, 건축주 명의도 대동종합건설 앞으로 변경되지 않았다.

여섯째, 합의서에는 분양계약상 채무를 부담한다는 내용은 있었지만 분양대금채권과 해제권 등 분양계약상 권리를 양도한다는 내용은 없었다.

일곱째, 대동종합건설이 분양대금 납입계좌를 관리하고 미납 수분양자에게 납부를 독촉한 것은 사업 관련 권한을 위임받아 행사한 것으로 볼 수 있을 뿐, 분양계약상 채권을 양수했다는 증거는 아니었다.

따라서 대동종합건설은 수분양자들에 대한 채무를 병존적으로 인수했을 뿐 분양계약상 분양자의 지위까지 인수하지 않았다.

계약가입도 부정

원고들은 기존 시행회사들이 분양계약에서 탈퇴하지 않더라도 대동종합건설이 새로운 분양자로 추가되는 계약가입이 이루어졌다고 주장하였다.

그러나 합의서에는 대동종합건설이 기존 시행회사들과 함께 분양계약의 당사자가 된다는 내용도 없었다.

수분양자들이 대동종합건설을 새로운 분양계약 당사자로 받아들이기로 했다는 동의나 승낙 역시 확인되지 않았다.

대동종합건설이 사업시행자로 보이는 외관을 갖추고 실질적인 사업관리 권한을 행사했다는 사정만으로 계약가입까지 인정할 수는 없었다.

지체상금 채권은 회생채권

대동종합건설이 병존적으로 인수한 지체상금 등 채무는 대동종합건설에 대한 회생절차가 시작되기 전의 약정에서 발생하였다.

당초 입주예정일은 2009년 1월경이었으므로 지체상금은 2009년 2월 1일부터 발생하였다.

2009년 2월 1일부터 회생절차개시 전날인 2009년 2월 18일까지 발생한 지체상금: 회생절차개시 전의 원인으로 발생한 회생채권
회생절차가 시작된 2009년 2월 19일 이후 발생한 지체상금: 회생절차개시 전부터 계속된 채무불이행으로 발생한 손해배상금 또는 위약금으로서 회생채권

따라서 회생절차 전후에 발생한 지체상금과 중도금 이자 채권은 모두 회생채권이었다.

원고들은 신고기간 안에 이를 신고하지 않았고 회생채권자목록에도 기재되지 않았다. 회생계획인가결정이 내려짐으로써 대동종합건설은 해당 채권에 관하여 면책되었다.

공익채권이 아닌 이유

원고들은 이 사건 분양계약이 쌍방 미이행 쌍무계약이고, 회생절차개시 후 관리인이 계약의 이행을 선택했으므로 지체상금 등이 공익채권이라고 주장하였다.

그러나 채무자회생법 제119조 제1항과 제179조 제7호가 적용되려면 회생회사가 해당 쌍무계약의 당사자여야 한다.

대동종합건설은 분양계약상의 채무를 병존적으로 인수했지만 분양계약의 당사자인 분양자는 아니었다. 따라서 대동종합건설의 관리인이 분양계약의 이행을 선택한 것으로 볼 수 없었다.

더욱이 보증사고가 발생한 이후 공사이행 방식을 선택한 주체는 대한주택보증이었다. 대한주택보증이 사실상 사업을 관리하고 대동종합건설을 승계시공자로 선정하였다.

대동종합건설은 분양자의 지위에서 계약 이행을 선택한 것이 아니라 승계시공자로서 공사를 마친 것에 불과했다.

따라서 지체상금과 중도금 이자 채권은 공익채권이 아니라 신고가 필요한 회생채권이었다.

계약인수와 채무인수의 구분

병존적 채무인수

이전 대상: 특정 채무 또는 일정 범위의 채무
기존 계약당사자: 그대로 유지
기존 채무자: 계속 채무 부담
인수인: 동일한 채무를 추가로 부담
계약상 해제권·대금청구권 등: 원칙적으로 인수되지 않음
이 사건: 인정

계약인수

이전 대상: 계약상 지위 전체
기존 계약당사자: 원칙적으로 계약관계에서 탈퇴
인수인: 새로운 계약당사자가 됨
채권·채무뿐 아니라 해제권·항변권 등도 이전
잔류당사자의 동의·승낙: 필요
이 사건: 부정

계약가입

기존 계약당사자: 계약관계에 그대로 남음
가입자: 새로운 계약당사자로 추가
가입자도 계약상 포괄적 권리·의무를 취득
계약당사자로 편입하려는 합의 필요
이 사건: 부정

결론

대동종합건설은 시행회사들로부터 아파트 분양사업권과 대부분의 사업관리 권한을 넘겨받고, 수분양자들에 대한 손해배상금 등 모든 채무를 자신의 책임과 비용으로 처리하기로 하였다.

따라서 대동종합건설이 시행회사들의 수분양자에 대한 채무를 병존적으로 인수한 사실은 인정되었다.

그러나 사업권 양수와 채무인수만으로 개별 분양계약상 분양자 지위까지 이전되는 것은 아니다. 합의서에는 분양자 지위와 분양계약상 채권·형성권을 이전한다는 내용이 없었고, 수분양자들의 동의나 승낙도 없었다. 사업승인과 건축주 명의 역시 시행회사들 앞으로 유지되었다.

따라서 대동종합건설은 분양계약의 당사자가 아니었고, 회생절차에서 분양계약의 이행을 선택한 관리인도 아니었다. 원고들의 지체상금과 중도금 이자 채권은 공익채권이 아니라 회생채권에 해당하였다.

원고들이 해당 채권을 회생절차에서 신고하지 않아 대동종합건설은 회생계획인가에 따라 책임을 면하였다. 이에 따라 환송 후 원심은 원고들의 소와 추가 청구를 각하하였고, 대법원은 원고들의 상고를 모두 기각하였다.

사업권 양수 및 채무인수만으로 분양계약상 지위까지 이전되는지

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법리

결론