해당 판례
대법원 2019. 5. 30. 선고 2019다202573 판결 [건물명도(인도)]
- 원고: 점포 임차인이자 전대인
- 피고: 점포 전차인
- 결과: 원심판결 중 금원 지급청구에 관한 피고 패소 부분 파기·환송
하급심 및 파기환송심
- 원심: 서울중앙지법 2018. 11. 21. 선고 2018나39159 판결
- 대법원 환송판결: 대법원 2019. 5. 30. 선고 2019다202573 판결
- 파기환송심: 서울중앙지방법원 2019나28392
원심
원심은 소유자가 원고와의 임대차계약을 해지하고 피고를 상대로 점포 인도를 청구했더라도, 피고가 실제로 점포에서 계속 영업하고 있었으므로 원고의 사용·수익 제공의무가 이행불능에 이르지는 않았다고 판단하였다.
이에 따라 피고는 원고에게 다음 금액을 지급해야 한다고 보았다.
- 전대차계약 종료일까지의 연체 차임
- 전대차계약 종료 다음 날부터 점포 인도 완료일까지의 차임 상당 부당이득
대법원
대법원은 소유자가 전차인인 피고에게 점포의 반환을 청구한 이후에는 전대인인 원고가 더 이상 피고에게 적법한 사용·수익을 보장할 수 없게 되었다고 판단하였다.
피고가 점포를 계속 사용한 것은 원고가 사용·수익을 제공했기 때문이 아니라 소유자와 피고 사이의 별도 합의에 따른 것이었다.
따라서 소유자의 반환청구 이후 피고가 점포를 계속 사용했다는 이유만으로 원고에게 차임이나 부당이득금을 지급할 의무가 있다고 본 원심판결을 파기·환송하였다.
파기환송심
파기환송심은 대법원의 판단에 따라 피고의 차임 지급의무를 소유자의 점포 인도청구가 피고에게 도달하기 전까지로 제한하여 원고의 금전청구를 일부만 인정하였다.
관련 판례
- 대법원 2001. 6. 29. 선고 2000다68290 판결 임대목적물이 타인 소유라도 임대차는 유효하게 성립할 수 있다. 임대차 종료 후에도 임차인이 목적물을 계속 점유·사용하면 원칙적으로 임대인에게 차임 상당 부당이득을 반환해야 한다.
- 대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다21856, 21863 판결 임대인이 목적물의 소유자가 아니더라도 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임대차 종료 후 임대인에게 목적물을 반환하고 연체 차임과 차임 상당 부당이득을 지급해야 한다.
- 대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결 임대차 종료로 전대인이 전차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 이행할 수 없게 되면 전차인은 그 이후의 차임 및 부당이득 반환의무를 부담하지 않는다.
관련 법령
- 민법 제618조 임대차는 임대인이 목적물을 사용·수익하게 하고 임차인이 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약이다.
- 민법 제623조 임대인은 계약이 존속하는 동안 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있다.
- 민법 제629조 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 이를 위반하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
- 민법 제630조 임대인의 동의를 얻은 전대차에서 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 부담한다.
- 민법 제741조 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 이익을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 가한 사람은 그 이익을 반환해야 한다.
사실관계
삼익악기 주식회사는 이 사건 건물과 점포의 소유자였다.
원고는 삼익악기로부터 점포를 임차한 다음, 소유자인 삼익악기의 동의 없이 피고에게 그 점포를 다시 임대하였다. 따라서 원고는 임차인이자 전대인이고, 피고는 전차인이었다.
삼익악기는 무단전대를 이유로 2015년 10월 13일경 원고에게 임대차계약 해지를 통고하였다.
삼익악기는 2015년 12월 28일 원고 등 임차인들을 상대로 각 점포의 인도를 구하는 소송을 제기하였다. 이어 피고 등 전차인들을 상대로 점유이전금지가처분을 신청하여 2016년 2월 24일경 가처분결정을 집행하였다.
삼익악기는 2016년 12월 8일경 피고를 상대로도 이 사건 점포의 인도를 구하는 소송을 제기하였다.
그 후 피고는 2017년 8월 22일 삼익악기와 일정 기간 점포를 계속 사용한 뒤 약정한 시기에 반환하기로 합의하였다. 양측은 2018년 10월 2일 다시 점포 인도 시기를 연장하기로 합의하였고, 피고는 점포에서 계속 영업하였다.
한편 원고는 피고의 차임 연체를 이유로 전대차계약을 해지하고 다음 청구를 하였다.
- 연체 차임 지급
- 점포 인도
- 전대차계약 해지 다음 날부터 인도 완료일까지 차임 상당 부당이득 반환
법리
임대인이 소유자가 아니어도 임대차는 유효함
임대차계약의 성립에 임대인이 목적물의 소유자이거나 이를 임대할 권한을 가지고 있어야 하는 것은 아니다.
임대차는 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 하고, 임차인이 그 대가로 차임을 지급하기로 합의하면 성립한다.
따라서 타인 소유의 부동산을 임대한 경우에도 임대인이 실제로 임차인에게 사용·수익을 제공하는 동안에는 임차인은 약정 차임을 지급해야 한다.
임대차 종료 후에는 차임이 아니라 부당이득이 문제됨
임대차계약이 종료될 때까지 발생한 미지급 금액은 연체 차임이다.
계약 종료 이후에는 차임 약정의 효력이 없어지므로 더 이상 계약상 차임이 발생하지 않는다. 다만 임차인이 목적물을 반환하지 않고 계속 사용하면 특별한 사정이 없는 한 차임 상당의 이익을 얻은 것이므로 부당이득을 반환해야 한다.
전대차에서도 같은 법리가 적용된다.
- 전대차 종료일까지: 연체 차임
- 전대차 종료 후 인도 완료일까지: 원칙적으로 차임 상당 부당이득
소유자의 직접 청구 전에는 전대인이 소유자가 아니라는 이유만으로 지급을 거부할 수 없음
전대인이 점포의 소유자가 아니거나 원래 임대차가 종료되었다는 사실만으로 전차인의 차임 지급의무가 즉시 소멸하는 것은 아니다.
소유자가 전차인에게 점포 반환이나 차임 상당액의 지급을 요구하지 않고 전차인이 전대인을 통해 현실적으로 점포를 사용하고 있다면, 전차인은 원칙적으로 전대인에게 차임 또는 차임 상당 부당이득을 지급해야 한다.
따라서 전차인의 지급의무를 면하게 하는 것은 소유권의 부재 자체가 아니라, 전대인이 사용·수익 제공의무를 실제로 이행할 수 없게 되었다는 사정이다.
소유자의 직접 반환청구로 전대인의 사용·수익 제공의무가 이행불능이 됨
소유자가 전차인에게 직접 목적물의 반환을 요구하거나 명도소송을 제기하면, 전차인은 더 이상 전대인의 권한에 기초하여 안정적으로 목적물을 사용할 수 없다.
그 시점부터 전대인은 전차인에게 점포를 사용·수익하게 할 계약상 의무를 이행할 수 없게 된다.
전대인의 주된 채무가 이행불능이 되면 전차인은 이를 이유로 전대차계약의 종료를 주장할 수 있고, 그 이후의 차임 지급의무에서도 벗어난다.
전차인이 실제로 계속 사용했다는 사실만으로 차임의무가 유지되지는 않음
이 사건에서 피고는 소유자의 반환청구 이후에도 점포에서 계속 영업하였다.
그러나 피고의 계속 점유는 원고가 전대차계약에 따라 사용·수익을 제공했기 때문이 아니라 피고가 소유자인 삼익악기와 별도로 점포 사용 및 반환 시기에 관하여 합의했기 때문이었다.
따라서 그 기간 피고가 얻은 점포 사용이익은 원고가 제공한 것이 아니므로, 원고가 피고에게 차임을 청구할 수 없다.
원고에 대한 부당이득도 성립하지 않음
부당이득이 성립하려면 피고의 이익으로 인해 원고에게 손해가 발생하고, 그 이익과 손해 사이에 직접적인 대응관계가 있어야 한다.
소유자의 반환청구 이후 피고는 소유자와의 합의에 따라 점포를 사용하였다. 이 사용이익은 원고의 급부나 권리를 이용하여 얻은 것이 아니었다.
따라서 피고가 점포를 계속 사용했다는 사실만으로 원고에 대한 부당이득이 성립하지 않는다.
원고가 점포의 소유자에게 차임이나 손해배상책임을 부담할 수 있다는 사정만으로 피고의 사용이익이 곧바로 원고에 대한 부당이득이 되는 것도 아니다.
시기별 법률관계
소유자의 직접 반환청구 전
원고가 피고에게 사실상 점포를 사용·수익하게 하고 있었다면 피고는 원고에게 약정 차임을 지급해야 한다.
전대차가 이미 종료되었다면 원칙적으로 점포를 반환할 때까지 차임 상당 부당이득을 지급해야 한다.
소유자의 직접 반환청구 후
원고는 피고에게 안정적인 사용·수익을 제공할 수 없게 되므로 전대차계약상 채무가 이행불능에 이른다.
따라서 피고는 그 이후 원고에게 차임이나 차임 상당 부당이득을 지급하지 않는다.
소유자와 전차인의 별도 사용 합의 후
피고가 점포를 계속 사용하는 법률상 근거는 원고와의 전대차계약이 아니라 소유자와 체결한 별도의 합의이다.
그 기간의 점포 사용에 관한 대가관계 역시 원칙적으로 소유자와 피고 사이에서 처리되어야 한다.
결론
타인 소유의 건물에 관한 임대차나 전대차도 유효하므로, 임차인이나 전차인은 단순히 임대인 또는 전대인이 소유자가 아니라는 이유만으로 차임 지급을 거절할 수 없다.
그러나 소유자가 전차인에게 직접 점포 반환을 청구하면 전대인은 더 이상 전차인에게 적법하고 안정적인 사용·수익을 제공할 수 없게 된다. 따라서 전차인은 그 이후 전대인에게 차임이나 차임 상당 부당이득을 지급하지 않는다.
이 사건에서 피고가 이후에도 점포를 계속 사용한 것은 소유자인 삼익악기와의 별도 합의에 따른 것이므로, 원고가 그 사용기간 전체에 대한 차임이나 부당이득을 청구할 수는 없었다. 대법원은 이와 달리 판단한 원심판결 중 금원 지급청구에 관한 피고 패소 부분을 파기·환송하였다.