해당 판례
대법원 2011. 8. 25. 선고 2009다67443, 67450 판결 [소유권보존등기말소·소유권보존등기말소]
- 원고들: 이 사건 대지의 지분을 양수한 사람들
- 피고들: 건물에 관하여 소유권보존등기를 마친 종전 대지 지분소유자 등
- 독립당사자참가인: 원백건설 주식회사
- 실질적인 건물 원시취득자: 주식회사 혜광이엔씨
- 대법원 결과: 원고들의 상고를 모두 기각하여 혜광이엔씨의 소유권 원시취득을 인정한 원심판결 확정
하급심
- 제1심: 서울중앙지방법원 2007. 11. 15. 선고 2006가합103510 판결
- 원심: 서울고등법원 2009. 6. 25. 선고 2008나17801, 2009나22282(참가) 판결
- 상고심: 대법원 2011. 8. 25. 선고 2009다67443, 67450 판결
제1심
제1심은 혜광이엔씨가 대지 지분소유자들과 건물 신축공사 도급계약을 체결할 당시 완성된 건물의 소유권을 대지 지분소유자들에게 귀속시킬 의사가 있었다고 보았다.
이에 따라 원백건설이 골조공사를 완성하여 건물이 독립성을 갖춘 2003년 7월 28일경 당시의 대지 지분소유자들이 건물 소유권을 취득하였다고 판단하였다.
원심
원심은 제1심과 달리 다음과 같이 판단하였다.
혜광이엔씨는 에셀종합건설로부터 아직 독립된 건물에 이르지 못한 미완성 건물을 양수하여 인도받은 뒤, 자신의 노력과 비용으로 나머지 공사를 진행하였다.
그 결과 건물은 2003년 7월 28일경 구조와 형태 면에서 사회통념상 독립한 건물로 인정될 수 있는 단계에 이르렀다.
또한 대지 지분소유자들과 혜광이엔씨 사이에 완성된 건물 소유권을 대지 지분소유자들에게 귀속시키기로 하는 특약이 있었다고 인정하기 부족하였다.
따라서 원심은 혜광이엔씨가 2003년 7월 28일경 건물 소유권을 원시취득하였다고 판단하였다.
원심은 이에 따라 독립당사자참가인인 원백건설이 혜광이엔씨를 대위하여 제기한 소유권보존등기말소청구를 인용하고, 이와 양립할 수 없는 원고들의 본소청구를 기각하였다. 다만 독립당사자참가소송 중 소유권확인청구는 확인의 이익이 없다는 등의 이유로 각하하였다.
대법원
대법원은 혜광이엔씨가 자기의 노력과 비용으로 건물을 사회통념상 독립된 건물의 단계까지 축조하였고, 건물 소유권을 도급인에게 귀속시키는 특약도 인정되지 않는다고 보았다.
따라서 혜광이엔씨가 건물 소유권을 원시취득하였다고 본 원심판단을 수긍하고 원고들의 상고를 모두 기각하였다.
관련 판례
- 대법원 1990. 2. 13. 선고 89다카11401 판결 수급인이 자기의 노력과 비용으로 완성한 건물의 소유권은 도급인과 수급인 사이의 특약 또는 특별한 사정이 없는 한 수급인에게 귀속된다고 판시하였다.
- 대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다68783 판결 공사가 중단될 당시 이미 독립한 건물의 형태와 구조를 갖추었다면 그때까지 건축한 사람이 소유권을 원시취득한다. 그 후 다른 사람이 공사를 이어받아 완공하더라도 이미 성립한 건물 소유권이 당연히 이전되지는 않는다.
- 대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다16350 판결 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 이루어지면 사회통념상 독립된 건물로 볼 수 있으며, 그 시점에 건물 소유권의 원시취득자가 결정될 수 있다고 판단하였다.
- 대법원 2016. 10. 27. 선고 2014다211978 판결 이 사건에서 혜광이엔씨가 건물 소유권을 원시취득하였다는 점을 전제로, 혜광이엔씨로부터 골조공사를 도급받은 원백건설이 민법 제666조에 따른 저당권설정을 청구할 수 있는지를 판단하였다.
관련 법령
- 민법 제187조 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 다만 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.
- 민법 제664조 도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다.
- 민법 제404조 채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있다. 다만 채무자의 일신에 전속한 권리는 그러하지 아니하다.
사실관계
서울 서초구 방배동 소재 대지의 공유지분권자들은 지하 2층, 지상 7층 규모의 방배아크빌 아파트를 신축하기 위하여 에셀종합건설 주식회사에 공사를 도급하였다.
에셀종합건설은 공사를 진행하였으나 회사 사정으로 신축공사가 중단되었다. 당시 공사가 중단된 건물은 아직 구조와 형태 면에서 사회통념상 독립한 건물이라고 할 수 있는 단계에 이르지 못하였다.
혜광이엔씨는 2003년 4월경 에셀종합건설로부터 이 미완성 건물을 양수하여 인도받고 나머지 공사를 이어받았다. 혜광이엔씨는 원백건설에 골조공사를 하도급하였다.
원백건설이 골조공사를 진행한 결과 2003년 7월 28일경 건물은 구조와 형태 면에서 사회통념상 독립된 건물이라고 인정할 수 있는 단계에 이르렀다.
그러나 이후 건물에 관하여 혜광이엔씨가 아닌 종전 대지 지분소유자들 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌다.
그 후 대지 지분을 양수한 원고들은 자신들이 건물 소유권을 취득하였다고 주장하며 소유권보존등기의 말소 등을 구하였다.
한편 원백건설은 혜광이엔씨에 대한 공사대금채권을 가지고 있었다. 원백건설은 원심 계속 중인 2009년 3월 4일 혜광이엔씨가 건물 소유권을 원시취득하였다고 주장하면서, 공사대금채권을 보전하기 위하여 혜광이엔씨를 대위해 독립당사자참가를 하였다.
이에 따라 소송에서는 대지 소유자 또는 그 지분양수인과 혜광이엔씨 중 누가 신축건물의 소유권을 원시취득하였는지가 핵심 쟁점이 되었다.
법리
신축건물의 소유권은 원칙적으로 자기 비용으로 건물을 완성한 수급인에게 귀속됨
수급인이 자신의 노력과 비용으로 건물을 완성한 경우, 완성된 건물의 소유권은 원칙적으로 수급인이 원시취득한다.
수급인의 소유권 원시취득을 부정하려면 다음 중 하나가 인정되어야 한다.
- 도급인과 수급인 사이에 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 한 특약이 있는 경우
- 공사대금 지급 방식, 건축자재의 조달, 공사비 부담 및 건물 인도 약정 등을 종합할 때 도급인이 소유권을 취득하기로 한 특별한 사정이 있는 경우
단순히 도급인이 토지 소유자이거나 건축허가 명의자라는 사실만으로 그 사람이 신축건물 소유권을 원시취득하는 것은 아니다.
미완성 건물을 이어서 공사한 경우에는 ‘독립된 건물이 된 시점’이 중요함
공사업자가 변경된 경우에는 누가 최종적으로 건물을 완공했는지만으로 원시취득자를 정할 수 없다. 건물이 언제 사회통념상 독립한 부동산이 되었는지를 먼저 판단해야 한다.
공사 인계 당시 이미 기둥, 지붕 및 주벽 등 독립한 건물의 형태와 구조를 갖추었다면, 그 단계까지 건축한 종전 공사업자가 건물 소유권을 원시취득한다. 새로운 공사업자가 이후 공사를 마쳤더라도 이미 성립한 소유권을 새로 원시취득하지는 않는다.
반대로 공사 인계 당시 아직 독립한 건물이 아니었다면, 공사를 이어받아 자기 노력과 비용으로 독립한 건물의 단계까지 축조한 사람이 소유권을 원시취득한다.
따라서 판단 순서는 다음과 같다.
- 공사가 인계될 당시 이미 독립된 건물이었는지를 판단한다.
- 아직 독립된 건물이 아니었다면 누가 자기 노력과 비용으로 독립성을 갖추게 했는지를 확인한다.
- 그다음 건물 소유권을 도급인에게 귀속시키는 특약이나 특별한 사정이 있는지를 심리한다.
이 사건에서는 혜광이엔씨가 독립된 건물을 성립시킨 주체임
에셀종합건설이 공사를 중단하고 혜광이엔씨에 건물을 넘길 당시에는 아직 사회통념상 독립한 건물이 성립하지 않았다.
혜광이엔씨가 미완성 건물을 인도받아 자신의 책임과 비용으로 공사를 진행했고, 원백건설을 통하여 골조공사를 실시한 결과 2003년 7월 28일경 비로소 건물이 독립된 부동산으로 성립하였다.
따라서 혜광이엔씨가 건물 소유권을 원시취득하였다. 원백건설이 실제로 골조공사를 수행하였더라도 원백건설은 혜광이엔씨로부터 공사를 도급받은 업체이므로, 건물 소유권을 직접 원시취득한 것은 아니다.
도급인에게 소유권을 귀속시키는 특약은 인정되지 않음
대지 지분소유자들이 토지를 제공하고 건축허가 명의를 보유하였다는 사실만으로 건물 소유권을 취득하는 것은 아니다.
대법원은 대지 지분소유자들과 혜광이엔씨 사이에 완성된 건물 소유권을 대지 지분소유자들에게 귀속시키기로 합의하였다고 볼 만한 사정이 부족하다고 판단하였다.
따라서 수급인의 원시취득이라는 원칙이 그대로 적용되었다.
소유권 원시취득에는 보존등기가 필요하지 않음
신축건물의 소유권 원시취득은 법률상 건물로 성립한 때 발생하며, 소유권보존등기를 해야 비로소 취득하는 것은 아니다.
따라서 2003년 7월 28일경 혜광이엔씨가 건물 소유권을 원시취득한 이상, 이후 다른 사람 명의로 소유권보존등기가 이루어졌더라도 실체관계에 부합하지 않는 등기는 말소 대상이 된다.
원백건설은 공사대금채권자로서 혜광이엔씨를 대위함
원백건설은 건물의 직접적인 소유자가 아니라 혜광이엔씨에 대한 공사대금채권자였다.
원백건설은 공사대금채권을 보전하기 위하여 건물 소유자인 혜광이엔씨를 대위하여, 종전 대지 지분소유자들 명의의 소유권보존등기를 말소하라고 청구하였다.
따라서 원백건설의 말소등기청구는 자신의 건물 소유권에 기초한 것이 아니라, 혜광이엔씨의 소유권에 기초한 채권자대위권 행사였다.
결론
공사가 중단된 미완성 건물을 넘겨받은 혜광이엔씨는 자신의 노력과 비용으로 공사를 진행하여 2003년 7월 28일경 건물을 사회통념상 독립된 부동산의 단계까지 축조하였다.
당시 대지 지분소유자들과 혜광이엔씨 사이에 완성된 건물의 소유권을 대지 지분소유자들에게 귀속시키기로 하는 특약도 인정되지 않았다.
따라서 건물 소유권은 대지 지분소유자나 실제 골조공사를 한 원백건설이 아니라 수급인인 혜광이엔씨가 원시취득하였다.
대법원은 이를 전제로 원백건설의 채권자대위에 의한 소유권보존등기말소청구를 받아들인 원심판단이 정당하다고 보아 원고들의 상고를 모두 기각하였다.