개정 신탁법상 신탁원부의 대항력과 제3자의 수탁자에 대한 항변

1. 신탁등기의 대항력은 신탁재산의 귀속에 한정된다

개정 신탁법 제4조 제1항은 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한다는 사실을 제3자에게 대항할 수 있다고 규정한다.

대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결은 이 규정에 따라 신탁등기의 제3자에 대한 대항력은 해당 재산이 수탁자의 고유재산과 구별되는 신탁재산이라는 점에 한정된다고 판시하였다.

따라서 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 등기기록의 일부가 되었더라도, 특별한 사정이 없는 한 위탁자와 수탁자는 신탁재산의 귀속에 관한 사항 이외의 신탁계약 내용을 제3자에게 대항할 수 없다. 대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결

신탁계약에서 관리비, 조세·공과금, 임대차보증금 또는 특정 사업상 채무를 위탁자가 부담한다고 정하더라도, 이는 원칙적으로 위탁자와 수탁자 사이의 내부적 비용부담 및 정산관계를 정한 것이다. 이러한 내부 약정만으로 제3자의 권리나 항변을 제한할 수 없다.

2. 위탁자의 권리를 수탁자가 행사하는 경우 제3자의 항변도 존속한다

반대로 수탁자가 신탁부동산의 법률상 소유자라는 지위에서 위탁자의 계약 또는 사업관계에서 발생한 권리를 대신 행사하는 경우에는, 제3자는 위탁자에게 주장할 수 있었던 사유로 수탁자에게도 대항할 수 있다고 보아야 한다.

수탁자가 법률상 소유권을 취득하였다는 이유만으로 위탁자가 보유하던 권리의 내용이 확장되거나, 그 권리에 부착되어 있던 제3자의 항변이 소멸하는 것은 아니기 때문이다. 신탁을 원인으로 권리행사 주체가 위탁자에서 수탁자로 변경되었다고 하여 수탁자가 제3자보다 우월한 실체법적 지위를 취득한다고 볼 수도 없다.

따라서 수탁자가 행사하는 권리가 다음과 같이 위탁자의 기존 법률관계에서 유래하였다면, 수탁자는 원칙적으로 그 권리의 내용과 제한을 그대로 부담한다.

위탁자가 체결한 계약에 따른 이행청구권
위탁자의 사업시행자 지위에 기초한 부동산 인도청구권
위탁자의 매매계약 또는 사업시행계약에서 발생한 권리
위탁자로부터 인수하거나 승계한 계약상 지위
위탁자의 채권을 이전받아 행사하는 경우
위탁자의 계약상 권리를 실현하기 위해 수탁자가 법률상 소유권에 기초한 청구를 하는 경우

이 경우 제3자는 위탁자에 대하여 보유하던 동시이행항변, 상계항변, 계약불이행 항변, 채무불이행에 따른 이행거절권 및 계약의 불가분성에 기초한 항변을 수탁자에게도 주장할 수 있다.

3. 신탁을 통한 권리와 의무의 인위적 분리는 허용되기 어렵다

위탁자와 수탁자가 신탁계약을 통하여 위탁자의 권리만 수탁자에게 행사하게 하면서 그 권리와 대가적·견련적으로 결합된 의무는 위탁자에게 남겨두었다고 하더라도, 그러한 내부적 배분을 제3자에게 주장할 수는 없다.

예컨대 위탁자가 사업시행을 위해 제3자로부터 부동산의 소유권과 인도를 이전받기로 하면서 그 대가로 매매대금이나 이주비 상당의 약정금을 지급하기로 하였다고 가정할 수 있다. 그 후 신탁계약에 따라 수탁자가 소유권을 취득하고 위탁자의 사업을 위해 제3자에게 부동산 인도를 청구한다면, 수탁자는 “인도청구권은 수탁자가 행사하지만 약정금 채무는 위탁자만 부담한다”는 내부 약정을 들어 제3자의 동시이행항변을 배제할 수 없다.

부동산 인도청구권과 약정금 지급채무가 동일한 계약 또는 경제적·법률적으로 불가분인 계약들에서 발생하였다면, 제3자는 위탁자에 대한 약정금채권을 근거로 수탁자의 인도청구에 대하여 동시이행항변을 할 수 있다.

그렇지 않다면 위탁자는 신탁을 통하여 계약상 권리의 이익은 수탁자 명의로 실현하면서도 그 권리에 부착된 반대급부의무와 항변은 제3자에게 전가하는 결과가 된다. 이는 신탁계약의 내부적 효력을 제3자에게 확장하는 것으로서 개정 신탁법 제4조 제1항과 대법원 2022다233164 판결의 취지에 반한다.

4. 이는 신탁계약 자체의 제3자 효력이 아니라 원래의 법률관계에 따른 결과이다

제3자가 위탁자에 대한 항변으로 수탁자에게 대항할 수 있는 이유는 신탁계약이 제3자에게 효력을 미치기 때문이 아니다.

그 근거는 수탁자가 행사하는 권리 자체가 위탁자의 기존 계약관계에서 유래하였고, 그 권리에 제3자의 항변 또는 반대급부의무가 결부되어 있다는 데 있다. 따라서 문제의 중심은 신탁계약의 내용이 아니라 다음 사항이다.

수탁자가 행사하는 권리의 발생 원인
그 권리가 위탁자의 계약상 지위에서 유래하였는지
수탁자가 위탁자의 권리 또는 계약상 지위를 승계하였는지
제3자의 반대채권과 수탁자의 청구권 사이에 동일 계약 또는 불가분적 견련관계가 있는지
위탁자에 대한 항변이 수탁자가 행사하는 권리 자체에 결부된 항변인지

수탁자의 청구가 위탁자의 계약상 권리를 그대로 또는 실질적으로 대신 행사하는 것이라면, 제3자는 그 계약관계에서 위탁자에게 주장할 수 있었던 항변으로 수탁자에게 대항할 수 있다.

5. 독립적인 소유권 행사와는 구별해야 한다

다만 수탁자가 행사하는 권리가 위탁자의 계약관계에서 유래한 것이 아니라 신탁으로 취득한 소유권에서 독립적으로 발생한 권리라면 결론이 달라질 수 있다.

따라서 제3자가 위탁자에 대하여 보유한 모든 채권이나 항변을 아무런 제한 없이 수탁자에게 주장할 수 있는 것은 아니다. 제3자의 항변은 수탁자가 행사하는 권리와 동일한 계약관계에서 발생하였거나, 그 권리와 대가적·기능적으로 불가분의 관계에 있어야 한다.

결국 판단 기준은 수탁자가 형식적으로 소유권에 기초한 청구를 하는지 여부가 아니라, 그 청구가 실질적으로 위탁자가 체결한 계약의 이행 또는 위탁자의 사업상 권리 실현을 위한 것인지에 있다.

6. 정리된 법리

다음과 같이 정리할 수 있다.

개정 신탁법상 신탁등기의 제3자에 대한 대항력은 해당 재산이 신탁재산에 속한다는 점에 한정된다. 따라서 신탁계약에서 위탁자와 수탁자 사이의 권리·의무 및 비용부담을 달리 정하고 이를 신탁원부에 기재하였더라도, 그 내부 약정만으로 제3자의 권리나 항변을 제한할 수 없다.

반대로 수탁자가 신탁부동산의 법률상 소유자라는 지위에서 위탁자의 계약관계 또는 사업상 지위에서 발생한 권리를 대신 행사하는 경우, 수탁자는 그 권리에 부착된 제한과 부담을 함께 인수한다. 따라서 제3자는 그 권리와 동일하거나 불가분적으로 결합된 법률관계에서 위탁자에게 주장할 수 있었던 동시이행항변 등으로 수탁자에게도 대항할 수 있다.

수탁자는 신탁을 통하여 위탁자의 권리만을 취득·행사하면서 그 권리에 결부된 반대급부의무와 제3자의 항변만을 신탁계약상 내부 약정을 근거로 배제할 수 없다. 이는 신탁계약의 제3자에 대한 효력 때문이 아니라, 수탁자가 행사하는 권리가 위탁자의 기존 법률관계에서 유래하고 그 권리에 제3자의 항변이 부착되어 있기 때문이다.

따라서 이 법리는 “신탁계약은 제3자에게 대항할 수 없다”는 소극적 의미를 넘어, 위탁자의 권리를 수탁자가 행사하는 경우 그 권리에 결부된 제3자의 항변 역시 신탁에 의해 절단되지 않는다는 적극적 의미를 가진다고 평가할 수 있습니다.