계약해제 통지의 이행최고 전환과 이행제공의 계속

판결번호

대법원 2022. 10. 27. 선고 2022다238053 판결 [소유권이전등기]

원심판결

광주고등법원 2022. 4. 27. 선고 2021나23956 판결

제1심판결

광주지방법원 2021. 9. 2. 선고 2020가합55515 판결

※ 법제처 국가법령정보센터에 독립된 판례 페이지로 수록된 사실은 확인되지 않는다.

파기환송심판결

광주고등법원 2023. 11. 9. 선고 2022나23991 판결
홈페이지 게시자 직접 확인

※ 법제처 국가법령정보센터에 독립된 판례 페이지로 수록된 사실은 확인되지 않는다.

사실관계

피고들은 광주 광산구에 있는 골프연습장 부지와 건물의 합유자 또는 소유자들이고, 원고 유한회사는 이를 매수한 회사이다.

2019년 11월 19일 원고 대표자는 피고 1과 이 사건 부동산을 155억 원에 매수하기로 하되, 2019년 12월 20일 정식 매매계약을 체결하기로 하는 매매예약 약정을 체결하였다.

2019년 12월 20일 원고와 피고들은 이 사건 부동산에 관하여 매매대금 155억 원의 매매계약을 체결하였다. 매매대금 지급조건은 계약금 10억 5,000만 원, 중도금 20억 원, 잔금 124억 5,000만 원이었다.

원고는 계약 체결일에 계약금 10억 5,000만 원을 지급하였다. 중도금은 2020년 3월 30일, 잔금은 2020년 5월 29일 지급하기로 하였다.

피고들은 잔금을 지급받는 것과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부하고 이 사건 부동산을 인도하기로 하였다.

매매계약 제6조는 당사자가 계약상 의무를 이행하지 않을 경우 상대방이 불이행한 당사자에게 서면으로 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있다고 규정하였다.

2020년 3월 30일 원고는 중도금 20억 원 중 15억 원만 지급하였다. 나머지 5억 원은 잔금과 함께 지급하기로 하고, 그에 대한 이자 명목으로 1,500만 원을 지급하였다.

원고는 당초 잔금 지급일인 2020년 5월 29일까지 잔금을 지급하기 어렵다며 지급기한 연장을 요청하였다. 피고들은 원고의 요청을 받아들여 최종 잔금 지급기일을 2020년 6월 10일로 연장하였다.

2020년 6월 7일 피고들은 원고에게 최종 연장된 잔금 지급기일에 잔금 지급의 차질이 없도록 해 달라는 문자메시지를 보냈다.

피고들은 최종 잔금 지급기일 전에 매도용 인감증명서와 주민등록초본 등 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하고 그 사실을 담당 공인중개사에게 알렸다.

피고 회사는 골프연습장 영업을 중단하고 회원들에게 회비를 환불하였으며, 직원들을 퇴사시킨 후 퇴직금을 지급하였다. 임차인들과의 임대차계약도 해지하거나 임대차목적물을 반환받는 등 부동산 인도를 위한 준비를 마쳤다.

그러나 원고는 최종 잔금 지급기일인 2020년 6월 10일까지 잔금을 지급하지 않았다.

2020년 6월 11일 피고들은 원고에게 잔금 미지급을 이유로 매매계약을 해제한다는 문자메시지를 보냈다.

같은 날 원고는 잔금 상당액을 대출받기 위하여 자산신탁회사와 이 사건 부동산 대부분을 대상으로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였다. 그러나 피고들이 잔금을 즉시 수령할 수 있도록 금전을 현실적으로 제공하지는 않았다.

2020년 6월 15일 원고는 이 사건 부동산에 관하여 부동산처분금지가처분을 신청하였고, 2020년 6월 18일 가처분결정을 받았다.

2020년 6월 20일경 피고 회사는 자동화설비를 보존하기 위하여 골프연습장 영업을 제한적으로 재개하였다.

다만 피고 회사는 매매 관련 분쟁이 소송 중이고 매각이 확정되면 당일 영업을 중단하며 미사용 이용대금을 반환하겠다고 공지하였다. 종전과 같은 장기 정기권이나 기간권을 판매하지 않고 1개월 내지 3개월의 단기 쿠폰만 판매하였다.

2020년 7월 7일 피고들은 제1심 소송에서 매매계약이 원고의 잔금 미지급으로 해제되었다는 내용의 답변서를 제출하였다. 이 답변서는 2020년 7월 8일 원고에게 송달되었다.

2021년 6월 16일 피고들은 다시 원고의 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제한다는 내용의 준비서면을 제출하였고, 같은 날 원고에게 송달되었다.

원고는 매매계약이 적법하게 해제되지 않았다고 주장하면서 피고들을 상대로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구하였다.

제1심 판단

제1심은 원고의 피고들에 대한 소유권이전등기청구를 모두 기각하였다.

파기환송 전 원심 판단

원심은 원고가 늦어도 2020년 6월 11일경 대출을 위한 담보신탁계약을 체결하였으므로 잔금 지급의 준비 또는 이행제공을 하였다고 판단하였다.

반면 피고들은 계약에서 정한 서면에 의한 이행최고를 거치지 않았으므로 계약을 적법하게 해제하지 못하였다고 보았다.

이에 원심은 제1심판결을 변경하여 피고들이 원고로부터 미지급 매매대금 134억 5,000만 원을 지급받는 것과 동시에 원고에게 소유권이전등기절차를 이행하도록 판결하였다.

대법원 판단

1. 금전채무의 현실제공

민법 제460조와 민법 제461조에 따르면 채무자는 채무 내용에 따른 현실제공을 하여야 채무불이행책임을 면한다.

금전채무를 현실제공하였다고 인정하려면 특별한 사정이 없는 한 채권자가 금전을 즉시 수령할 수 있는 상태여야 한다.

대출절차를 진행하거나 대출을 위한 담보신탁계약을 체결하는 것은 잔금의 지급을 준비한 것에 불과하다. 이러한 사정만으로 매도인에게 잔금을 현실제공하였다고 볼 수 없다.

원고는 최종 잔금 지급기일 다음 날인 2020년 6월 11일 부동산담보신탁계약을 체결하였을 뿐, 피고들이 잔금을 즉시 수령할 수 있는 상태로 제공하지 않았다.

2. 피고들의 반대급부 이행제공

매수인의 잔금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기 및 부동산 인도의무는 동시이행관계에 있다.

동시이행관계에 있는 매도인이 매수인의 잔금 미지급을 이유로 이행지체책임을 묻거나 계약을 해제하려면 자신의 반대급부의무를 이행제공해야 한다.

피고들은 잔금 지급기일 이전에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하고 이를 공인중개사에게 알렸다. 피고 회사도 영업을 중단하고 회원·직원 및 임차인 관계를 정리하여 부동산 인도를 위한 준비를 마쳤다.

따라서 피고들은 반대급부의무를 이행제공하였고, 원고는 최종 잔금 지급기일 무렵 이행지체 상태에 있었다.

3. 2020년 6월 11일자 문자메시지

피고들의 2020년 6월 11일자 문자메시지는 그 전에 상당한 기간을 정한 서면 최고가 없었으므로 계약해제의 효력이 없었다.

매매계약이 이행최고와 해제 의사표시를 서면으로 하도록 정하였는데, 위 문자메시지는 계약에서 정한 서면에도 해당하지 않았다. 따라서 이 문자메시지에 이행최고로서의 효력도 인정할 수 없었다.

4. 해제 통지의 이행최고 전환

채권자가 채무불이행을 이유로 계약을 해제한다고 통지하였더라도 특별히 급부 수령을 거부한다는 뜻이 포함되어 있지 않다면, 그 통지는 이행최고로서 효력을 가질 수 있다.

피고들의 2020년 7월 7일자 답변서는 사전에 서면 최고를 거치지 않았으므로 그 자체로 즉시 계약을 해제하는 효력은 없었다.

그러나 답변서에는 원고가 잔금을 지급하더라도 이를 받지 않겠다는 수령거부 의사가 포함되어 있지 않았다. 따라서 위 답변서는 잔금 지급에 관한 이행최고로서 효력이 있었다.

5. 상당한 기간 경과 후의 해제 가능성

답변서가 2020년 7월 8일 원고에게 송달된 후 상당한 기간이 지나도록 원고가 잔금을 지급하지 않았다면 피고들에게 해제권이 발생할 수 있다.

피고들은 2021년 6월 16일자 준비서면으로 다시 원고의 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제한다는 의사표시를 하였다.

따라서 피고들의 반대급부 이행제공이 2020년 7월 8일부터 상당한 기간이 지날 때까지 계속되었다면, 2021년 6월 16일자 준비서면의 송달로 매매계약이 적법하게 해제되었을 여지가 있었다.

대법원은 피고들의 이행제공이 그 상당한 기간까지 계속되었는지를 환송심에서 추가로 심리해야 한다고 판단하였다.

대법원 결론

대법원은 원고가 잔금 지급을 현실제공하였다고 보고 피고들의 계약해제 항변을 배척한 원심판결에는 이행제공과 이행최고 및 계약해제에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 판단하였다.

이에 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고 사건을 광주고등법원에 환송하였다.

파기환송심 판단

1. 대법원 환송판결의 기속력

파기환송심은 법원조직법 제8조에 따라 대법원이 파기이유로 판단한 사실상·법률상 사항에 기속된다고 전제하였다.

대법원이 다음 사항을 종국적으로 판단하였으므로, 새로운 증거로 그 판단의 기초가 된 증거관계에 변동이 없는 이상 다시 다툴 수 없다고 보았다.

피고들은 2020년 6월 10일 이전에 이행제공을 하였다.
원고는 최종 잔금 지급기일 무렵 이행지체 상태에 있었다.
피고들의 2020년 7월 7일자 답변서는 이행최고의 효력이 있다.

대법원이 “매매계약이 적법하게 해제되었을 여지가 있다”고 표현한 것은 답변서의 이행최고 효력을 유보한 것이 아니라, 피고들의 이행제공이 상당한 기간 계속되었는지에 관한 추가 심리가 필요했기 때문이라고 해석하였다.

2. 이행최고 후 상당한 기간

피고들의 답변서는 2020년 7월 8일 원고에게 송달되었다.

파기환송심은 이 사건의 구체적 사정에 비추어 이행최고 후 원고에게 잔금 지급을 위하여 부여되어야 할 상당한 기간을 약 1주 내지 2주로 판단하였다.

그러나 원고는 그 기간이 지나도록 피고들에게 잔금을 지급하거나 잔금 지급을 현실제공하지 않았다.

3. 소유권이전등기서류에 관한 이행제공의 계속

피고들이 2020년 5월 하순과 6월 초순에 발급받은 인감증명서 등은 2020년 7월 8일부터 1주 내지 2주가 지날 때까지도 유효기간이 충분히 남아 있었다.

필요하면 피고들이 관련 서류를 다시 발급할 수도 있었고, 기존 서류들은 계속 공인중개사가 보관하고 있었다.

피고들이 원고 또는 공인중개사에게 종전의 이행제공을 중단한다는 명백한 의사를 표시한 사실도 없었다.

상대방인 원고가 잔금 지급 준비를 하지 않은 상황에서는 피고들이 상대방의 이행을 수령하고 자신의 채무를 이행할 수 있는 정도의 준비를 유지하면 충분하다. 매도인이 다시 현실 이행을 준비했으니 수령하라고 명시적으로 통지할 필요까지는 없다고 보았다.

따라서 소유권이전등기서류에 관한 피고들의 이행제공은 이행최고 후 상당한 기간 동안 계속되었다.

4. 골프연습장 영업재개의 의미

피고 회사는 2020년 6월 20일경 골프연습장 영업을 일부 재개하였다.

그러나 파기환송심은 이를 부동산 인도에 관한 이행제공의 중단으로 보지 않았다.

피고 회사는 출입구에 다음과 같은 내용의 공고문을 게시하고 회원들에게도 같은 내용을 알렸다.

이 사건 부동산의 매매 관련 분쟁이 소송 중이다.
자동화설비의 최소한의 보존을 위하여 골프연습장을 임시로 운영한다.
매각이 확정되면 당일 영업을 중단한다.
미사용 이용대금은 즉시 반환한다.

피고 회사는 종전처럼 최대 12개월의 이용권을 판매하지 않고 1개월 내지 3개월의 단기 쿠폰만 판매하였다. 새로운 임대차계약을 체결하여 제3자에게 부동산을 점유·사용하게 하지도 않았다.

자동화설비의 가동을 장기간 중단하면 고장이 발생할 수 있어 최소한의 영업 필요성도 인정되었다.

원고가 잔금을 지급하거나 현실제공하면 피고 회사가 즉시 영업을 중단하고 부동산을 인도할 수 있는 상태가 계속 유지되었다.

따라서 골프연습장의 제한적·한시적 운영은 기존의 인도 준비를 철회한 것이 아니라 자동화설비를 보존하면서 인도 가능한 상태를 유지한 것으로 평가되었다.

5. 해제권 발생과 행사

원고는 최종 잔금 지급기일 무렵 이행지체 상태에 있었다.

피고들의 2020년 7월 7일자 답변서가 2020년 7월 8일 원고에게 송달됨으로써 잔금 지급에 관한 이행최고의 효력이 발생하였다.

피고들의 소유권이전등기 및 부동산 인도에 관한 이행제공은 그 후 1주 내지 2주의 상당한 기간 동안 계속되었다.

그럼에도 원고는 상당한 기간이 지나도록 잔금을 지급하거나 현실제공하지 않았다. 이에 따라 피고들에게 이행지체를 이유로 한 계약해제권이 발생하였다.

피고들은 2021년 6월 16일자 준비서면으로 계약해제권을 행사하였다. 따라서 이 사건 매매계약은 위 준비서면이 원고에게 송달된 2021년 6월 16일경 적법하게 해제되었다.

파기환송심 결론

파기환송심은 매매계약이 적법하게 해제되었으므로 원고의 소유권이전등기청구는 이유 없다고 판단하였다.

이에 원고의 청구를 모두 기각한 제1심판결이 결론적으로 정당하다고 보아 원고의 항소를 모두 기각하고, 항소제기 이후의 소송총비용도 원고가 부담하도록 판결하였다.

이 사건의 최종적인 판단 구조는 다음과 같다.

원고의 대출 준비와 담보신탁계약 체결은 잔금의 현실제공이 아니다.
피고들은 최종 잔금 지급기일 전에 반대급부의 이행제공을 하였다.
2020년 6월 11일자 문자메시지는 해제 또는 최고로서 효력이 없다.
2020년 7월 7일자 답변서는 해제의 효력은 없지만 이행최고로서 유효하다.
답변서 송달 후 약 1주 내지 2주가 상당한 이행기간이다.
피고들의 이행제공은 그 상당한 기간 동안 계속되었다.
골프연습장의 제한적 영업재개는 이행제공의 철회가 아니다.
원고가 상당한 기간 내 잔금을 지급하지 않아 피고들에게 해제권이 발생하였다.
2021년 6월 16일자 준비서면 송달로 매매계약이 적법하게 해제되었다.