등기부상 매매일과 다른 시기에 부동산을 매수했다고 주장하는 경우의 증명책임

판결번호

대법원 2025. 8. 14. 선고 2023다316363 판결

사건명: 대여금

재판 결과: 파기환송

원심판결

수원지방법원 2023. 12. 6. 선고 2022나76078 판결

사실관계

2012년 7월 20일경 원고 소유 부동산을 담보로 당진축산업협동조합이 조합원인 피고에게 원금 8억 원의 대출을 실행하였다.
피고는 대출금 8억 원 중 7억 원을 원고에게 전달하고, 나머지 1억 원을 보유하면서 대출이자 지급에 사용하였다.
2015년 7월 2일부터 2018년 7월 10일까지 원고는 피고에게 합계 60,324,152원을 송금하거나 현금으로 지급하였다.
피고는 원고에게서 받은 60,324,152원을 대출금 이자 지급에 사용하였다.
2018년 12월 6일 피고는 원고 소유 부동산과 인접 토지에 관하여 피고 또는 피고의 아들 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
등기사항증명서에는 소유권이전등기의 원인이 2018년 12월 4일 매매로 기재되어 있었다.
피고는 소유권이전등기 무렵 원고에게 매매대금 명목으로 합계 2억 5,000만 원을 지급하였다.

당사자의 주장

원고의 주장

원고는 2012년 7월 18일경 피고와 부동산 매매계약을 체결하였다고 주장하였다.

원고에 따르면 매매대금은 10억 5,000만 원이었고, 피고가 대출받은 8억 원 중 7억 원을 매매대금 일부로 먼저 지급한 다음, 나머지 매매대금 2억 5,000만 원을 지급하면 소유권이전등기를 마치기로 하였다.

또한 피고가 대출금 중 보유한 1억 원과 원고가 이후 지급한 60,324,152원은 피고 명의 대출금의 이자를 지급하도록 원고가 피고에게 빌려준 돈이라고 주장하면서 그 반환을 청구하였다.

피고의 주장

피고는 등기부 기재와 같이 2018년 12월 4일 비로소 매매계약이 체결되었다고 주장하였다.

그 이전까지 대출금의 실제 채무자는 부동산 소유자인 원고였으므로, 피고가 보유한 1억 원과 원고에게서 받은 60,324,152원은 원고가 부담할 대출이자를 지급하기 위한 돈일 뿐 대여금이 아니라고 다투었다.

핵심쟁점

부동산 소유권이전등기의 적법성 추정이 소유권을 이전해 준 전 소유자에게도 미치는가
등기부에 기재된 2018년 12월 4일 매매가 아니라 2012년 7월경 매매를 원인으로 소유권이 이전되었다는 사실을 누가 증명해야 하는가
피고 명의로 실행된 8억 원 대출의 실제 부담자가 원고와 피고 중 누구인가
피고가 보유한 1억 원과 원고가 추가로 지급한 60,324,152원이 원고의 피고에 대한 대여금인지, 원고가 부담할 대출이자인지

법리

1. 소유권이전등기의 추정력

부동산에 소유권이전등기가 마쳐져 있으면 등기명의자는 적법한 등기원인에 따라 소유권을 취득한 것으로 추정된다.

이러한 추정력은 해당 부동산과 아무런 관계가 없는 제3자에 대해서만 발생하는 것이 아니라, 소유권이전등기를 마쳐 준 전 소유자에 대해서도 미친다.

2. 추정되는 내용

소유권이전등기의 추정력은 등기명의자가 현재 소유자라는 점에만 미치는 것이 아니다.

특별한 사정이 없는 한 등기사항증명서에 기재된 등기원인과 그 일자에 따라 소유권을 취득하였다는 점도 추정된다.

따라서 이 사건에서는 피고가 등기부에 기재된 2018년 12월 4일 매매계약에 따라 부동산의 소유권을 취득한 것으로 일단 추정된다.

3. 등기원인과 다른 매매를 주장하는 사람의 증명책임

등기부에 기재된 매매일과 다른 시기에 매매계약이 체결되었고, 그 계약에 따라 소유권이전등기가 이루어졌다고 주장하는 사람은 등기의 추정력을 뒤집을 수 있는 사실을 주장하고 증명해야 한다.

따라서 이 사건에서는 등기부 기재와 달리 2012년 7월경 이미 매매계약이 체결되었다고 주장하는 원고가 그 사실을 증명해야 한다.

원심의 판단

원심은 원고와 피고가 2012년 7월경 매매대금 10억 5,000만 원의 매매계약을 체결하였다고 판단하였다.

원심은 피고가 대출금 8억 원 중 7억 원을 매매대금 일부로 지급하고, 나머지 2억 5,000만 원을 지급하면 소유권이전등기를 마치기로 하였다고 보았다.

이에 따라 피고가 보유한 대출금 1억 원과 원고가 추가로 지급한 60,324,152원은 원고가 피고에게 빌려준 돈이라고 판단하였다.

그러나 원심은 소유권이전등기 원인이 2018년 12월 4일 매매로 기재되어 있음에도 등기의 추정력이 누구에게 미치고 그 추정력이 번복되었는지에 관하여 별도로 판단하지 않았다.

대법원의 판단

대법원은 피고가 등기부에 기재된 2018년 12월 4일 매매계약에 따라 부동산 소유권을 취득한 것으로 추정된다고 판단하였다.

원고가 2012년 7월경 체결된 별도의 매매계약에 따라 소유권이 이전되었다고 주장하려면, 등기부상 원인과 다른 매매계약의 체결 사실을 원고가 증명해야 한다.

그런데 원심은 등기의 추정력이 전 소유자인 원고에게도 미친다는 점과 그 추정력이 증거에 의하여 번복되었는지를 심리하지 않은 채 2012년 7월경 매매계약이 체결되었다고 판단하였다.

대법원은 이러한 원심판결에 소유권이전등기의 추정력과 증명책임에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이 있다고 보았다.

결론

대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 수원지방법원에 환송하였다.

환송심에서는 원고가 제출한 증거만으로 등기부에 기재된 2018년 12월 4일 매매라는 추정을 뒤집고, 2012년 7월경 별도의 매매계약이 체결되었다고 인정할 수 있는지를 다시 심리해야 한다.

이에 따라 대출금 중 1억 원과 원고가 지급한 60,324,152원이 피고에 대한 대여금인지 아니면 원고가 부담할 대출이자 지급금인지도 다시 판단하게 된다.

판결의 의미

이 판결은 소유권이전등기의 추정력이 전 소유자에게도 적용되며, 등기부에 기재된 매매일과 다른 시기의 매매계약을 주장하는 사람이 그 사실을 증명해야 한다는 점을 명확히 하였다.

부동산 매매계약서가 없거나 작성 시기와 등기원인일이 다른 사건에서는 자금의 이동과 당사자 관계만으로 매매 시기를 곧바로 인정할 수 없고, 먼저 등기의 추정력이 번복되었는지를 심리해야 한다는 데 실무적 의미가 있다.