해당 판례
대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다216077 판결 [건물명도(인도)]
대법원은 유치물 소유자가 제공한 대체담보가 상당하다고 판단하여 유치권자의 상고를 기각하였다.
하급심
대전지법 2019. 1. 25. 선고 2018나106744 판결
원심은 민법 제327조에 따른 유치권 소멸청구권은 채무자뿐 아니라 유치물의 소유자도 행사할 수 있다고 판단하였다.
또한 유치물인 제2 건물의 감정평가액이 155,000,000원인 반면 피담보채권은 원금만 417,000,000원이므로, 유치물 소유자가 피담보채권 전액이 아니라 유치물 가액에 상당하는 담보를 제공하면 충분하다고 보았다.
원고가 제공한 제1 건물의 가액은 159,000,000원이었고, 그 건물에 최선순위 근저당권을 설정하는 방식이었으므로 담보의 상당성이 인정된다고 판단하였다.
대법원은 이러한 원심의 판단이 정당하다고 보아 유치권자의 상고를 기각하였다.
관련 판례
민법 제327조에 따라 유치권 소멸을 청구할 수 있는 사람은 채무자에 한정되지 않고 유치물의 소유자도 포함된다.
담보의 상당성은 유치물의 가액, 피담보채권액, 제공되는 담보의 환가 가능성과 우선변제 가능성 등을 종합하여 판단한다. 유치물 가액이 피담보채권액보다 많으면 피담보채권액 상당의 담보를 제공하면 된다.
관련 법령
민법 제327조
채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
조문에는 소멸청구권자가 ‘채무자’로 규정되어 있지만, 판례는 유치권의 부담을 직접 받는 유치물 소유자에게도 소멸청구권을 인정한다.
사실관계
원고는 2016년 2월 16일 담보권 실행을 위한 경매절차에서 제2 건물들을 매수하여 소유권을 취득하였다.
피고는 제2 건물이 속한 집합건물에 관하여 발생한 공사대금채권을 근거로 제2 건물을 점유하면서 유치권을 행사하였다.
피고의 피담보채권은 다음과 같았다.
- 공사대금 원금: 417,000,000원
- 지연손해금: 2008년 5월 16일부터 다 갚는 날까지 연 20%
원고는 공사대금채무의 채무자가 아니라 경매절차에서 유치물의 소유권을 취득한 사람이었다. 그러나 피고가 유치권을 행사함에 따라 자신이 소유한 제2 건물을 인도받지 못하고 있었다.
원고는 자신이 소유한 별도의 제1 건물에 관하여 피고 앞으로 최선순위 근저당권을 설정해 주는 방법으로 대체담보를 제공하겠다고 제안하였다. 동시에 피고의 유치권을 소멸시키고 제2 건물을 인도해 달라고 청구하였다.
원고의 이러한 의사표시가 기재된 2018년 10월 26일자 청구취지 및 청구원인 변경신청서는 2018년 10월 30일 피고에게 도달하였다.
2017년 11월 16일 기준 감정평가액은 다음과 같았다.
- 유치물인 제2 건물: 155,000,000원
- 대체담보인 제1 건물: 159,000,000원
피담보채권 원금은 417,000,000원으로 유치물 가액보다 훨씬 컸지만, 원고가 제공하려는 대체담보의 가액은 유치물 가액보다 4,000,000원 많았다.
법리
유치물 소유자도 소멸청구권을 행사할 수 있다
민법 제327조는 채무자가 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 규정한다.
그러나 유치권은 유치물의 점유를 통하여 행사되므로 그로 인한 직접적인 부담은 유치물 소유자에게도 발생한다. 특히 경매로 유치물의 소유권을 취득한 사람은 피담보채무의 채무자가 아니더라도 유치권 때문에 목적물을 인도받거나 사용하지 못할 수 있다.
따라서 유치물 소유자에게도 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 권리가 인정된다.
상당한 담보는 유치권의 기존 담보력을 유지하면 된다
민법 제327조가 요구하는 담보는 반드시 피담보채권 전액을 변제할 수 있는 담보여야 하는 것은 아니다.
유치권자는 본래 유치물의 교환가치 범위에서 채권을 담보받고 있었다. 따라서 대체담보의 상당성은 기존 유치물에 의한 담보력을 실질적으로 떨어뜨리지 않는지를 기준으로 판단한다.
구체적인 담보액은 다음과 같이 정해진다.
- 유치물 가액이 피담보채권액보다 많으면 피담보채권액 상당의 담보를 제공하면 된다.
- 유치물 가액이 피담보채권액보다 적으면 유치물 가액 상당의 담보를 제공하면 된다.
이를 식으로 표현하면 다음과 같다.
필요한 대체담보액 = 피담보채권액과 유치물 가액 중 적은 금액
이 사건의 계산
피고의 공사대금채권 원금은 417,000,000원이었지만, 피고가 유치하고 있던 제2 건물의 가액은 155,000,000원이었다.
따라서 피고가 유치권으로 확보하고 있던 실질적인 담보가치는 최대 155,000,000원이었다.
피담보채권액 417,000,000원
유치물 가액 155,000,000원
필요한 대체담보액 155,000,000원
유치물 가액 155,000,000원
필요한 대체담보액 155,000,000원
원고가 대체담보로 제공한 제1 건물의 가액은 159,000,000원이었고, 피고 앞으로 최선순위 근저당권을 설정하는 방법이었다.
대체담보 가액 159,000,000원
필요한 담보액 155,000,000원
차액 4,000,000원
필요한 담보액 155,000,000원
차액 4,000,000원
대체담보의 가액이 기존 유치물의 가액보다 많고, 최선순위 근저당권으로 우선변제권까지 확보되므로 기존 유치권의 담보력이 저하되지 않는다. 이에 따라 법원은 원고가 제공한 담보가 상당하다고 판단하였다.
유치권의 불가분성과 모순되지 않는다
피고는 유치권의 불가분성을 근거로 피담보채권 전액에 해당하는 담보를 제공해야 한다고 주장하였다.
그러나 유치권의 불가분성은 채권 전액을 변제받을 때까지 유치물 전부를 유치할 수 있다는 의미이다. 유치물의 교환가치를 초과하는 담보가치를 유치권자에게 보장한다는 의미는 아니다.
따라서 피담보채권액이 유치물 가액보다 많더라도 유치물 가액에 상당하는 대체담보가 제공되면 유치권자의 기존 담보력은 그대로 유지된다. 이는 유치권의 불가분성에 반하지 않는다.
결론
민법 제327조에 따른 유치권 소멸청구는 피담보채무의 채무자뿐 아니라 유치물의 소유자도 할 수 있다.
유치물의 가액이 피담보채권액보다 적은 경우에는 피담보채권 전액이 아니라 유치물 가액에 해당하는 담보를 제공하면 충분하다.
이 사건에서 유치물의 가액은 155,000,000원이고 원고가 최선순위 근저당권으로 제공한 대체담보의 가액은 159,000,000원이므로 담보의 상당성이 인정된다. 이에 따라 피고의 유치권은 소멸하고 피고는 원고에게 제2 건물을 인도하여야 한다.