함께 산 땅, 한 사람이 잔금을 모두 내면 등기서류도 전부 받을 수 있을까?

법령 적용 안내

이 판결의 하천점용권 양도에 관한 판단은 당시의 구법상 양도허가 제도를 전제로 한다. 현재 거래에서는 하천법 제5조의 권리·의무 승계 및 신고 규정을 구분하여 검토해야 한다.

검토일: 2026. 10. 29.

해당판결

대법원 1981. 2. 24. 선고 79다14 판결

청구 상대방	청구 내용	대법원 판단 및 확인된 결과
매도인 4명인 피고 1·2·3·4	소유권이전등기의무의 이행불능에 따른 손해배상	원심판결 파기환송. 다른 공동매수인의 지분에 관한 등기서류까지 교부할 특별한 사정이 있었는지 추가 심리 필요
공동매수인인 피고 6	매도인의 등기의무 이행불능을 전제로 한 손해배상	상고기각. 공동매수인은 이 매매계약의 매도인이 아님
피고 5 및 소개인·입회인인 피고 7·8	매도인의 등기의무 이행불능을 전제로 한 손해배상	상고기각. 매매계약상 매도인이 아니므로 해당 책임을 인정할 수 없음

확정 여부: 미확인. 대법원의 일부 파기환송 및 나머지 상고기각은 확인되지만, 파기환송된 부분의 후속 재판 결과와 확정 여부는 확인되지 않았다. 매도인들의 손해배상책임이나 배상액이 최종 확정된 사례로 정리하지 않는다.

하급심 및 소송경과

대구고등법원 1978. 11. 22. 선고 78나262 판결: 원고의 사기 및 하천점용권 양도계약 무효 주장을 배척하고, 소유권이전등기의무의 이행불능을 이유로 한 손해배상 주장도 받아들이지 않았다.
대법원 1981. 2. 24. 선고 79다14 판결: 매도인 4명에 대한 부분을 파기하여 대구고등법원에 환송하고, 나머지 피고들에 대한 상고는 기각하였다.
환송 후 재판 경과: 미확인.

사실관계

가. 사유지와 하천점용권을 함께 매수하였다

원고와 피고 6은 매도인 4명으로부터 사유지와 국유 하천부지에 대한 점용권을 함께 매수하였다.

원고는 피고들이 국유 하천부지를 자신들의 사유지인 것처럼 속였다고 주장하였다. 그러나 원심은 원고가 하천부지라는 사실을 알고 사유지와 구분하여 계약하였다고 인정하였다.

하천부지에 대해서는 명의변경 절차를 거쳐 양도하기로 하는 특약이 있었다. 법원은 이를 관리청의 양도허가를 받아 점용권을 이전하기로 한 약정으로 해석하였다.

나. 원고는 자신이 단독매수인이 되었다고 통지하였다

잔금 지급기일은 1976. 12. 25.이었으나 잔금이 지급되지 않았다.

원고는 1977. 5. 30. 매도인들에게, 피고 6이 동업관계에서 탈퇴하면서 매매계약상의 권리를 원고에게 넘겼다는 취지의 통지서를 보냈다.

그러나 원심은 그 통지만으로 매수인 지위 변경에 관한 당사자들의 합의나 동의가 있었다고 보기 어렵다고 판단하였다.

다. 다른 공동매수인이 잔금을 지급하고 등기서류를 받았다

매도인들은 1977년 6월과 7월경 원고와 피고 6에게 잔금 지급을 최고하였다.

이후 피고 6은 1977. 7. 15.경 잔금 1,700만 원과 지연손해금 150만 원을 합한 1,850만 원을 지급하였다.

매도인들은 피고 6에게 매수인란을 비워 둔 소유권이전등기 서류를 교부하였다. 1977. 7. 18.에는 매매목적물 중 농지를 제외한 사유지에 관하여 제3자 명의의 소유권이전등기가 이루어졌다.

라. 원고는 등기의무의 이행불능을 이유로 손해배상을 청구하였다

원고는 제3자 앞으로 등기가 이루어져 자신에게 소유권을 이전할 의무가 이행불능이 되었다며 피고들에게 손해배상을 청구하였다.

원심은 매도인들이 공동매수인인 피고 6으로부터 잔금을 받고 등기서류를 교부하였으므로 계약상 의무를 이행하였다고 보았다. 대법원은 매도인들에 대한 이 판단에 추가 심리가 필요하다고 보았다.

법리

가. 잔금 전액 지급과 다른 매수인의 권리 취득은 별개의 문제이다

대법원은 원심이 인정한 것처럼 원고와 피고 6이 공동매수인이라면, 특별한 사정이 없는 한 매도인들은 두 사람에게 각각 2분의 1 지분에 관한 이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 보았다.

피고 6이 잔금을 전부 지급하였다는 사정만으로 원고의 지분에 관한 권리까지 취득하거나, 원고를 대신하여 등기서류를 받을 권한이 생기지는 않는다.

누가 대금을 지급했는지와 누구에게 어느 지분을 이전해야 하는지는 구분해야 한다.

나. 다른 매수인의 지분에 관한 서류까지 교부할 특별한 사정이 필요하다

대법원은 다음 사정만으로 매도인들이 원고 지분에 관한 등기서류까지 피고 6에게 교부할 수 있다고 볼 수 없다고 판단하였다.

원고가 피고 6의 동업 탈퇴와 권리 이전을 주장하는 통지서를 보냈다는 점
공동매수인들이 잔금 지급을 지체하였다는 점
매도인들의 최고 후 피고 6이 잔금과 지연손해금을 전부 지급하였다는 점

원심은 피고 6에게 원고 지분에 관한 등기서류까지 교부해도 되는 별도의 권한이나 합의가 있었는지 심리했어야 한다.

대법원의 파기환송은 이러한 심리가 부족하다는 이유이다. 매도인들의 배상책임과 금액을 곧바로 확정한 것은 아니다.

다. 단독매수인 지위가 인정되지 않아도 공동매수인으로서의 권리는 남는다

원고가 보낸 통지서만으로 원고의 단독매수인 지위가 인정되지는 않았다.

그렇다고 원고가 공동매수인으로서 가지는 권리까지 없어지는 것은 아니다. 대법원은 공동매수 관계를 전제로 원고 지분에 관한 매도인의 이전등기의무를 별도로 살폈다.

따라서 계약상 지위 전부를 취득했다는 주장과, 기존 공동매수 지분에 관한 권리가 침해되었다는 주장은 구분하여 검토할 필요가 있다.

라. 공동매수인이나 입회인에게 매도인의 책임을 그대로 물을 수는 없다

피고 6은 공동매수인이고, 피고 7·8은 소개인 또는 입회인이었다. 피고 5 역시 매매계약의 매도인이 아니었다.

이들에게 매도인의 소유권이전등기의무가 있다는 전제에서 이행불능에 따른 손해배상을 청구할 수는 없으므로, 대법원은 해당 부분의 상고를 기각하였다.

다만 이는 그들에게 어떠한 법적 책임도 없다는 판단은 아니다. 특히 원심은 피고 6에 대한 동업계약상 의무 위반 등의 책임은 별개의 문제라고 구분하였다. 그 책임이 이 사건에서 인정되었다는 의미도 아니다.

마. 허가를 받아 점용권을 양도하기로 한 계약 자체는 유효할 수 있다

하천부지가 국유지라는 사실과 그 점용권을 양도하는 계약의 효력은 구분된다.

이 사건에서는 국유지 자체의 소유권을 넘기기로 한 것이 아니라, 관리청의 허가를 받아 하천점용권을 양도하기로 하였다고 인정되었다.

대법원은 당시 구 하천법에 비추어 그러한 계약을 특별한 사정 없이 무효라고 할 수 없다고 판단하였다.

이는 허가 없이 점용권의 이전이 완성된다는 뜻이 아니다. 허가를 받아 이행하기로 한 계약의 효력과 실제 권리 이전에 필요한 행정절차는 별도로 판단해야 한다.

실무상 유의점

가. 공동매수 계약에는 취득지분과 서류 수령권한을 명시해야 한다

매수인별 취득지분, 대금 부담, 등기명의, 등기서류를 받을 사람과 위임 범위를 구체적으로 정해야 한다. 대금 전액에 대한 지급책임이 있는지와 다른 매수인의 지분까지 처분하거나 서류를 받을 권한이 있는지는 별개의 문제이다.

나. 매도인은 잔금 지급자뿐 아니라 정당한 이행 상대방을 확인해야 한다

한 사람이 잔금을 모두 지급하더라도, 다른 공동매수인의 지분에 관한 서류까지 받을 권한이 있는지 확인해야 한다. 특히 매수인란을 비워 둔 서류를 교부할 때에는 등기명의와 사용 범위를 명확히 할 필요가 있다.

다. 동업 탈퇴 통지와 매매계약상 지위 변경을 구분해야 한다

동업자 사이의 내부 합의가 매도인과의 계약관계에 어떤 영향을 미치는지 별도로 확인해야 한다. 이 사건에서는 원고의 일방적인 통지만으로 단독매수인 지위가 인정되지 않았다.

라. 상대방별로 청구원인을 구분해야 한다

매도인에게는 권리이전의무 위반을, 공동매수인에게는 공동매수 약정이나 동업계약상 의무 위반 여부를 검토해야 한다. 소개인·입회인이라는 사정만으로 매도인과 같은 계약상 책임을 부담하는 것은 아니다.

마. 하천점용권 거래에는 당시 법령과 현재 절차를 구분하여 적용해야 한다

과거 판결의 ‘양도허가’ 표현을 현재 거래에 그대로 적용해서는 안 된다. 현재의 승계신고 규정과 개별 점용허가의 내용·조건을 확인하고, 필요한 절차를 이행하지 못했을 때의 대금 반환과 손해배상 문제도 계약에서 정할 필요가 있다.