해당 판결
대법원-79다1135 [건물철거등]
상고기각으로 확정된 사례이다. 대법원은 매매계약이 적법하게 해제되었다는 원심판단을 유지하였다.
하급심
첨부 판결의 표제는 위와 같고, 본문 사건란에는 78나2513(본소), 2514(반소)로 기재되어 있다. 원고의 건물철거·토지인도 및 부당이득반환 청구를 인용하고 피고의 소유권이전등기 반소청구를 기각한 제1심의 결론을 유지하였다.
제1심은 첨부 항소심 판결에 서울지방법원 영등포지원 1977. 8. 23. 선고 77가합967, 1090 판결로 기재되어 있다.
관련 판례
- 대법원 1965. 3. 23. 선고 64다1224 판결 대상판결이 이행최고에 반드시 일정한 기간을 명시할 필요는 없다는 법리의 근거로 인용하였다.
- 대법원 1970. 9. 29. 선고 70다1508 판결 이행을 최고하면서 기한 내 이행하지 않으면 계약을 해제하겠다는 의사를 표시한 경우, 그 기한의 경과로 해제의 효력이 발생한다고 판단하였다.
- 대법원 1992. 12. 22. 선고 92다28549 판결 후속 관련 판례이다. 조건부 해제 의사표시가 있더라도, 동시이행관계에서는 최고한 당사자 자신의 이행제공이 필요하며, 최고기간 또는 지정기일에 맞추어 이를 제공하여야 한다고 판시하였다.
관련 법령
대상판결은 관련 법률을 ‘구 민법’으로 표시하지 않으므로, 이 정리에서도 ‘구’ 표시를 붙이지 않는다.
사실관계
당사자와 토지의 이용관계
원고 A는 서울 영등포구 소재 대지 40평의 소유자이자 매도인이다. 소외 B는 A로부터 토지를 매수한 사람이고, 피고 C는 그 지상 주택을 소유하면서 토지를 점유·사용한 사람이다.
C는 B로부터 토지를 다시 매수하고 토지 사용권도 넘겨받았다고 주장하였다. 따라서 이 사건은 A와 B 사이의 매매계약이 해제되었는지가, C의 토지 점유권원과 등기청구에도 영향을 미친 사건이다.
매매계약과 대금 지급 약정
A는 1974년 3월 4일 B에게 토지를 236만 원에 매도하였다.
A는 B가 중도금과 잔금을 지급하기 전에도 토지를 점유·사용할 수 있도록 허락하였다.
토지 소유권에 관한 별도 소송과 쌍방의 미이행
매매계약 체결 전인 1973년 12월 21일, 별도의 회사가 A 명의 소유권이전등기의 원인무효를 주장하며 말소등기청구소송을 제기하였다.
중도금과 잔금 지급기일까지 이 소송이 끝나지 않자, B는 대금을 지급하지 않았고 A도 잔금 지급기일에 소유권이전등기 서류를 교부하지 않았다.
따라서 당초 지급기일의 경과만으로 곧바로 계약이 해제된 사건은 아니다.
소유권 분쟁 종결 후 이행제공과 반복된 최고
위 별도 소송은 1977년 5월 24일 회사의 패소로 확정되었다.
A는 그 무렵 매도증서·위임장·인감증명서 등 소유권이전등기에 필요한 서류를 갖추어 B에게 자신의 의무이행을 제공하고, 여러 차례 중도금과 잔금의 지급을 최고하였다.
그런데도 B는 대금을 지급하지 않았다.
최종 최고와 조건부 해제 통고
A는 1977년 9월 28일 B에게 다시 대금 지급을 최고하면서, 같은 달 30일까지 중도금과 잔금을 지급하지 않으면 매매계약을 해제하겠다는 의사를 표시하였다.
B는 그 기한까지 대금을 지급하지 않았다.
본소와 반소
A는 토지를 점유하던 C를 상대로 건물철거, 토지인도 및 임료 상당 부당이득반환을 청구하였다.
C는 A와 B 사이의 매매계약 및 B로부터 넘겨받은 권리를 근거로 점유권원을 주장하였다. 또한 B를 대위하여 A에게 B 앞으로 소유권이전등기를 하라는 반소를 제기하였다. C 자신 앞으로 직접 등기할 것을 청구한 것은 아니다.
법리
이행최고에 기간을 명시하지 않았더라도 상당한 기간이 지나면 해제권이 발생한다
대법원은 이행지체를 이유로 계약을 해제하기 위한 최고에 반드시 일정한 기간을 명시하여야 하는 것은 아니라고 판단하였다.
그 의미는 다음과 같다.
- 최고할 때 구체적인 지급기한을 적지 않았다는 이유만으로 최고가 당연히 무효가 되는 것은 아니다.
- 최고 후 실제로 상당한 기간이 지나도록 이행하지 않았다면 해제권이 발생할 수 있다.
- 다만 기간을 명시하지 않아도 된다는 것과, 이행할 기회를 줄 필요가 없다는 것은 구별하여야 한다.
이 사건에서는 A가 등기서류의 이행을 제공한 후 여러 차례 대금 지급을 최고하였다는 사실이 인정되었다.
해제권의 발생과 계약해제의 효력 발생은 구별된다
단순히 이행을 최고하고 상당한 기간이 지났다면, 원칙적으로는 계약을 해제할 수 있는 권리가 발생한다. 그것만으로 언제나 계약이 자동으로 해제되는 것은 아니다.
그런데 최고하면서 기한 내 이행이 없으면 계약을 해제한다는 의사까지 미리 표시한 경우에는, 그 기한까지 이행하지 않으면 별도의 해제 통고 없이 계약해제의 효력이 발생할 수 있다.
대법원은 A의 1977년 9월 28일 통고를 두 번째 유형으로 보아, 1977년 9월 30일이 경과함으로써 매매계약이 적법하게 해제되었다고 판단하였다.
최종 통고에서 정한 이틀만으로 상당한 기간을 판단한 사건이 아니다
최종 통고일은 1977년 9월 28일이고 지급기한은 같은 달 30일이었다. 그러나 그 전에 이미 A의 이행제공과 여러 차례의 지급최고가 있었다.
따라서 이 판결을 “부동산 매매대금 지급을 이틀만 최고하면 언제나 해제할 수 있다”는 선례로 이해해서는 안 된다.
판단의 기초는 최종 통고 문구뿐 아니라, 선행 이행제공·반복된 최고·그 이후에도 계속된 미지급이라는 전체 경과에 있다.
매도인 자신의 이행제공이 해제 판단의 전제였다
C는 B의 대금 미지급이 A의 귀책사유 때문이고, A가 자신의 의무이행을 제공하지 않았으며, 상당한 기간을 정하여 최고하지도 않았다고 다투었다.
그러나 원심은 소유권 관련 소송이 끝난 뒤 A가 필요한 등기서류를 갖추어 이행을 제공하였다고 인정하여 위 주장을 배척하였다.
즉, 이 사건의 해제는 대금 미지급 사실만으로 인정된 것이 아니라, 매도인의 이행제공과 매수인에 대한 최고가 인정된 상태에서 판단된 것이다.
원매매계약의 해제로 피고의 점유권원 주장과 대위등기청구가 모두 배척되었다
C의 주장은 A와 B 사이의 매매계약이 여전히 유효하게 존속한다는 것을 전제로 하였다.
법원은 그 매매계약이 적법하게 해제되었으므로 다음과 같이 판단하였다.
- C가 B로부터 넘겨받았다는 권리만으로는 토지를 계속 점유할 수 없다.
- 별도의 점유권원이 주장·입증되지 않았으므로 C는 건물을 철거하고 토지를 인도하여야 한다.
- B의 소유권이전등기청구권을 전제로 한 C의 채권자대위 반소도 받아들일 수 없다.
다만 대법원이 직접 설시한 핵심 법리는 이행최고와 조건부 해제 의사표시의 효력이다. 전매수인이나 제3자 보호에 관한 모든 문제를 일반적으로 판단한 판결로 확대하여 인용하는 것은 적절하지 않다.
인정된 청구와 확정 결과
원심이 인정하고 대법원의 상고기각으로 유지된 결론은 다음과 같다.
부당이득 인정기간은 해제일 이후로만 한정되지 않고, 원심이 인정한 1974년 9월 13일부터의 점유·사용기간을 포함한다. 다만 대법원은 이 반환기간의 법적 근거를 별도 쟁점으로 상세히 설시하지 않았다.
실무적 유의점
최고서에는 이행 요구와 해제 의사를 명확하게 구분하여 기재할 필요가 있다.
단순히 지급을 요청하는 것인지, 기한 내 미지급을 조건으로 해제권까지 행사하는 것인지가 분명하여야 한다. “해제를 검토하겠다”는 표현은 해제 의사표시인지 다툼이 생길 수 있다.
상당한 기간은 최종 최고서에 적힌 날짜만으로 판단하지 않는다.
선행 최고 여부, 최고 도달일, 채무의 내용 및 실제 이행에 필요한 시간 등을 함께 확인하여야 한다. 이 사건에서는 최종 통고 이전의 반복된 최고가 중요한 사실이다.
동시이행관계에서는 자신의 이행제공을 뒷받침할 자료를 확보하여야 한다.
등기서류의 준비·제공, 지급 및 서류 교환 장소의 통지 등 구체적인 이행제공 경과가 중요하다. 후속 판례도 일정한 기간 내 이행을 요구하였다면 원칙적으로 그 기간 중 이행제공을 계속하고, 특정 기일을 정하였다면 그 기일에 이행을 제공하여야 한다고 설명한다.
원매매계약의 해제와 전매수인의 권리관계를 함께 검토하여야 한다.
전매수인이 원매수인의 권리를 근거로 점유하거나 대위등기를 청구하는 경우, 원매매계약의 존속 여부가 핵심이다. 이 사건에서는 원매매계약의 적법한 해제가 인정되어 점유권원 주장과 대위등기청구가 모두 배척되었다.