해당 판례
잔여지 가격감소에 따른 손실보상금 중 940,295,580원 및 지연손해금 부분을 파기환송하고, 원고의 부대상고는 각하하였다.
하급심
서울고법 2024. 5. 8. 선고 2023누37201 판결
원심은 수용되기 전 전체 토지의 단위면적당 평균가격에 잔여지 면적을 곱하여 수용 전 잔여지 가격을 산정하고, 이를 기초로 원고 지분에 대한 손실보상금을 인정하였다.
대법원은 수용토지와 잔여지의 이용상황 및 공법상 제한이 달라 가치가 명확히 구분되므로, 이러한 평균단가 적용 방식은 잘못이라고 판단하였다.
관련 판례
부대상고는 상고이유서 제출기간이 만료될 때까지 제기하여야 한다. 이 사건에서 원고의 부대상고가 적법한지를 판단하면서 인용되었다.
관련 법령
- 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제73조 제1항 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지 일부가 취득되어 잔여지 가격이 감소하는 등의 손실이 발생하면 사업시행자가 보상하도록 하는 근거이다.
- 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제32조 제1항 잔여지의 가격감소 손실을 사업시행지구 편입 전 잔여지 가격에서 편입 후 잔여지 가격을 뺀 금액으로 평가하도록 규정한다.
이 판결은 위 조문에 특정 개정일을 붙인 구법 표기를 사용하지 않았다.
사실관계
토지 일부가 공원 조성사업으로 수용되었다
원고 회사는 서울 강남구에 있는 임야 64,926㎡ 중 17.7% 지분을 소유하였다.
이 토지는 2019년 7월 26일 다음과 같이 분할되었다.
수용토지는 강남구가 시행하는 도시자연공원 조성사업을 위해 2021년 1월 15일 수용되었다.
수용된 부분과 남은 부분의 토지 조건이 달랐다
수용토지에는 다음 네 종류의 토지가 섞여 있었다.
- 개발제한구역 안의 임야
- 개발제한구역 안의 전
- 개발제한구역 밖의 임야
- 개발제한구역 밖의 전
반면 잔여지는 전부 개발제한구역 안의 임야였다.
따라서 사업 편입 전부터 수용토지와 잔여지는 실제 이용상황과 공법상 제한이 달랐고, 단위면적당 가격에도 차이가 있었다.
원심은 전체 평균단가로 수용 전 잔여지 가격을 계산하였다
원고는 토지 일부가 수용됨에 따라 남은 토지의 가치가 감소하였다며 보상을 청구하였다.
원심은 전체 토지 가격을 전체 면적으로 나눈 평균단가를 잔여지에도 적용하였다. 이에 대해 사업시행자인 강남구가 상고하였다.
법리
잔여지 보상은 남은 토지 자체의 가격감소를 보상하는 것이다
이 사건에서 문제 된 것은 수용된 토지의 보상가격이 아니라, 수용되지 않고 남은 토지가 일부 수용 때문에 얼마나 가치가 떨어졌는지였다.
기본 산식은 다음과 같다.
잔여지 가격감소 손실보상액
= 사업 편입 전 잔여지 가격 − 사업 편입 후 잔여지 가격
= 사업 편입 전 잔여지 가격 − 사업 편입 후 잔여지 가격
따라서 출발점인 ‘편입 전 잔여지 가격’을 정확하게 산정해야 한다.
수용 전 잔여지 가격은 전체 토지가 편입되는 경우를 상정하여 평가한다
대법원은 편입 전 잔여지 가격이란 일단의 토지 전부가 사업시행지구에 편입되는 경우를 상정하여 평가한 잔여지 부분의 가격이라고 설명하였다.
원칙적으로 전체 토지를 하나의 필지로 보고 토지 특성을 조사하여 단일한 가격으로 평가한다.
그러나 현실적 이용상황이나 용도지역 등 공법상 제한이 달라 부분별 가치가 명확히 구분되면 각 부분을 구분하여 평가해야 한다.
전체 평균단가를 적용하면 다른 부분의 가치가 잔여지 가격에 섞인다
원심의 계산 방식은 다음과 같았다.
전체 토지 가격 ÷ 전체 토지 면적 × 잔여지 면적
이 방식은 전체 토지의 단가를 균일하게 보는 계산이다.
그러나 이 사건 잔여지는 전부 개발제한구역 안의 임야였다. 여기에 전체 평균단가를 적용하면, 수용토지에 포함된 개발제한구역 밖 토지나 전의 가치까지 잔여지 가격에 반영된다.
그 결과 잔여지 자체의 특성에 따른 가격이 아니라 다른 부분의 가치가 섞인 가격을 기준으로 손실을 계산하게 된다.
전체 가격에서 수용 부분의 가격을 공제하는 방식 등으로 산정해야 한다
대법원은 전체 토지가 사업시행지구에 편입되는 경우를 상정하되, 다음과 같은 방식으로 잔여지 가격을 산정해야 한다고 판단하였다.
편입 전 잔여지 가격
= 전체 토지 평가액 − 수용토지 부분 평가액
= 전체 토지 평가액 − 수용토지 부분 평가액
여기서도 이용상황과 규제가 다른 부분은 그 차이를 반영하여 평가해야 한다. 대법원이 제시한 취지는 면적비율로 단순 배분하지 말고, 잔여지에 해당하는 실제 평가가치를 분리하라는 것이다.
다만 판결은 위 공제 방식“등”을 제시하였다. 특정 계산식만을 유일한 방법으로 정한 것은 아니다.
계산 예시
아래는 판결의 취지를 설명하기 위한 가정이며, 실제 사건의 감정금액은 아니다.
전체 평균단가를 적용하면 잔여지 가격은 18만 원 × 600㎡ = 1억 800만 원이 된다.
그러나 부분별 가치를 반영하면 잔여지 가격은 1억 8,000만 원 − 1억 2,000만 원 = 6,000만 원이다.
편입 후 잔여지 가격이 5,000만 원이라면, 가격감소액은 1,000만 원이다. 평균단가를 적용하여 5,800만 원으로 계산하면 수용 부분의 높은 가치까지 잔여지 손실로 보상하는 결과가 된다.
대법원은 보상청구 자체를 부정하지 않고 평가방법을 바로잡았다
대법원은 잔여지 손실보상금 청구 중 피고가 상고한 940,295,580원 및 지연손해금 부분을 파기환송하였다.
이는 잔여지 손실이 전혀 없다고 확정하거나 위 금액을 최종 보상액으로 정한 것이 아니다. 올바른 편입 전 가격을 산정하여 해당 부분을 다시 판단하도록 한 것이다.
한편 원고는 피고에게 상고소송기록 접수통지서가 송달된 2024년 6월 18일부터 상고이유서 제출기간 20일이 지난 뒤인 2024년 7월 15일 부대상고를 제기하였다. 대법원은 기간을 넘긴 부대상고를 각하하였다.
실무상 유의점
- 감정평가의 출발가격을 확인해야 한다. 편입 후 가격이 적절하더라도 편입 전 잔여지 가격에 잘못된 평균단가를 적용하면 손실액 전체가 왜곡된다.
- 지목뿐 아니라 실제 이용상황과 규제를 구분해야 한다. 같은 임야라도 개발제한구역 편입 여부 등이 다르면 부분별 평가가 필요할 수 있다.
- 분할 전 하나의 필지였다는 이유만으로 동일 단가를 적용해서는 안 된다. 중요한 것은 부분별 가치가 명확히 구분되는지이다.
- 부대상고 기간을 별도로 관리해야 한다. 상대방의 상고에 대응하며 추가 불복하려는 경우에도 상고이유서 제출기간 만료 전 제기가 필요하다.