집합건물의 대지지분만 가진 공유자는 모든 구분소유자에게 사용료를 청구할 수 있는가

해당판결

가. 대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결

부당이득금반환 사건. 구분소유자가 적정 대지지분을 가지고 있는지를 구별하지 않고 부당이득반환책임을 인정하던 종전 판례를 변경하고, 원고의 청구를 인용한 원심판결을 파기환송하였다.

나. 서울중앙지방법원 2023. 4. 19. 선고 2022나49924 판결

환송심은 피고가 전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지지분을 확보하였다고 판단하였다. 이에 제1심판결 중 피고에 대한 부분을 취소하고 원고의 청구를 전부 기각하였다.

파기환송 후 환송심 판결이 확정된 사례이다.

사실관계

가. 건물 없이 대지지분만 소유한 원고

원고는 아버지로부터 1978년 토지지분 일부를 증여받고, 2011년 추가 지분을 상속받아 전체 토지 461.4㎡ 중 97.968/461.4 지분을 소유하였다.

토지 위에는 1980년 4층 집합건물이 건축되었지만, 원고와 아버지는 이 집합건물의 구분소유권을 가진 적이 없었다.

나. 전유부분과 대지지분을 함께 취득한 피고

피고는 2003년 집합건물 중 43.93㎡의 전유부분과 토지의 18.12/461.4 지분을 함께 취득하였다.

판결에서 면적 비율의 산정 기준으로 사용한 집합건물 면적은 1,118.88㎡였다. 토지 위에는 이 집합건물 외에 다른 구분소유자가 소유한 93.3㎡의 가건물도 있었다.

다. 원고의 청구와 원심의 판단

원고는 자신과 아버지가 토지를 사용·수익하지 못한 반면, 피고는 구분건물을 소유하면서 토지를 사용하고 있다고 주장하였다.

이에 자신의 권리와 상속받은 권리를 근거로, 피고에게 2005년 1월부터 2013년 8월까지의 사용이익 19,630,300원과 이후 월 206,000원의 비율에 따른 부당이득 등의 반환을 청구하였다.

제1심과 환송 전 항소심은 피고의 전유부분 면적 비율에 따라 대지 사용이익을 배분하는 방식으로 원고의 청구를 받아들였다. 그러나 피고가 이미 확보한 대지지분이 적정한지는 판단의 기준으로 삼지 않았다.

법리

가. 집합건물의 대지에는 일반 공유토지의 법리를 그대로 적용할 수 없다

일반적인 공유토지에서는 일부 공유자가 특정 부분을 독점 사용하면, 그 면적이 자신의 지분에 상응하더라도 토지를 사용하지 못하는 다른 공유자에게 부당이득반환책임을 질 수 있다.

그러나 집합건물에서는 대지사용권이 전유부분에 종속되어 일체를 이룬다. 구분소유자는 자신의 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권을 확보하고, 그 권리에 기초하여 대지 전체를 건물의 용도에 따라 사용한다.

따라서 집합건물의 대지 공유관계에서는 전유부분과 대지사용권의 결합관계를 고려하여 반환책임을 판단해야 한다.

나. 적정 대지지분을 확보했다면 다른 대지 공유자의 권리를 침해하지 않는다

적정 대지지분은 원칙적으로 집합건물 전체 전유부분 면적에서 해당 전유부분이 차지하는 비율에 상응하는 대지지분을 의미한다.

이를 모두 확보한 구분소유자는 자신의 대지사용권에 기초하여 대지를 사용하는 것이므로, 다른 대지 공유자의 지분권을 침해하거나 법률상 원인 없이 이익을 얻는다고 볼 수 없다.

대지지분만 가진 사람이 토지를 사용하지 못한다는 사정만으로, 적정 대지지분을 확보한 구분소유자에게 그 불이익을 부담시킬 수는 없다는 것이다.

다. 환송심은 실제 지분 비율과 전유부분 면적 비율을 비교하였다

환송심은 다음과 같이 피고의 대지지분을 확인하였다.

비교 항목	계산	판결상 비율
피고가 실제 보유한 대지지분	18.12 ÷ 461.4	0.0392
피고의 전유부분 면적 비율	43.93 ÷ 1,118.88	0.0392

위 비율은 판결과 같이 소수점 넷째 자리 미만을 버린 값이다.

환송심은 두 비율이 일치하므로 피고가 적정 대지지분을 확보하였다고 판단하였다. 가건물 93.3㎡를 전체 면적에 합산하더라도 피고에게 필요한 지분 비율은 더 낮아지므로 결론은 달라지지 않았다.

이에 피고의 대지 사용에는 적법한 권원이 있고 원고의 지분권을 침해한 것으로 볼 수 없다는 이유로, 원고의 청구를 전부 기각하였다.

라. 종전 판례의 변경 범위는 ‘적정 대지지분 보유 여부를 불문한 책임 인정’이다

전원합의체는 구분소유자가 적정 대지지분을 보유하였는지를 구별하지 않고 부당이득반환책임을 인정한 대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결, 대법원 2011. 7. 14. 선고 2009다76522, 76539 판결 등을 자신의 견해에 배치되는 범위에서 변경하였다.

이 판결이 대지지분만 가진 공유자의 부당이득반환청구를 전면적으로 부정한 것은 아니다. 적정 대지지분을 확보한 구분소유자를 반환책임의 대상에서 제외한 것이다.

적정 대지지분을 확보하지 못한 구분소유자에 대해서는 부족 지분의 범위와 별도의 사용 권원 등을 심리하여 책임의 성립과 범위를 판단해야 한다.

실무적 유의점

가. 소송 상대방을 정하기 전에 구분소유자별 지분을 비교해야 한다

대지 공유자가 토지를 사용하지 못한다는 사실만으로 모든 구분소유자를 상대로 청구해서는 안 된다.

각 구분소유자의 전유부분 면적 비율과 실제 대지지분을 비교하여, 적정 지분을 확보한 사람과 부족한 사람을 먼저 구별해야 한다.

나. 면적의 산정 기준을 정확히 확인해야 한다

집합건축물대장, 건물·토지 등기기록, 도면, 규약 등을 통해 전체 전유부분 면적과 해당 전유부분 면적을 확인해야 한다.

공용면적을 포함한 연면적이나 분양면적을 검토 없이 대입해서는 안 되며, 일부공용부분이나 별도 건물의 취급도 구체적인 권리관계에 따라 살펴야 한다.

다. 대지권등기와 대지사용권의 존재를 구별해야 한다

대지권등기가 없더라도 대지지분 소유권이나 다른 권원에 기초한 대지사용권이 존재할 수 있다.

따라서 대지권 미등기라는 사정만으로 무권원 사용이라고 판단해서는 안 된다. 이 사건에서도 피고가 실제로 보유한 토지지분이 중요한 판단 근거가 되었다.

라. 부족한 지분이 있어도 별도의 면책 사정을 검토해야 한다

후속 판례에 따르면 지분 부족이 매우 근소한 경우, 무상사용 약정과 그 승계가 인정되는 경우, 기존 사용 상태가 장기간 묵인된 경우 등에는 반환책임이 부정될 수 있다.

따라서 부족 지분의 산정과 함께 분양 경위, 약정 내용, 지분 취득 과정 및 종전 사용관계도 확인해야 한다.

마. 대지의 정상적인 사용과 공용부분의 무단 독점 사용은 구별해야 한다

이 판결은 전유부분 소유에 수반되는 대지 사용에 관한 것이다.

적정 대지지분을 확보하였다는 사실이 복도·로비 등 공용부분을 권한 없이 자신의 영업장으로 독점 사용할 권한까지 부여하는 것은 아니다. 그러한 공용부분의 무단 사용에 따른 부당이득반환책임은 별도로 판단해야 한다.