법원 감정가와 다른 재개발 종전자산 평가의 적법성

해당 판례

서울고등법원 2026. 4. 3. 선고 2024누73075 판결 [총회결의무효확인]

원고: 재개발사업 구역 내 상가를 소유한 조합원
피고: 주택재개발정비사업조합
판단 결과: 원고의 항소 기각
확정 여부: 제공된 심급정보에 따르면 항소심 판결로 확정

사건명은 ‘총회결의무효확인’이지만, 판결문에 기재된 최종 청구는 인가받은 관리처분계획 중 원고에 관한 부분을 취소해 달라는 것이다.

아래 내용은 제1심과 항소심 판결문을 확인하여 종합한 것이다.

하급심

서울행정법원 2024. 11. 28. 선고 2022구합90449 판결 [총회결의무효확인]

제1심은 법원 감정평가액이 조합의 평가액보다 높더라도, 그 차이만으로 조합의 평가가 위법하다고 볼 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각하였다.

항소심은 제1심 판단을 유지하면서 다음 사항을 보완하였다.

법원 감정만으로 사업구역 전체 자산과 비교한 원고 상가의 상대적 평가가 부당하다고 인정하기 어렵다.
조합과 법원 감정인은 모두 상가에 1층과 2층의 특성이 혼재한다는 점을 고려하였다.
법원 감정인이 원고 상가에만 적용한 추가 보정계수 1.3은 합리적인 근거가 부족하다.
두 감정평가법인의 평가요인 수치가 대부분 비슷하다는 사정만으로 사실상 한 기관이 평가하였다고 볼 수 없다.

사실관계

재개발구역 내 대형 상가의 평가액이 문제 되었다

피고 조합은 서울 용산구 일대에서 재개발사업을 시행하는 조합이고, 원고는 사업구역 내 상가건물의 2층에 있는 전유면적 497.46㎡의 상가를 소유한 조합원이었다.

조합은 2019년 3월 29일 사업시행인가를 받은 뒤 두 감정평가법인에 종전자산 평가를 의뢰하였다. 두 법인은 거래사례와 기준세대를 선정하고, 각 상가의 위치·층·규모·대지권 등 가격에 영향을 주는 요소를 비교하여 평가하였다.

앞쪽에서는 2층이지만 뒤쪽에서는 지상으로 출입할 수 있었다

이 사건 상가는 경사진 지형에 있어 출입 방향에 따라 층의 특성이 달랐다.

구분	실제 이용상태
앞쪽 출입구	외부계단을 올라가야 출입할 수 있는 2층 구조
뒤쪽 출입구	도로와 높이가 비슷하여 지상에서 진입할 수 있는 구조
뒤쪽 출입의 제약	약 10m 길이의 복도를 지나야 하고, 출입구는 주로 상품 반입에 이용됨

원고는 뒤쪽에서 지상으로 출입할 수 있으므로 일반적인 1층 상가처럼 평가해야 한다고 주장하였다.

원고의 이의신청으로 평가액이 한 차례 인상되었다

최초 평가에서는 일반적인 2층 상가의 층별효용지수인 0.35가 적용되었다. 원고가 이의를 제기하자 두 감정평가법인은 현장을 다시 조사하고, 뒤쪽에서 직접 출입할 수 있는 이점을 반영하여 지수를 0.50으로 조정하였다.

평가 단계	층별효용지수	원고 상가 평가액
조합의 최초 평가	0.35	10억 8,500만 원
이의신청 후 수정 평가	0.50	16억 4,000만 원
소송 중 법원 감정	0.58	25억 원

수정 평가액은 두 법인의 평가액인 16억 5,000만 원과 16억 3,000만 원을 평균한 금액이었다.

조합은 이를 기초로 관리처분계획을 수립하여 2022년 7월 15일 총회 의결을 거쳤고, 2023년 6월 23일 용산구청장의 인가를 받았다.

법원 감정에서 더 높은 금액이 나왔으나 원고는 패소하였다

소송 중 법원 감정인은 원고 상가와 비교대상 상가 두 곳을 평가하였다.

법원 감정인은 앞쪽 출입구의 2층 특성에 65%, 뒤쪽 출입구의 1층 특성에 35%의 가중치를 부여하여 층별효용지수를 약 0.58로 산정하였다.

또한 원고 상가는 면적이 넓어 희소성이 있고 기존 대지권 보정만으로는 가치가 낮게 평가된다는 이유로, 원고 상가에만 추가 보정계수 1.3을 적용하였다. 그 결과 감정가는 25억 원으로 산정되었다.

원고는 이 결과를 근거로 조합 평가액 16억 4,000만 원이 지나치게 낮다고 주장하였다. 그러나 제1심과 항소심은 관리처분계획을 취소할 정도의 평가상 잘못이 인정되지 않는다고 판단하였다.

법리

종전자산 평가에서는 조합원 사이의 상대적 형평성이 중요하다

재개발사업에서 종전자산 평가는 각 조합원이 출자한 재산의 상대적 가치를 정하는 기능을 한다.

따라서 관리처분계획의 위법 여부는 평가액의 차이뿐 아니라 다음 사항을 기준으로 판단한다.

관계 법령에서 정한 평가방식을 위반하였는지
특정 조합원의 자산이 다른 조합원들의 자산과 비교하여 형평성을 잃을 정도로 부당하게 평가되었는지

종전자산 평가도 시장가치에 기초해야 한다. 다만 개별 상가의 감정가가 더 높게 나왔다는 사실만으로, 사업구역 전체에서 그 상가의 출자비율이 부당하게 낮게 정해졌다고 바로 인정할 수는 없다.

법원 감정 결과가 조합 평가보다 자동으로 우선하는 것은 아니다

이 사건 조합 감정은 사업구역 내 전체 자산을 대상으로 공통된 기준과 평가방법을 적용한 것이었다.

반면 법원 감정은 원고 상가를 포함한 세 곳을 대상으로 위치·접근성·층별 효용 등 개별 특성을 주로 평가하였다.

항소심은 이러한 법원 감정만으로는 전체 종전자산과 비교한 원고 상가의 상대적 가치가 부당한지 검증하기 어렵다고 판단하였다.

이는 법원 감정이 증거로서 의미가 없다는 뜻이 아니다. 이 사건 법원 감정의 평가범위와 방법만으로는 조합 평가의 위법성을 뒷받침하기 부족하다는 판단이다.

층별효용지수의 차이는 평가의 오류와 구별해야 한다

조합 감정과 법원 감정은 모두 이 상가에 1층과 2층의 특성이 혼재한다는 점을 인정하였다. 차이는 각 특성에 얼마만큼의 비중을 줄 것인지에 있었다.

조합 감정은 일반적인 2층보다 출입 여건이 좋다는 점을 반영하여 지수를 0.35에서 0.50으로 높였다. 법원 감정은 두 출입구의 효용을 가중평균하여 0.58을 적용하였다.

법원은 앞쪽 계단, 뒤쪽 복도의 길이, 고객의 동선, 상품 반입구로서의 이용상태 등을 고려하면 0.50이라는 수치가 법령에 반하거나 형평성을 잃을 정도로 부당하다고 단정하기 어렵다고 보았다.

넓은 상가라는 이유만으로 30%를 가산할 수는 없다

법원 감정인은 원고 상가의 넓은 면적과 희소성을 이유로 추가 보정계수 1.3을 적용하였다.

그러나 법원은 다음 사정에 주목하였다.

면적이 넓으면 총매매가격 부담이 커지고 입점 가능한 업종이 제한되어 수요가 줄어들 수 있다.
넓은 면적이 가격상승 요인이 된다는 구체적인 시장자료가 제시되지 않았다.
기존 보정방식이 원고 상가의 가치를 과소평가한다는 합리적인 설명도 부족하였다.
사업구역 내 다른 자산과의 균형을 검토하지 않고 원고 상가에만 별도의 가산계수를 적용하였다.

따라서 법원은 해당 가산계수로 높아진 감정가를 근거로 조합 평가가 잘못되었다고 판단하기 어렵다고 보았다.

복수 감정기관의 수치가 비슷하다는 사정만으로 절차가 위법해지는 것은 아니다

원고는 약 1,795건의 평가대상에 관하여 두 감정평가법인의 가치형성요인 수치가 대부분 같으므로, 사실상 한 기관만 평가한 것과 같다고 주장하였다.

항소심은 두 법인이 각각 평가를 실시하였고, 대량평가에서는 객관적이고 일관된 기준을 적용할 필요가 있으므로 수치가 유사할 수 있다고 판단하였다.

따라서 평가요인 수치의 유사성만으로 복수 감정평가 절차가 형식적으로 이루어졌다고 인정할 수는 없다는 것이다.

실무상 유의점

높은 감정가보다 기존 평가의 구체적인 오류를 밝혀야 한다. 비교사례 선정, 층별 효용, 면적·대지권 보정 중 어느 부분이 잘못되었는지 특정해야 한다.
다른 조합원 자산과의 비교가 필요하다. 유사한 위치·규모·이용상태의 자산에 다른 기준이 적용되었는지 확인하는 것이 중요하다.
추가 보정계수에는 객관적 근거가 있어야 한다. 거래사례, 수요, 수익성 등으로 가산 필요성과 비율을 설명해야 한다.
감정사항을 소송의 쟁점에 맞춰야 한다. 개별 자산의 시가뿐 아니라 기존 평가의 오류와 사업구역 내 상대적 가치균형도 검증하도록 구성할 필요가 있다.
이 사건의 판단 대상은 관리처분계획의 종전자산 평가이다. 현금청산금이나 수용보상금의 적정액을 직접 정한 판결과는 구별하여 활용해야 한다.

법원 감정가와 다른 재개발 종전자산 평가의 적법성

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실무상 유의점