해당 판결
대법원 2018. 7. 12. 선고 2015다64315 판결
매수인들의 청구를 배척한 원심판결을 파기환송하였다. 환송심은 계약해제에 따른 분양대금 반환과 일부 손해배상을 인정하였고, 대법원 2019다4557 사건에서 상고가 기각되어 확정되었다.
하급심
- 제1심: 의정부지방법원-2012가합13955 — 하자담보책임에 따른 계약해제 인정.
- 환송 전 항소심: 서울고등법원 2015. 10. 7. 선고 2014나14995 판결 — 계약 목적을 달성할 수 없을 정도의 하자를 부정하여 원고 패소.
- 환송 후 항소심: 서울고등법원-2018나9915 — 계약해제 인정, 토지 반환 등과 동시이행으로 분양대금 및 일부 손해배상금 지급 명령.
관련 판례
- 대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결 — 건축 목적의 토지에 건축허가를 받을 수 없는 법률적 장애가 있는 경우 매매목적물의 하자에 해당한다는 법리.
- 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다27625 판결 — 계약 목적 달성 불가능 여부는 계약 체결 전후의 사정을 종합하여 매수인의 입장에서 객관적으로 판단한다는 법리.
- 대법원 2011. 1. 20. 선고 2010두14954 전원합의체 판결 — 인·허가의제 제도가 관련 인·허가의 실체적 요건에 관한 심사까지 배제하는 것은 아니라는 법리.
- 대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다296776 판결 — 대상 판결을 인용하여 하자로 인한 계약 목적 달성 불가능의 판단 기준을 적용한 후속 판결.
관련 법령
- 민법 제580조 및 제575조 제1항: 매매목적물의 하자로 계약 목적을 달성할 수 없는 경우의 해제.
- 민법 제582조: 하자담보책임에 따른 권리행사기간.
- 민법 제670조, 제671조: 도급인의 담보책임 관련 권리행사기간.
- 민법 제548조, 제549조: 해제에 따른 원상회복과 동시이행.
- 구 택지개발촉진법(2005. 5. 26. 법률 제7515호로 개정되기 전의 것) 제9조, 제11조 제1항·제2항.
- 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2005. 3. 31. 법률 제7459호로 개정되기 전의 것) 제56조.
사실관계
전원주택 건축을 목적으로 한 택지 분양
피고 회사는 남양주시 일대의 원형지를 주택용 택지로 조성하여 분양하였다. 조성공사는 2002년 5월 7일 시작되어 2005년 5월 16일 준공되었다.
원고 4명은 전원주택을 건축할 목적으로 각 토지를 분양받아 분양대금을 지급하고 소유권이전등기를 마쳤다. 원고 D는 조성공사 중인 2002년 11월 12일 계약하였고, 나머지 원고들은 2008년부터 2010년 사이에 계약하였다.
주택부지 전체를 지지하는 옹벽과 사면의 반복적인 붕괴
주택부지는 산의 경사면을 깎고 옹벽과 석축으로 토지를 지지하는 구조였다. 그런데 옹벽의 균열·변형·붕괴와 사면 유실이 반복되어, 2004년부터 2013년까지 안전진단과 함께 다섯 차례 보강공사가 시행되었다.
문제는 일부 시설의 외관상 결함에 그치지 않았다. 옹벽과 사면이 부지 전체를 지지하므로 그 붕괴는 주택부지 전체의 안전성에 영향을 미쳤고, 반복된 보강공사 후에도 안전성 문제가 완전히 해결되지 않았다.
개발행위허가 미비와 건축허가신청 반려
원고 A는 2012년 7월 26일 건축허가를 신청하였다. 남양주시장은 개발행위허가나 협의 없이 토지형질변경과 공작물 설치가 이루어졌고 안전성 검토가 필요하다는 이유로 보완을 요구한 후, 2012년 10월 5일 신청을 반려하였다.
다른 수분양자들의 건축허가신청도 같은 이유로 반려되었다. 이들이 제기한 행정소송에서는 반려처분이 적법하다는 판단이 2017년 7월 28일 확정되었다.
원고들은 하자로 인하여 주택을 건축할 수 없다며 계약해제를 주장하였고, 해제 의사표시가 담긴 소장 부본은 2012년 12월 7일 피고에게 송달되었다.
법리
주택 건축이라는 계약 목적을 실현할 수 없는 법률적 장애도 하자이다
매매목적물의 하자는 물리적 결함뿐 아니라, 당사자가 예정한 용도로 사용할 수 없게 하는 법률적 제한이나 장애도 포함한다. 건축을 목적으로 분양한 토지에 건축허가를 받을 수 없다면, 그 토지는 계약에서 예정한 성질을 갖추지 못한 것이다.
이 사건에서는 개발행위허가 미비와 안전성 결여가 결합하여 건축허가를 받을 수 없었으므로, 주택 건축이라는 분양계약의 목적을 달성할 수 없는 하자가 인정되었다.
목적 달성 불가능 여부는 매수인의 입장에서 객관적으로 판단한다
대법원은 다음 사정을 종합하여 판단해야 한다고 보았다.
- 계약을 체결한 동기와 목적.
- 계약 당시 당사자의 상황.
- 목적물의 종류와 성질.
- 하자의 내용과 정도.
- 보수에 필요한 기간과 비용.
- 계약 체결 전후의 여러 사정.
따라서 토지를 소유하거나 형식상 인도받을 수 있다는 것만으로 계약 목적이 달성되는 것은 아니다. 주택용 택지라면 실제로 주택을 건축할 수 있는 법률적·물리적 조건을 갖추었는지가 중요하다.
주변에 이미 주택이 있다는 사정만으로 건축 가능성이 인정되지는 않는다
환송 전 원심은 전체 95필지 중 82필지에 주택이 건축되어 있고, 종전에도 건축허가가 발급되었으며, 보강공사가 계속되었다는 점을 들어 해제를 부정하였다.
그러나 대법원은 기존 건축허가가 개발행위허가 미비와 안전성 문제를 간과한 채 발급된 것이라고 보았다. 다른 필지에 주택이 있다는 사정은 원고들의 토지에 존재하는 하자를 해소하지 못한다.
또한 반복적인 보강공사도 안전성 확보의 근거로만 볼 수 없었다. 사고와 보강공사가 장기간 반복되었다는 사실은 오히려 중대한 안전성 문제가 지속되었다는 근거가 되었다.
택지개발사업 실시계획 승인만으로 모든 개발행위허가가 의제되지는 않는다
피고는 택지개발사업 실시계획 승인으로 개발행위허가도 의제되었다고 주장하였다.
대법원은 허가가 의제되려면 구체적인 개발행위 내용이 실시계획에 포함되고, 그에 관한 관할 행정청의 협의와 심사가 이루어져야 한다고 보았다. 이 사건에서는 그러한 절차를 거쳤다는 증거가 없었다.
인·허가의제는 절차를 간소화하는 제도이며, 관련 허가의 실체적 요건에 대한 심사를 생략하는 제도는 아니라는 취지이다. 국가법령정보센터
조성 전 분양계약의 해제권 행사기간을 계약일부터 기계적으로 계산할 수 없다
원고 D는 분양계약 체결일부터 10년이 지난 후 소를 제기하였다. 환송 전 원심은 이를 이유로 제척기간이 지났다고도 판단하였다.
그러나 대법원은 조성될 택지를 미리 분양하는 계약에는 토지 매매와 조성공사 완성이라는 도급의 성격이 함께 있다고 보았다. 공사 중에는 허가를 보완하거나 안전성을 확보할 수 있으므로, 이 사건 하자는 준공 후에야 확인할 수 있었다.
따라서 해제권은 최소한 조성공사가 준공되어 토지가 인도된 이후부터 행사할 수 있었다고 보아야 하므로, 계약일만을 기준으로 10년이 지났다고 판단할 수 없었다.
환송심은 민법 제582조의 6개월 제척기간에 관한 주장도 심리하였으나, 피고가 주장하는 시점에 원고들이 하자를 알았다는 사실이 입증되지 않았다고 보았다.
환송심에서 인정된 원상회복과 손해배상
환송심은 원고들의 소유권이전등기 말소 및 토지 인도와 동시이행으로 다음 금액을 지급하도록 명하였다.
분양대금에는 각 지급일부터 반환일까지 연 5%의 법정이자가 인정되었다. 손해배상에는 입증된 등기비용·취득세·등록세·보유세와 일부 원고의 관리비·중개수수료 등이 포함되었다.
반면 원고들이 추가로 청구한 현재 시가와 분양대금의 차액은 인정되지 않았다. 환송심은 채무불이행·불법행위 책임을 전제하더라도 해당 손해의 특별한 사정에 관한 예견가능성이 입증되지 않았다고 판단하였다.
실무적 유의점
계약 목적과 건축 불가능의 원인을 연결하여 입증해야 한다. 주택 건축이 계약상 예정된 목적이라는 자료와 함께 허가신청 반려사유, 개발행위허가·협의 자료, 안전진단 및 보강공사 결과를 확보하는 것이 중요하다.
일부 필지의 현황만으로 단지 전체의 하자를 판단해서는 안 된다. 이 사건에서는 공용 옹벽과 사면이 전체 부지를 지지하는 구조라는 점이 개별 분양토지의 하자 판단에도 반영되었다.
현 상태 인수 및 하자 이의 포기 약정도 별도로 검토해야 한다. 제1심과 이를 인용한 환송심은 비전문가인 수분양자가 현장 확인만으로 안전성·건축 적합성을 파악하기 어렵다는 점 등을 들어, 일방적으로 하자 주장을 포기하게 한 약관조항을 무효로 보았다.
해제 후에는 반환과 이행제공까지 준비해야 한다. 분양대금 반환만 청구할 것이 아니라, 토지 인도와 등기말소 의무의 동시이행관계를 반영해야 한다. 이 사건에서도 그 이행제공이 인정되지 않아 피고의 이행지체를 전제로 한 청구는 받아들여지지 않았다.