해당 판결
대법원은 임차인인 피고의 상고를 기각하였다. 이에 따라 피고에 대한 배당액 2,000만 원을 삭제하고, 그 금액을 근저당권자인 원고에게 추가로 배당하도록 한 항소심판결이 확정되었다.
주요 쟁점은 다음과 같다.
- 부동산에 대한 압류 후 발생한 차임채권에도 저당권의 효력이 미치는지.
- 저당권자가 차임채권에서 변제받으려면 별도의 채권집행이 필요한지.
- 압류 후 연체한 차임도 임차인이 배당받을 보증금에서 공제되는지.
- 소액임차인에게 우선 배당된 금액이라도 보증금이 소진되면 배당에서 제외되는지.
하급심
가. 수원지방법원 안양지원 2014. 10. 2. 선고 2014가단100793 판결
근저당권자인 원고의 배당이의 청구를 기각하였다.
나. 수원지방법원 2015. 7. 2. 선고 2014나40302 판결
제1심판결을 취소하고 원고의 청구를 인용하였다.
항소심은 피고가 2012. 5. 30.부터 배당기일인 2014. 1. 20.까지 지급하지 않은 차임 또는 차임 상당 부당이득금을 65,041,935원으로 계산하였다.
이 금액이 보증금 5,000만 원을 초과하므로 반환받을 보증금이 없다고 보아 배당표를 다음과 같이 경정하였다.
다만 항소심이 설명한 법리와 공제 대상 기간은 대법원의 판단과 구별할 필요가 있다.
항소심은 차임이 법정과실에 해당하고 압류 및 저당권의 효력이 법정과실에 미치지 않는다고 설명하였다. 반면 대법원은 압류 이후의 차임채권에도 저당권의 효력이 미친다는 법리를 명확히 하였다.
또한 대법원은 배당기일까지가 아니라 매각대금이 납부되기 전까지 발생한 차임 등만으로도 보증금 5,000만 원을 초과한다고 판단하여 배당표 경정의 결론을 유지하였다.
관련판례
가. 임대차보증금에서 임차인의 채무가 당연히 공제된다는 원칙
임대차보증금은 차임채무와 목적물의 멸실·훼손에 따른 손해배상채무 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보한다.
임대차관계가 종료되고 목적물이 반환될 때에는 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 피담보채무 상당액이 보증금에서 공제된다.
나. 차임채권이 압류되어도 미추심 차임은 보증금에서 공제된다
차임채권에 압류 및 추심명령이 있더라도, 임대차가 종료되고 목적물이 반환될 때까지 추심되지 않고 남아 있는 차임채권 상당액은 보증금에서 당연히 공제된다고 판단하였다.
압류 및 추심명령의 존재와 실제 차임의 지급·추심 여부를 구별해야 한다는 취지이다.
다. 차임채권이 양도되어도 보증금 공제를 주장할 수 있다
차임채권이 제3자에게 양도되었더라도 임차인은 임대차 종료 후 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다고 판단하였다.
차임채권에 제3자의 권리가 개입하였다는 사정만으로 임대차보증금의 담보·정산 기능이 배제되는 것은 아니다.
관련법령
가. 저당권의 과실에 대한 효력
민법 제359조
저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류 후 저당권설정자가 그 부동산에서 수취하거나 수취할 수 있는 과실에 미친다.
여기에는 천연과실뿐 아니라 차임과 같은 법정과실도 포함된다.
나. 채권에 대한 담보권의 실행
민사집행법 제273조
채권과 그 밖의 재산권을 목적으로 하는 담보권의 실행절차를 규정한다.
저당권자가 압류 후의 차임채권 등에 대하여 담보권을 실행하려면, 부동산 경매와 별도로 이 조항에 따른 채권집행 절차를 거쳐야 한다.
다. 임대차관계와 차임 지급의무
민법 제618조
임대차는 임대인이 목적물을 사용·수익하게 하고 임차인이 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약이다. 임대차보증금의 담보 범위와 연체차임 공제에 관한 판례 법리의 기초가 되는 규정이다.
라. 소액임차인의 우선변제
주택임대차보호법 제8조
일정한 요건을 갖춘 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.
다만 우선변제의 대상이 되는 보증금반환채권이 존재해야 한다. 연체차임 등의 공제로 반환받을 보증금이 남지 않으면 우선변제받을 금액도 없다.
사실관계
가. 근저당권이 설정된 아파트에 보증금 5,000만 원, 월세 330만 원으로 입주하였다
중소기업은행은 2009. 1. 16. 임대인 소유의 과천시 소재 아파트에 관하여 채권최고액 950,400,000원의 근저당권설정등기를 마쳤다.
피고는 그 후인 2011. 5. 7. 소유자와 다음과 같은 임대차계약을 체결하였다.
피고는 2012. 5. 30.부터 차임을 지급하지 않은 채 아파트에서 계속 거주하였다.
나. 은행이 경매를 신청하고 원고가 근저당권을 양수하였다
중소기업은행은 2012. 11. 15. 아파트에 대한 임의경매를 신청하였다. 다음 날인 2012. 11. 16. 경매개시결정이 내려지고 그 기입등기가 마쳐졌다.
이후 원고는 중소기업은행으로부터 근저당권의 피담보채권을 양수하고 근저당권도 이전받았다.
따라서 이 사건 원고는 임대인이 아니라 임대인 소유 아파트에 설정된 근저당권과 피담보채권을 양수한 채권자이다.
다. 임차인에게 소액보증금 2,000만 원이 우선 배당되었다
아파트는 경매절차에서 매각되었고, 매수인은 2013. 12. 12. 매각대금을 납부하였다.
경매법원은 피고를 소액임차인으로 보아 1순위로 2,000만 원을 배당하고, 근저당권자인 원고에게는 3순위로 833,077,552원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다.
원고는 피고가 장기간 차임을 연체하여 보증금이 이미 소진되었다는 이유로, 피고에게 배당할 보증금이 없다고 주장하였다.
라. 원고가 임차인의 배당액 전부에 이의를 제기하였다
원고는 2014. 1. 20. 배당기일에서 피고에 대한 배당액 2,000만 원 전부에 이의를 제기하고, 2014. 1. 27. 배당이의 소송을 제기하였다.
청구 내용은 피고에 대한 배당액 2,000만 원을 삭제하고, 그 금액만큼 원고의 배당액을 늘려 달라는 것이었다.
마. 차임채권에 대한 별도의 담보권 실행은 없었다
중소기업은행과 원고는 아파트에 대한 경매절차를 진행하였지만, 임대인이 피고에 대하여 가지는 차임채권 또는 차임 상당 부당이득금반환채권에 관하여 별도의 채권집행으로 저당권을 실행하지 않았다.
이러한 사정에서 압류 이후 발생한 차임도 보증금에서 공제되는지가 문제 되었다.
법리
가. 부동산 압류 후의 차임채권에도 저당권의 효력이 미친다
민법 제359조의 과실에는 천연과실뿐 아니라 법정과실도 포함된다. 부동산의 사용대가인 차임은 법정과실에 해당한다.
따라서 저당부동산에 대한 압류가 있으면 압류 이후 저당권설정자에게 발생하는 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미친다.
이 점에서 “차임은 법정과실이므로 저당권의 효력이 미치지 않는다”는 항소심의 설명은 대법원이 제시한 법리와 다르다.
나. 차임채권에 대한 저당권 실행에는 별도의 채권집행이 필요하다
저당권의 효력이 차임채권에 미친다는 것과 부동산 경매절차에서 차임까지 자동으로 추심·배당된다는 것은 별개의 문제이다.
부동산 경매절차에는 해당 부동산의 차임채권을 함께 관리·추심하거나 부동산과 함께 매각하는 제도가 마련되어 있지 않다.
따라서 저당권자가 차임채권에서 변제받으려면 저당권의 효력이 존속하는 동안 민사집행법 제273조에 따른 별도의 채권집행을 해야 한다.
다. 별도의 채권집행이 없으면 압류 전후의 연체차임이 모두 공제된다
임대차보증금은 차임채무와 손해배상채무 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무를 담보한다. 임대차가 종료되고 목적물이 반환될 때에는 특별한 사정이 없는 한 그 채무 상당액이 별도의 의사표시 없이 공제된다.
보증금이 수수된 임대차가 경매로 종료되고, 저당권자가 차임채권에 대해 별도의 담보권 실행을 하지 않았다면 부동산 압류 전후를 구별하지 않고 연체차임 등이 배당받을 보증금에서 공제된다.
경매개시결정 기입등기가 되었다는 이유만으로 그 이후의 미지급 차임이 보증금 정산에서 제외되는 것은 아니다.
라. 차임채권을 별도로 압류했더라도 미지급 잔액은 공제된다
저당권자가 차임채권에 대해 별도의 채권집행을 했더라도, 임차인이 실제로 지급하거나 공탁하지 않아 남아 있는 차임채권 상당액은 보증금에서 공제된다.
따라서 채권집행의 개시 여부뿐 아니라 실제 변제·공탁 여부와 남아 있는 채무액을 확인해야 한다.
마. 소액임차인 보호도 반환받을 보증금이 남아 있어야 적용된다
소액임차인의 우선변제권은 실제 보증금반환채권을 전제로 한다. 일정 금액을 연체 여부와 관계없이 별도로 지급받는 권리는 아니다.
이 사건에서는 임차인이 연체를 시작한 2012. 5. 30.부터 매각대금 납부 전까지 발생한 차임 또는 차임 상당 부당이득금만으로도 보증금 5,000만 원을 초과하였다.
따라서 피고가 배당받을 보증금은 남아 있지 않았고, 소액임차인이라는 이유로 배당된 2,000만 원도 전부 삭제되었다.
이는 임차인의 보증금을 별도로 압류하여 회수한 것이 아니라, 연체채무를 정산한 결과 배당의 기초가 되는 보증금반환채권이 존재하지 않는다고 판단한 것이다.
바. 원심과 대법원은 결론은 같지만 판단 이유와 계산 범위가 다르다
항소심이 계산한 65,041,935원을 대법원이 그대로 확정한 연체액으로 소개해서는 안 된다. 대법원은 매각대금 납부 전까지의 연체액만으로도 보증금이 모두 소진된다는 점을 근거로 결론을 유지하였다.
실무상 유의점
가. 소액임차인 여부와 실제 보증금 잔액을 함께 확인해야 한다
임차인이 소액임차인 요건을 갖추었는지 확인하는 것만으로 배당액이 확정되는 것은 아니다.
임대차계약서상의 보증금에서 연체차임, 차임 상당 부당이득금 등 공제할 채무를 정산한 뒤 실제 반환받을 보증금이 얼마인지 확인해야 한다.
특히 월 차임이 크거나 장기간 연체한 사안에서는 계약서상 보증금과 실제 배당받을 보증금이 크게 달라질 수 있다.
나. 경매개시일을 기준으로 연체액 계산을 중단해서는 안 된다
경매개시결정 기입등기는 그 이후 발생하는 차임 등의 공제를 막는 기준이 아니다.
근저당권자가 임차인의 배당액을 다투는 경우에는 경매개시 전의 연체액뿐 아니라 이후의 사용·수익과 미지급 내역도 확인해야 한다.
이 사건처럼 경매개시 후 발생한 연체액까지 합산해야 보증금이 소진되는지를 정확히 판단할 수 있다.
다. 매각대금 납부 전후의 채권관계를 구별해야 한다
이 사건 대법원은 매각대금 납부 전까지의 차임 등을 기준으로 판단하였다.
따라서 배당기일까지 거주하였다는 이유만으로 그 기간 전체를 종전 임대인에 대한 채무로 합산해서는 안 된다. 매각대금 납부에 따른 소유권 취득, 임대차의 소멸 또는 승계 여부, 이후 사용·수익의 법적 근거를 구별하여 검토해야 한다.
매각대금 납부일 이후 새 소유자에 대하여 발생할 수 있는 채무와 종전 임대차보증금에서 공제할 채무를 혼동하지 않는 것이 중요하다.
라. 차임채권의 압류와 실제 회수를 구별해야 한다
차임채권에 대한 압류·추심명령이 있었다는 사실만으로 해당 차임이 지급된 것은 아니다.
임차인의 계좌이체 내역, 추심금 지급자료, 공탁서 등을 확인하여 실제로 소멸한 채무와 남아 있는 채무를 구분해야 한다. 이미 지급되거나 유효하게 공탁된 금액을 다시 보증금에서 공제하면 중복 정산이 된다.
마. 배당이의에서는 임차인의 보증금 잔액을 구체적으로 제시해야 한다
근저당권자가 임차인 배당액의 삭제를 구하려면 단순히 “차임을 연체하였다”고 주장하는 데 그치지 않고 다음 내용을 특정할 필요가 있다.
- 보증금과 월 차임.
- 차임을 마지막으로 지급한 기간.
- 연체 시작일과 계산 종료일.
- 경매개시결정 기입등기일과 매각대금 납부일.
- 실제 지급·공탁된 차임의 유무.
- 공제 후 보증금 잔액.
- 삭제를 구하는 임차인 배당액과 원고 배당액의 증액 범위.
이 사건에서는 보증금 잔액이 없다는 점이 인정되어 임차인의 배당액 2,000만 원 전부가 삭제되고, 같은 금액만큼 근저당권자의 배당액이 증가하였다.
바. 기존 ChatByun 칼럼과의 연결
ChatByun의 「임대인 지위 승계 전의 연체차임도 보증금에서 공제되는지」와 함께 검토할 수 있다.
해당 칼럼은 새로운 임대인이 종전 임대인의 연체차임채권을 별도로 양수하지 않았더라도, 임대차 종료 시 그 연체차임을 보증금에서 공제할 수 있는지를 다룬다.
이 사건은 부동산 압류와 저당권의 효력이 개입한 상황에서도 미지급 차임의 보증금 공제가 유지되는지를 다룬다.
두 사례는 차임채권을 독립적으로 청구하거나 추심할 권리가 있는지와, 반환할 보증금을 산정하면서 연체차임을 공제할 수 있는지를 구별해야 한다는 점에서 연결된다.