해당 판결
대법원 2014년 12월 11일 선고 2014다51039(본소), 2014다51046(반소) 판결
대법원은 관리비·재산세 부담조항과 위약금에 대한 이자반환 면책조항의 효력을 인정한 원심 판단을 수긍하여 수분양자의 상고를 기각하였다. 원심판결이 확정되었으며, 파기환송된 사건은 아니다.
※ 해당 사건의 법제처 원문 개별 링크는 확인되지 않아 직접 확인한 판결문을 기준으로 정리하였다. 아래 관련 판례의 2014다51015, 51022 판결은 같은 날 선고된 동일 쟁점의 별도 사건이다.
하급심 및 확정 경과
수분양자는 제1심에서 패소한 본소청구에는 항소하지 않고, 분양사업자의 반소청구가 일부 인용된 부분에 대해서만 항소하였다. 따라서 항소심의 심판범위는 반소청구에 한정되었고, 수분양자의 납부대금 이자반환채권은 반소에 대한 상계항변으로 심리되었다.
관련 판례
- 대법원 2014년 12월 11일 선고 2014다51015, 51022 판결 위약금 외 관리비·재산세 부담조항과 위약금에 대한 이자반환 면책조항에 관하여 이 사건과 같은 취지로 판단하였다.
- 대법원 2012년 4월 12일 선고 2010다21849 판결 계약해제 시 반환할 금전에 대한 이자 지급을 배제하는 약관은 원칙적으로 무효이고, 약관은 평균적 고객의 이해 가능성을 기준으로 객관적·획일적으로 해석해야 한다는 법리를 제시하였다. 이 사건 대법원판결이 직접 인용한 선례이다.
관련 법령
- 구 약관의 규제에 관한 법률(2010. 3. 22. 법률 제10169호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항, 제2항 제1호 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항은 무효이고, 고객에게 부당하게 불리한 조항은 공정을 잃은 것으로 추정한다.
- 구 약관의 규제에 관한 법률(2010. 3. 22. 법률 제10169호로 개정되기 전의 것) 제7조 제2호 상당한 이유 없이 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전하는 조항을 규제한다.
- 구 약관의 규제에 관한 법률(2010. 3. 22. 법률 제10169호로 개정되기 전의 것) 제8조 고객에게 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상의무를 부담시키는 약관조항을 무효로 한다.
- 구 약관의 규제에 관한 법률(2010. 3. 22. 법률 제10169호로 개정되기 전의 것) 제9조 제4호 무효 대상은 다음과 같다. “계약의 해제·해지로 인한 사업자의 원상회복의무나 손해배상의무를 부당하게 경감하는 조항”
- 민법 제398조 제4항 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.
- 민법 제548조 제2항 “전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.”
- 민법 제551조 “계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.”
사실관계
수분양자 지위를 양수한 원고가 잔금 등을 납부하지 않아 계약이 해제되었다
피고는 인천 청라지구 아파트의 분양사업자이고, 원고는 2011년 5월 18일 기존 수분양자로부터 분양대금 414,900,000원의 분양계약상 지위와 중도금 대출채무를 인수한 사람이다. 발코니 확장 옵션계약도 함께 인수하였다.
분양사업자는 중도금 대출채무를 연대보증하고 있었다. 원고가 잔금과 대출이자 등을 납부하지 않자, 분양사업자는 이행을 최고한 후 2012년 7월 23일 분양계약을 해제하였다. 이후 금융기관에 중도금 대출원금과 이자를 대위변제하였다.
분양계약은 위약금 외 비용청구와 납부대금의 이자반환 배제를 규정하였다
주요 조항은 다음과 같다.
원고는 위약금이 과다하게 몰취되었다며 반환을 구하고 납부대금에 대한 법정이자도 청구하였다. 분양사업자는 반소로 대납 대출이자, 분양대금·옵션대금 연체료, 관리비 및 재산세 합계 42,575,470원을 청구하였다.
법리
고객에게 불리하다는 사정만으로 불공정약관이 되는 것은 아니다
대법원은 약관조항이 고객에게 다소 불이익하다는 점만으로 무효가 되지는 않는다고 밝혔다.
약관 작성자가 거래상 지위를 남용하여 상대방의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반하는 조항을 작성·사용함으로써 고객에게 부당한 불이익을 주었는지를 판단해야 한다. 그 판단에서는 불이익의 내용과 발생 가능성, 거래과정에 미치는 영향, 관계 법령 등 모든 사정을 종합한다.
이 사건에서도 추가 비용의 성격과 이자 면제의 대상에 따라 조항의 효력을 달리 판단하였다.
위약금 외 관리비·재산세 부담조항은 유효하다
대법원이 수긍한 원심의 판단 근거는 다음과 같다.
- 관리비와 재산세는 수분양자가 분양대금 납부의무 등을 이행하였다면 분양사업자가 부담하지 않았을 비용이다.
- 계약은 해제 시 해당 비용을 위약금과 별도로 청구할 수 있다고 명시하였다.
- 입주가 가능한 상태에서 수분양자가 입주를 지연한 경우, 스스로 제공된 사용·수익의 기회를 이용하지 않은 것이다.
- 계약이 해제되더라도 그때까지 사용·수익의 기회가 제공되었다는 사실까지 소급하여 없어지지는 않는다.
따라서 이 사건의 해제일까지 발생한 관리비와 해당 재산세를 별도로 부담시키는 조항은 사업자의 위험을 부당하게 전가하거나 과중한 손해배상의무를 부과하는 조항이 아니라고 판단하였다.
재산세에 관한 판단은 당사자 사이의 비용 부담약정의 효력에 관한 것이다. 수분양자가 세법상 납세의무자로 변경된다는 의미는 아니다.
추가 청구약정이 있어도 분양대금 연체료 조항은 별도로 불공정성을 심사한다
원심은 관리비·재산세와 달리, 위약금 외에 분양대금 연체료까지 부담시키는 조항은 무효라고 판단하였다.
연체료는 계약의 존속을 전제로 이행지체의 책임을 묻는 성질이고, 계약해제에 따른 손해배상액으로 이미 분양대금의 10%를 예정하고 있었다. 원심은 계약 내용, 위약금 비율, 예상 손해액과 거래관행 등을 종합하여 추가 연체료 부담이 부당하게 과중하다고 보았다.
따라서 별도 청구약정이 존재한다는 사실만으로 모든 추가 부담이 유효해지는 것은 아니다. 다만 대법원이 이 사건에서 직접 설시한 주요 쟁점은 관리비·재산세와 위약금에 대한 이자 면제이고, 연체료 조항의 무효는 첨부 원심판결의 판단이다.
납부대금의 이자반환을 전면적으로 배제하는 약관은 원칙적으로 무효이다
계약해제로 받은 대금을 반환할 때에는 민법 제548조 제2항에 따라 받은 날부터 법정이자를 가산해야 한다.
따라서 이미 납부한 대금에 대한 이자를 반환하지 않는다는 약관은 사업자의 원상회복의무를 부당하게 경감하므로 원칙적으로 무효이다. 다만 이를 정당화할 합리적인 사유가 있으면 예외가 인정될 수 있다.
이 사건에서는 중도금에 대한 이자반환 면제는 무효라고 보아, 수분양자의 중도금 법정이자 반환채권을 인정하였다.
위약금으로 몰취되는 계약금에 대한 이자 면제는 유효할 수 있다
대법원은 위약금에 해당하는 부분을 구별하였다.
위약금으로 몰취되는 계약금은 일단 반환한 뒤 다시 지급받기보다, 반환하지 않은 상태에서 그대로 몰취하는 것이 일반적인 거래실정이고 당사자의 인식도 그러하다고 보았다. 당시 아파트표준공급계약서와 다른 분양계약서가 위약금을 공제한 나머지 대금에 한하여 이자를 가산하도록 정한 사정도 고려하였다.
이에 따라 위약금에 해당하는 계약금의 이자를 반환하지 않는 범위에서는 면책조항이 유효하다고 판단하였다.
이는 이 사건 약관의 효력을 인정한 판단이다. 별도 약정의 존재와 무관하게 모든 위약금에 대한 이자반환의무가 당연히 배제된다는 일반명제는 아니다.
항목별 판단과 확정된 정산 결과
최종 지급액은 다음과 같다.
32,713,950원 − 24,109,107원 + 171,640원 + 529,140원 = 9,305,623원
즉, 분양사업자가 금융기관에 지급한 대출이자 대납금에서 수분양자가 분양사업자에게 받을 중도금의 법정이자를 상계하고, 관리비와 재산세를 더한 금액이다. 이 금액 및 지연손해금 지급을 명한 원심판결이 상고기각으로 확정되었다.
실무적 유의점
분양계약 해제에 따른 정산에서는 위약금, 대납 대출이자, 연체료, 관리비·재산세, 납부대금의 법정이자를 각각 구분해야 한다. 명목과 발생 원인이 달라 약관의 효력과 청구 근거도 달라진다.
위약금 외 추가 비용을 청구하려면 계약상 근거를 확인하고, 그 약정이 부당하게 과중한 부담을 주는지도 심사해야 한다. 이 사건은 관리비·재산세의 추가 부담은 인정하면서 분양대금 연체료의 추가 부담은 부정하였다는 점에서 의미가 있다.
이자 면책조항도 몰취되는 위약금 부분과 반환 대상인 중도금 부분을 구별하여 검토해야 한다. ‘납부대금에 대한 이자는 반환하지 않는다’는 포괄적 문구만으로 모든 이자반환의무를 면할 수는 없다.