해당판결
원심판결을 파기하고 사건을 청주지방법원 본원 합의부로 환송하였습니다. 환송 후 판결 및 최종 확정 여부는 미확인입니다.
하급심
- 제1심: 청주지방법원 제천지원 2010. 5. 19. 선고 2009가단4745 판결 — 원고 청구 기각
- 원심: 청주지방법원 2011. 2. 11. 선고 2010나2887 판결 — 원고 항소 기각
원심은 가등기 설정 후에도 당사자의 약정으로 피담보채권을 추가할 수 있다는 이유로, 나중에 약정한 월 3%의 이자까지 우선배당의 대상에 포함하였습니다. 대법원은 그 약정 전에 이미 이해관계를 취득한 제3자의 보호를 고려하지 않았다는 이유로 원심판결을 파기하였습니다.
관련판례
가. 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다12070 판결
가등기담보권을 설정하면서 장래 발생할 채무도 담보 범위에 포함하기로 미리 약정할 수 있다고 보았습니다. 처음부터 장래채권을 담보하기로 한 경우와, 제3자가 이해관계를 취득한 뒤 새로운 약정으로 담보 범위를 확장한 경우를 구별하는 기준이 됩니다.
나. 대법원 1989. 4. 11. 선고 87다카992 판결
채무담보를 위한 대물변제예약 후 같은 채권자에게 추가 채무를 부담한 경우, 별도 담보 제공이나 반대 특약 등 특별한 사정이 없다면 추가 채무도 기존 담보 범위에 포함하려는 의사가 있었다고 해석할 수 있다고 보았습니다.
다만 당사자 사이에서 담보 범위가 확대되는 문제와, 그 확대된 부분에 관하여 이미 이해관계를 취득한 제3자에게 우선권을 주장할 수 있는지는 별개의 문제입니다.
관련법령
담보가등기를 마친 부동산에 경매가 개시되면 담보가등기권리자는 우선변제권을 가집니다. 그 순위는 담보가등기를 마친 때 저당권설정등기를 한 것으로 보아 정합니다.
이 사건은 이러한 우선변제권이 미치는 피담보채권의 범위, 특히 제3자의 이해관계 취득 후 추가된 채권에도 기존 가등기의 순위를 적용할 수 있는지가 문제 된 사례입니다.
사실관계
가. 차용금과 약정 이익금을 담보하기 위한 가등기
토지 매수인 A는 피고 B에게서 토지 구입자금 7,500만 원을 빌리면서, 이익금 3,000만 원을 더하여 합계 1억 500만 원을 반환하기로 약정하였습니다.
A는 2006. 8. 16. 토지의 소유권을 취득한 다음, 같은 날 B에게 위 채무를 담보하기 위한 소유권이전청구권가등기를 마쳐 주었습니다.
나. 지분 소유권의 이전과 원고의 가압류
그 후 토지 중 일부 지분의 소유권이 C회사로 이전되었습니다.
원고는 C회사에 대한 채권자로서 2007. 2. 2. C회사 소유 지분을 가압류하였습니다. 원고가 가압류한 것은 A의 채무를 직접 담보하기 위한 권리가 아니라, C회사에 대한 자신의 채권을 보전하기 위한 지분 가압류였습니다.
다. 가압류 이후 작성된 차용증
2008년경 경매절차가 개시되기 전에 A와 B는 새로운 차용증을 작성하였습니다. 그 내용은 기존 차용금과 약정 이익금을 합한 1억 500만 원을 원금으로 하고, 이에 대하여 월 3%의 이자를 지급한다는 것이었습니다.
실제로는 2008년경 작성하였지만, 차용증의 작성일은 가등기 설정 전인 2006. 6. 7.로 소급하였고 변제기도 2006. 9. 7.로 기재하였습니다.
가등기 설정 당시부터 위 1억 500만 원에 별도의 월 3% 이자를 붙이거나, 다른 장래채무까지 담보하기로 약정하였다는 사정은 인정되지 않았습니다.
라. 추가 이자를 포함한 배당과 원고의 이의
B는 새로운 차용증을 근거로 원금과 이자를 계산하여 채권계산서를 제출하였습니다. 최종적으로 신고한 채권액은 원금 1억 500만 원과 이자 1억 2,285만 원을 합한 2억 2,785만 원이었습니다.
집행법원은 실제 배당할 금액 456,231,522원 중 제천시에 1,329,640원, 선순위 근저당권자에게 2억 5,000만 원을 배당하고, 나머지 204,901,882원을 B에게 배당하는 내용의 배당표를 작성하였습니다.
원고는 원리금 55,546,956원을 배당요구하였지만 배당액이 없었습니다. 이에 배당기일에 이의하고, B의 배당액 중 55,546,956원을 감액하여 자신에게 배당하도록 배당표를 고쳐 달라는 소송을 제기하였습니다.
법리
가. 장래채권을 미리 담보하기로 하는 약정은 가능하다
가등기담보권 설정 당시 당사자는 가등기 이후 발생할 채권도 담보 범위에 포함하기로 약정할 수 있습니다. 이러한 약정에 따라 장래 발생한 채권이라는 이유만으로 우선변제권이 부정되는 것은 아닙니다.
따라서 채권이 가등기 이후에 발생하였다는 사실만으로 판단할 것이 아니라, 최초 담보약정이 어떤 채권까지 포함하고 있었는지를 확인해야 합니다.
나. 제3자의 이해관계 취득 후 새로 확장한 부분에는 우선권을 주장할 수 없다
가등기담보권 설정 후 채권자와 채무자가 새로운 채권을 담보 범위에 추가하는 약정도 할 수 있습니다.
그러나 그 전에 후순위권리자나 제3취득자 등 이해관계 있는 제3자가 생겼다면, 새로운 약정으로 그 제3자의 지위를 불리하게 만들 수는 없습니다.
이 경우 추가·확장된 부분은 해당 제3자에 대한 관계에서 우선변제권 있는 피담보채권에 포함되지 않습니다. 추가 약정의 당사자 사이 효력과 제3자에 대한 우선변제권을 구별해야 한다는 취지입니다.
다. 이 사건에서 보호된 원고는 지분 가압류채권자이다
이 사건에서는 가등기 설정 이후 C회사가 토지 지분을 취득하였고, 원고가 그 지분을 가압류하였습니다. 그 다음에야 A와 B가 월 3%의 이자를 새로 약정하였습니다.
따라서 B는 새로 약정한 이자 부분까지 기존 가등기의 순위로 우선배당받겠다고 C회사와 원고에게 주장할 수 없습니다.
대법원은 후순위 담보권자뿐 아니라, 담보부동산의 제3취득자와 그 지분을 가압류한 채권자도 사후적인 담보 범위 확장으로부터 보호하였습니다.
라. 차용증의 작성일을 소급해도 실제 약정 시점이 바뀌지는 않는다
판단의 기준은 차용증에 적힌 날짜만이 아니라 실제로 언제 어떤 내용의 약정이 이루어졌는지입니다.
이 사건 차용증에는 가등기 설정 전 날짜가 적혀 있었지만, 월 3%의 이자 약정은 제3자의 지분 취득과 가압류 이후에 이루어졌습니다. 작성일을 소급하였다는 사정으로 그 추가 이자에 기존 가등기의 우선순위를 부여할 수는 없습니다.
마. 대법원은 우선배당 범위에 관한 원심 판단을 파기하였다
원심은 당사자가 피담보채권을 추가할 수 있다는 법리에 따라 새로운 이자 약정까지 담보 범위에 포함하였습니다.
대법원은 그 사이에 이해관계를 취득한 제3자가 있다는 점을 고려하여, 추가·확장된 부분의 우선변제권을 부정하였습니다.
다만 대법원이 원고에게 55,546,956원을 배당하도록 직접 확정한 것은 아닙니다. 사건을 다시 심리·판단하도록 환송하였으며, 환송 후 배당표의 경정 내용과 최종 확정 여부는 미확인입니다.
실무상 유의점
가. 가등기일·권리취득일·추가 약정일을 구분해야 한다
담보가등기 사건에서는 최초 담보약정과 가등기, 제3자의 소유권 취득이나 가압류, 추가 대여 또는 이자 변경이 이루어진 순서를 확인해야 합니다. 차용증의 표시 날짜와 실제 작성·합의 시점이 다르다면 금융거래 내역과 당사자의 진술 등을 함께 검토해야 합니다.
나. 기존 채권 전체와 사후 확장된 부분을 나누어 다투어야 한다
이 사건의 최초 담보 범위에는 차용금 7,500만 원뿐 아니라 약정 이익금 3,000만 원도 포함되어 있었습니다. 대법원이 문제 삼은 것은 그 합계액을 원금으로 삼아 나중에 추가한 이자 또는 지연손해금 부분입니다.
따라서 이 판결을 근거로 담보채권 전부가 부정되거나, 모든 이자가 담보 범위에서 제외된다고 해석해서는 안 됩니다.
다. 채권의 존재와 우선배당의 범위는 별도로 검토해야 한다
채무자가 추가 채무를 인정하는 차용증을 작성하였더라도, 그 금액 전부가 이미 권리를 취득한 제3자보다 우선하는 것은 아닙니다. 배당이의에서는 채권 자체의 존부와 함께 그 채권에 주장하는 담보권의 순위 및 범위를 구체적으로 다투어야 합니다.
라. 피담보채권의 변화가 문제 되는 다른 사례와 구별해야 한다
ChatByun의 「구상금이 먼저 변제되고 차용금만 남은 담보등기, 10년의 제척기간이 지나면 말소를 청구할 수 없다」는 변제 후 남은 채무의 성질에 따라 가등기담보법의 적용 여부가 달라지는 사례입니다.
이 사건은 제3자가 이해관계를 취득한 뒤 새로운 약정으로 확대된 채권에도 기존 담보가등기의 우선순위를 주장할 수 있는지가 문제 된 사례입니다.