해당판례
사건명: 양도소득세부과처분취소.
원고는 토지거래허가구역 내 토지를 매수한 뒤 자기 명의로 허가나 등기를 받지 않고 전매한 중간매도인이고, 피고는 평택세무서장이다.
대법원은 계약이 무효라는 이유만으로 과세를 부정한 원심판결을 파기환송하였다. 종전 판례를 일부 변경한 전원합의체 판결이다.
하급심
제1심은 원고의 청구를 받아들여 양도소득세 부과처분을 취소하였다.
환송 전 원심: 서울고등법원 2010. 10. 8. 선고 2010누13502 판결.
원심은 토지거래허가를 배제하거나 잠탈한 매매계약과 전매계약이 무효이므로, 양도소득세 과세대상인 자산의 양도나 양도소득이 있다고 볼 수 없다고 판단하였다.
대법원은 계약의 무효와 세법상 소득의 귀속을 구분하였다. 최종매수인 앞으로 등기가 남아 있고 중간매도인이 받은 대금을 반환하지 않은 경우에는 예외적으로 과세할 수 있다고 보았다.
환송심은 최종매수인들 명의의 등기가 말소되지 않았고, 원고가 전매대금을 반환하지 않은 채 보유하고 있다는 사실을 인정하였다.
이에 제1심판결을 취소하고 원고의 청구를 기각하여, 2005년 귀속 양도소득세 및 가산세 합계 686,832,460원의 부과처분을 유지하였다. 소송총비용도 원고가 부담하도록 하였다.
관련판례
- 대법원 1997. 3. 20. 선고 95누18383 전원합의체 판결 토지거래허가를 잠탈한 무효의 거래에 관하여 양도소득세 과세를 부정한 종전 판례이다. 대상판결은 등기와 대금 보유가 유지되는 예외적인 경우에 관한 종전 견해를 변경하였다.
- 대법원 2000. 6. 13. 선고 98두5811 판결 무효인 거래의 양도소득세 과세 여부에 관한 종전 판례이다. 대상판결과 저촉되는 범위에서 변경되었다.
관련법령
- 구 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항 제3호 자산의 양도로 발생하는 소득을 양도소득으로 구분한 규정이다.
- 구 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제88조 제1항 등기 또는 등록과 관계없이 매도·교환·현물출자 등으로 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 양도로 정한 규정이다. 다수의견은 이 규정이 원인계약의 법률상 유효성까지 요구하지는 않는다고 해석하였다.
사실관계
원고는 최초 토지소유자로부터 토지를 매수하여 최종매수인들에게 다시 파는 중간매도인이었다.
원고는 2005년 4월 18일경 토지거래허가구역 내 토지를 2,080,800,000원에 매수하기로 계약하였다. 그 직후 최종매수인 7명과 합계 2,741,000,000원에 전매하는 계약들을 체결하였다.
실제 거래는 ‘최초 소유자 → 원고 → 최종매수인들’의 순서였지만, 원고는 자신의 매수 및 전매에 관한 토지거래허가를 받지 않았고 자기 명의의 소유권이전등기도 하지 않았다.
대신 최초 소유자가 최종매수인들에게 직접 매도한 것처럼 계약서를 작성하여, 최초 소유자와 최종매수인들을 당사자로 하는 토지거래허가를 받았다. 등기도 최초 소유자에게서 최종매수인들 앞으로 직접 이전하였다.
원고의 매수가액과 전매가액의 단순 차액은 660,200,000원이다. 이는 필요경비 등을 반영한 세법상 양도소득금액과는 구별된다.
피고는 원고의 전매가 자산의 사실상 유상 이전에 해당한다고 보아, 2009년 1월 10일 양도소득세와 신고·납부불성실가산세 등을 합하여 686,832,460원을 부과하였다.
원고는 매매계약과 전매계약이 토지거래허가를 잠탈한 무효의 계약이므로 과세할 수 없다고 다투었다. 그러나 최종매수인들 명의의 등기는 유지되고 있었고, 원고도 받은 전매대금을 반환하지 않았다.
법리
무효인 계약에 대한 과세의 원칙
일반적인 판단 기준
매매계약 등이 처음부터 무효이거나 나중에 취소되어 효력이 없다면, 받은 대금은 원칙적으로 원상회복을 위해 반환해야 한다. 따라서 이를 양도인의 소득으로 보아 양도소득세를 부과할 수 없는 것이 원칙이다.
해당 사건에 대한 적용
대법원은 원고의 매수계약과 전매계약뿐 아니라 최초 소유자와 최종매수인들 사이의 외형상 매매계약도 토지거래허가를 배제하거나 잠탈한 계약으로서 확정적으로 무효라고 보았다.
과세를 인정하기 위해 계약을 유효하다고 해석하거나, 최종매수인들에 대한 허가로 중간거래까지 유효해졌다고 판단한 것은 아니다.
허가 잠탈 거래에 대한 예외적 과세
일반적인 판단 기준
허가제도를 잠탈한 무효의 거래라도 당사자들이 이를 사실상 이행된 거래로 취급하고, 등기와 대금 보유가 그대로 유지된다면 경제적 이익이 매도인에게 귀속되어 있다고 볼 수 있다.
이러한 경우 계약 무효만으로 과세를 배제하면, 탈법적인 거래를 한 사람이 세금 없이 양도차익을 누리는 결과가 된다.
대법원은 다음과 같은 유형을 제시하였다.
- 실제로는 매매하면서 증여로 가장하여 소유권이전등기를 마친 경우.
- 중간매수인이 전매하면서 최초 소유자가 최종매수인에게 직접 매도한 것처럼 허가와 등기를 마친 경우.
이때 등기가 말소되지 않고 매도인 또는 중간매도인이 대금을 반환하지 않은 채 보유하고 있다면 예외적으로 양도소득세를 부과할 수 있다.
해당 사건에 대한 적용
원고는 두 번째 유형에 해당하였다. 환송심은 등기가 유지되고 원고가 전매대금을 보유하고 있다는 점을 확인하여, 원고에게 사실상 유상양도에 따른 소득이 있다고 판단하였다.
민사상 효력과 세법상 양도의 구별
일반적인 판단 기준
이 판결의 과세 인정은 해당 거래의 민사상 효력을 인정하는 것과 구별된다. 무효인 계약에 따른 반환의무가 존재하더라도, 실제로 반환되지 않은 경제적 이익에 대하여 예외적으로 과세할 수 있다는 취지이다.
해당 사건에 대한 적용
원고가 토지 소유권을 유효하게 취득하였다거나 전매계약이 유효하다는 판단 없이도, 사실상 이루어진 거래와 대금 귀속을 근거로 과세가 인정되었다.
반대의견
반대의견은 세법상 양도도 유효한 권리이전 원인행위를 전제로 한다고 보았다. 계약이 무효라면 등기와 대금 수수가 있더라도 과세대상인 자산의 양도로 볼 수 없다는 입장이다.
또한 등기와 대금이 아직 반환되지 않았다는 이유로 과세하면 일반적인 무효·취소·해제 사건까지 적용범위가 확대될 수 있고, 과세시점과 법적 안정성에도 문제가 생긴다고 지적하였다.
다수의견은 이러한 견해를 받아들이지 않고, 허가 잠탈 거래에서 경제적 이익이 유지되는 경우의 예외적 과세를 인정하였다.
실무적 유의점
- 계약이 무효라는 주장만으로 양도소득세가 당연히 배제되는 것은 아니다. 허가 잠탈 목적, 실제 이행, 등기의 존속 및 대금 반환 여부를 함께 검토해야 한다.
- 단순히 허가를 기다리는 거래와 처음부터 허가를 배제·잠탈한 거래를 구분해야 한다. 이 사건은 후자에 관한 판단이다.
- 중간매도인 명의의 등기가 없더라도 매수·전매계약과 대금 흐름에 따라 사실상 양도가 인정될 수 있다.
- 원상회복을 주장한다면 등기말소와 실제 대금 반환에 관한 자료를 구체적으로 확보해야 한다. 반환의무가 있다는 주장과 실제 경제적 이익의 상실은 구별된다.
- 이 판결을 모든 무효계약에 대한 일반적인 과세 허용으로 확대해서는 안 된다. 다수의견도 무효인 계약에 대한 과세 배제 원칙을 유지하면서 예외를 인정하였다.