실무적 유의점
판례 변경 · 2026. 11. 5. 기준
대법원 전원합의체는(
대법원 2012. 2. 16. 선고 2010다82530 전원합의체 판결) 하나의 매매예약에 따라 공동명의로 가등기를 했다는 이유만으로 채권자 전원이 예약완결권을 함께 행사해야 한다고 본 종전 판례를 변경했다. 당사자들이 각 채권자에게 자기 지분에 관한 독립적인 예약완결권을 부여했는지는 계약 내용과 거래 경위에 따라 판단한다.
가. 원고의 채권액과 가등기 지분이 대응한다는 점을 입증한다
먼저 매매예약서에 권리를 공동으로 행사할지, 각자 행사할지 정한 문구가 있는지 확인한다. 명시적인 약정이 없다면 누가 얼마를 빌려주었고, 그 대가로 어느 지분에 담보를 설정했는지를 대조해야 한다. 이 사건에서는 채권자 6명의 채권이 각각 별개의 원인으로 발생했고, 가등기부에 표시된 각자의 지분도 채권액 비율과 일치했다. 원고가 자기 지분에 관해 단독으로 예약완결권을 행사할 수 있다고 판단한 핵심 근거다.
나. 청산금이 없어도 원고 지분에 관한 실행 통지가 필요하다
원고는 경매 감정결과에 따른 자기 지분의 평가액 2,340만 원과 당시 대여 원리금 3억 548만 3,333원을 제시하고, 채무자에게 지급할 청산금이 없다고 통지했다. 원고 측에서는 지급할 차액이 없다는 계산에 그치지 않고, 변제기 후 통지의 내용과 도달일, 그로부터 2개월이 지났다는 점까지 입증해야 한다. 청산금이 있으면 그 지급과 소유권이전등기는 동시이행 관계에 있다.
다. 단독으로 청구할 때는 본등기 대상도 자기 지분으로 한정한다
피고는 채권자 6명 전원이 함께 소를 제기해야 한다고 항변했다. 원고는 임야 전체의 이전을 구하지 않고, 자기 앞으로 가등기한 2,498,265분의 241,050 지분에 한해 본등기를 구했다. 이처럼 권리가 지분별로 독립하고 청구 범위도 그 지분에 한정되므로 다른 채권자를 공동원고로 삼을 필요가 없었다.
이 자료는 서권식 변호사가 실무를 처리하면서 참조한 판례를 바탕으로,
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해당판결
| 청구 | 제1심 | 항소심 | 최종 결과 |
|---|
| 공동가등기권자 중 1인이 자기 지분에 관하여 가등기에 기한 소유권이전 본등기절차의 이행을 구한 청구 | 전부 인용 | 피고 항소기각 | 피고 상고기각, 원고 전부승소 확정 |
하급심
서울중앙지방법원 2010. 4. 29. 선고 2009가단413471 판결은 원고에게 독립적인 예약완결권이 있고 원고가 자기 지분에 관해 청산절차를 마쳤다고 보았다. 이에 피고에게 2010. 1. 2. 매매예약 완결을 원인으로 한 본등기절차의 이행을 명했다.
서울중앙지방법원 2010. 9. 17. 선고 2010나21114 판결은 피고의 항소를 기각했다.
관련판례
대법원 1984. 6. 12. 선고 83다카2282,
대법원 1985. 5. 28. 선고 84다카2188,
대법원 1985. 10. 8. 선고 85다카604,
대법원 1987. 5. 26. 선고 85다카2203 판결은 공동명의로 하나의 매매예약을 체결한 경우 전원이 공동으로 예약완결권을 행사해야 한다는 취지였다. 전원합의체는 당사자의 약정과 의사에 관계없이 언제나 공동행사를 요구한 범위에서 이 판결들을 변경했다. 공동행사를 약정한 경우까지 단독행사를 허용한 것은 아니다.
관련법령
민법 제564조 제1항 — 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시할 때 매매의 효력이 생긴다.
가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제1항과
가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제2항 — 채권자는 변제기 후 담보목적물의 평가액과 채권액을 밝혀 청산금 평가액을 통지해야 한다. 청산금이 없으면 그 뜻을 통지해야 하고, 청산기간은 통지가 도달한 날부터 2개월이다.
가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제2항과
가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제3항 — 담보가등기권자는 청산기간이 지난 뒤 본등기를 청구할 수 있다. 청산금 지급채무와 소유권이전등기·인도채무에는 동시이행의 항변권에 관한 규정이 적용된다.
민사소송법 제67조 — 필수적 공동소송에 관한 규정이다. 이 사건에서는 원고가 독립된 권리에 기해 자기 지분의 본등기를 구했으므로 채권자 전원이 함께 소를 제기할 필요가 없었다.
사실관계
원고는 2005. 3. 11. 피고 등에게 1억 원을 대여했다. 같은 날 원고를 포함한 채권자 6명은 각자의 채권을 담보하기 위해 당진 소재 임야 중 피고 소유 지분에 관하여 하나의 매매예약을 체결했다. 가등기는 공동명의로 했지만, 등기할 때에는 각자의 채권액 비율에 따라 채권자별 지분을 구체적으로 표시했다.
원고는 변제를 받지 못하자 별도의 대여금 소송에서 승소판결을 받아 확정했다. 이어 2009. 10. 29. 피고에게 자기 담보지분의 평가액이 대여 원리금에 미치지 않아 청산금이 없다고 통지했다. 통지는 같은 해 11. 2. 피고에게 도달했고, 원고는 다른 채권자들의 지분을 제외한 자기 지분만의 본등기를 청구했다.
법리
대법원은 매매예약서가 한 장이라는 사실과 예약완결권이 하나라는 판단을 구분했다. 권리의 귀속은 우선 약정에 따른다. 약정이 명확하지 않으면 공동으로 예약을 체결한 경위와 담보 목적, 공동행사 의사의 유무, 채권자별 지분 표시, 지분 비율과 피담보채권 비율의 일치 여부, 담보가등기 설정 관행을 종합한다.
이 사건에서는 각자의 채권을 담보하려는 목적이 등기부의 지분 배분에 그대로 반영됐다. 따라서 원고는 다른 채권자의 동의나 소송 참여 없이 자기 지분에 관한 예약완결권을 행사하고, 그 지분에 대한 법정 청산절차를 거쳐 본등기를 청구할 수 있었다.
검토대상 판결문
