해당판결
대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결〔손해배상(기)〕
시공사의 손해배상책임을 부정한 원심판결을 파기하고 서울고등법원으로 환송하였다.
대법원은 시공사가 시행사의 허위·과장 광고에 공모하거나 적어도 방조하여 공동불법행위책임을 부담할 여지가 있다고 판단하였다.
하급심
가. 수원지방법원 성남지원 2008. 1. 16. 선고 2006가합10886 판결
원심판결에 따르면, 제1심은 시행사와 시공사 모두에 대하여 원고들의 청구를 일부 인정하였다. 제1심 판결문 자체는 제공되지 않아 구체적인 판단 이유는 확인 범위에서 제외한다.
나. 서울고등법원 2008. 12. 2. 선고 2008나37706 판결
시행사에 대해서는 광고·설명한 다락의 구조와 기능이 분양계약의 내용에 포함되었다고 보아, 그와 다르게 시공한 데 따른 담보책임을 인정하였다.
반면 시공사에 대해서는 광고를 직접 주관하지 않았고 적극 가담한 사정도 없다는 등의 이유로 책임을 부정하였다. 대법원에서 문제 된 부분은 이 시공사의 책임을 부정한 판단이다.
관련판례
가. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812,5829,5836 판결
분양광고나 견본주택의 내용 중 아파트의 외형·재질 등 구체적인 거래조건으로서 이행을 청구할 수 있는 사항은, 특별한 사정이 없으면 묵시적 합의에 따라 분양계약의 내용이 될 수 있다는 판결이다.
이 사건 원심이 시행사의 계약상 책임을 인정하면서 인용하였다.
나. 대법원 1998. 12. 23. 선고 98다31264 판결
민사상 불법행위의 방조에는 과실에 의한 방조도 포함된다. 다만 불법행위를 돕지 않아야 할 주의의무 위반과 상당인과관계가 필요하며, 단순한 관리·감독 소홀만으로 언제나 방조책임이 인정되는 것은 아니다.
이 사건 대법원이 시공사의 공동불법행위책임을 검토하면서 인용하였다.
관련법령
가. 핵심 법리 관련 조문
- 민법 제750조: 불법행위에 따른 손해배상책임
- 민법 제760조 제1항·제3항: 공동불법행위 및 교사자·방조자의 책임
- 민사소송법 제66조: 통상공동소송에서 공동소송인의 독립
- 민법 제110조: 사기에 의한 의사표시
- 민법 제390조: 채무불이행에 따른 손해배상
이 사건은 분양계약 취소의 효력을 판단한 사건이 아니라 손해배상책임을 판단한 사건이다.
나. 원심의 하자담보책임 관련 규정
원심은 당시의 주택법 제46조, 주택법 시행령 제59조 제1항 및 별표 6을 검토하였다.
계약서에는 이미 폐지된 공동주택관리령에 따른 하자보수책임이 기재되어 있었으나, 원심은 계약 당시 시행 중인 주택법 시행령에 따른 하자보수책임을 약정한 것으로 해석하였다. 원심판결에는 해당 규정을 특정 개정 전 법령으로 표시한 괄호 문구가 없으므로, 개정일·법령번호를 임의로 추가하지 않는다.
사실관계
가. 수분양자·시행사·시공사의 관계
원고들은 아파트 최상층을 분양받은 수분양자 16명이다. 최초 소송에서는 시행사와 시공사를 함께 피고로 삼았으나, 각 회사에 대한 책임의 근거는 달랐다.
원심의 피고 1이 시행사, 피고 2가 시공사이다. 대법원 판결에서는 시공사만 피고로 표시되고, 시행사는 ‘소외 주식회사’로 표시된다.
나. 최상층을 더 비싸게 분양받은 이유
원고들은 기준층보다 2,372만 원 또는 3,142만 3,000원을 더 지급하기로 하고 최상층을 분양받았다.
주된 이유는 최상층에 다락이 설치되어, 분양면적에 포함되지 않는 별도 공간을 복층처럼 활용할 수 있다고 기대했기 때문이다.
분양안내책자에는 다락에 책상과 의자 등이 배치된 모습과 함께, 수납공간 및 개인 취미생활 공간으로 활용할 수 있다는 설명이 있었다. 견본주택의 모형도 일반인이 보기에는 다락에서 일상적인 주거생활이 가능한 것처럼 보였다.
다. 실제 다락은 일상생활이 어려운 구조
완공된 다락의 천장은 약 30도로 경사져 있었고, 높이는 다음과 같았다.
- 낮은 곳: 46~55㎝
- 높은 곳: 140~152㎝
이 때문에 벽면에 책상과 의자를 배치하여 일상적으로 사용하는 공간으로 기능하기 어려웠다. 분쟁의 핵심은 다락의 존재 자체가 아니라, 광고에서 제시한 생활공간으로서의 활용 가능성과 실제 구조 사이의 차이였다.
라. 시공사의 분양 관여
분양광고 제작과 분양안내는 시행사가 주관하였다. 그러나 시공사도 다음과 같이 관여하였다.
- 시행사와 정기적으로 분양대책회의를 개최하였다.
- 분양계약상 분양대금을 시공사의 계좌로 직접 입금하도록 하였다.
- 분양안내책자에 시공사의 이미지광고·기업연혁·상호가 기재되었다.
- 시공사는 자신의 상호 사용을 용인하고 분양안내책자를 사전에 검토·승인하였다.
- 수분양자들은 시행사보다 시공사의 브랜드 가치를 신뢰하여 계약한 것으로 보였다.
대법원은 이러한 사정을 종합하면 시공사를 단순한 공사수급인으로만 보아 책임을 부정하기 어렵다고 판단하였다.
법리
가. 구체적인 사용 가능성에 관한 허위 광고는 기망행위가 될 수 있다
광고에 다소의 과장이나 허위가 있더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙상 허용되는 범위라면 기망성이 부정될 수 있다.
그러나 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의칙상 비난받을 정도로 허위 고지하면 기망행위가 된다.
이 사건의 다락 구조와 크기는 최상층 선택 및 추가 대금 지급의 중요한 이유였다. 책상·의자 배치와 취미생활 공간이라는 설명은 실제 사용 가능성에 관한 구체적인 정보였다. 대법원은 이를 단순한 홍보성 과장으로 보지 않았다.
나. 시행사에 계약책임을 묻는다고 시공사에 대한 불법행위 주장이 배제되지 않는다
원심은 광고 내용이 분양계약에 포함되어 시행사가 담보책임을 지는 이상, 시공사에 대한 기망행위 주장은 더 살필 필요가 없다고 판단하였다.
대법원은 이를 통상공동소송의 독립 원칙과 변론주의에 반하는 판단이라고 보았다.
통상공동소송에서는 한 공동피고에 대한 원고의 주장이 다른 공동피고와의 관계에 당연히 영향을 미치지 않는다. 따라서 다음 두 청구는 각각 심리해야 한다.
- 시행사에 대해서는 “광고한 내용이 계약 내용이므로 그대로 이행할 책임이 있다.”
- 시공사에 대해서는 “허위·과장 광고에 관여하여 계약 체결과 손해 발생을 초래했다.”
시행사에 계약상 책임이 인정된다는 사실만으로 시공사의 불법행위책임을 배척할 수 없다는 점이 이 판결의 중요한 절차법적 의미이다.
다. 공동불법행위에는 공모나 공동의 인식이 반드시 필요한 것은 아니다
대법원은 민법 제760조의 공동불법행위에 관하여, 행위자 사이의 공모나 공동의 인식까지 필요한 것은 아니라고 판시하였다.
각 행위가 객관적으로 관련되어 공동으로 손해를 발생시켰다면 공동불법행위가 성립할 수 있다.
따라서 시공사가 시행사와 허위 광고를 하기로 명시적으로 합의했다는 증거가 없다는 이유만으로 책임을 부정해서는 안 된다. 광고의 검토·승인, 분양업무 참여, 브랜드 제공 등 실제 역할을 함께 살펴야 한다.
라. 적극 가담하지 않았더라도 과실에 의한 방조책임이 가능하다
민사상 방조는 불법행위를 쉽게 하는 직접·간접의 행위를 포함하며, 과실에 의한 방조도 인정된다.
다만 단순히 사업에 관계가 있다는 것만으로 충분한 것은 아니다. 불법행위를 돕지 않아야 할 주의의무가 있고, 이를 위반하여 불법행위와 손해 발생에 기여하였는지를 검토해야 한다.
이 사건에서 대법원이 문제 삼은 것은 시공사의 이름이 광고에 실렸다는 사실 하나가 아니다. 광고의 사전 검토·승인, 분양대책회의 참여, 분양대금 수령 구조, 브랜드에 대한 수분양자의 신뢰가 함께 존재했다는 점이다.
원심처럼 적극적인 가담이 없다는 이유로 책임을 곧바로 부정하면, 과실에 의한 방조 가능성을 놓치게 된다.
마. 원심과 대법원의 차이
바. 원심의 손해액과 시공사의 최종 배상액은 구분해야 한다
원심은 시행사의 계약상 책임에 관하여, 약정된 다락이 있는 아파트와 실제 아파트의 가치 차액을 손해로 보았다.
구체적인 가치 차액의 입증이 어려운 점, 다락이 여전히 수납공간으로 활용될 수 있는 점, 최상층에는 조망 등 별도의 가격상승 요인이 있는 점 등을 고려하여 기준층 대비 추가 분양대금의 60%를 손해액으로 산정하였다.
이 60%는 시공사의 과실비율이나 공동불법행위자 사이의 내부 부담비율이 아니다. 또한 위 금액을 시공사의 최종 확정 배상액으로 표시해서도 안 된다.
실무적 유의점
가. 회사별 행위와 청구 근거를 명확히 구분해야 한다
시행사·시공사·분양대행사를 함께 피고로 삼더라도 각 회사가 무엇을 했는지와 책임 근거를 구분해야 한다.
계약 상대방인지, 광고를 작성·검토·승인했는지, 설명을 담당했는지, 분양대금을 관리했는지 등을 특정하는 것이 중요하다.
나. 광고의 허위성과 시공사의 관여를 각각 입증해야 한다
광고책자·조감도·견본주택 사진·설명자료와 실제 시공 상태를 비교하여 중요한 차이를 제시해야 한다.
시공사에 대해서는 광고 승인 문서, 분양대책회의 자료, 시행사와의 업무분담 약정, 분양대금 입금계좌 등이 과실에 의한 방조를 판단하는 자료가 된다.
다. 브랜드 사용만으로 자동 책임이 생기는 것은 아니다
이 판결은 광고에 시공사 상호가 표시되면 언제나 손해배상책임을 진다는 취지가 아니다. 광고의 신뢰 형성과 분양 과정에 시공사가 실제로 어떻게 기여했는지를 종합하여 판단한 사례이다.
라. 파기환송의 의미를 정확히 표시해야 한다
대법원은 시공사의 책임을 부정한 원심 판단에 법리오해와 심리미진이 있다고 보아 다시 심리하도록 하였다.
따라서 이 사건은 시공사의 공동불법행위책임을 인정할 법적 근거와 심리 필요성을 제시한 파기환송 사례로 정리하고, 환송심 자료 없이 최종 배상책임과 금액까지 확정되었다고 표현하지 않아야 한다.