기존 계약을 승계한다는 특약만으로 매도인의 책임이 없어지는 것은 아니다

해당 판례

인천지방법원 2016. 10. 14. 선고 2015가합57122 판결 [계약금반환등청구의소]

피고는 기존 소유자들로부터 매수하기로 한 토지를 다시 원고에게 매도하였다. 이후 피고는 자신이 토지를 이전할 의무는 없고, 원고가 기존 소유자들에게 직접 대금을 지급하고 소유권을 이전받아야 한다고 주장하였다. 그러나 법원은 피고가 원고에게 토지 소유권을 이전할 의무를 부담한다고 판단하였다. 피고가 그 의무의 이행을 명백히 거절하였으므로, 원고의 계약 해제를 인정하고 계약금 반환과 약정한 손해배상을 명하였다.

하급심 및 항소심 경과

구분	사건 및 결과
제1심	인천지방법원 2016. 10. 14. 선고 2015가합57122 판결 — 원고 청구 전부 인용
항소심	서울고등법원 2016나2071943 — 강제조정으로 종결

사실관계

토지를 모아 매도하려던 피고와 이를 매수한 원고

피고는 광명시 토지의 일부 지분을 소유하고 있었고, 다른 공유자들로부터 나머지 지분 등을 매수하는 계약을 체결하였다. 피고의 아들 명의로 취득한 지분도 있었다.

원고는 2015년 5월 6일 피고로부터 해당 토지 중 합계 1,287.76㎡를 매수하기로 하였다. 실제 약정한 매매대금은 42억 4,000만 원이었고, 원고는 계약 당일 계약금 3억 6,000만 원을 지급하였다. 잔금 지급과 소유권이전·토지 인도는 2015년 7월 30일에 이루어지기로 하였다.

기존 계약을 승계한다는 특약과 매도인의 의무가 함께 규정됨

계약서에는 원고가 피고와 기존 매도인들 사이의 계약서를 승계한다는 특약이 있었다. 원고가 기존 매도인 중 F와 G에게 2억 8,620만 원을 직접 지급하고, 이를 피고에게 지급할 잔금에서 빼기로 하는 내용도 있었다.

그러나 계약서는 동시에 피고에게 다음 의무를 부과하였다.

잔금을 받으면서 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부할 것.
권리의 하자와 부담을 제거하여 완전한 소유권을 이전할 것.
약정한 날짜에 토지를 인도할 것.
토지 분할에 필요한 서류를 제공하고 협조할 것.

따라서 쟁점은 원고가 기존 계약의 매수인 자리를 넘겨받은 것인지, 아니면 피고가 원고에게 토지를 새로 매도한 것인지였다.

대금 지급과 소유권이전이 이루어지지 않은 경위

원고 측은 2015년 5월 초 F와 G의 지분을 이전받으면서 지급할 돈을 자기앞수표로 준비하였다. 그러나 등기서류가 미비하여 지급과 이전이 이루어지지 않았다.

원고는 중도금 지급일인 2015년 5월 20일에도 피고에게 입금할 계좌번호를 알려달라는 문자메시지를 보냈다.

잔금 지급일인 2015년 7월 30일에는 당사자들이 만나 계약 이행을 논의했지만, 기존 매도인 E의 지분에 관한 등기서류와 협조 문제 등이 해결되지 않았다. 토지 위 무단 건물의 철거 문제도 남아 있었다.

피고가 계약 해제와 계약금 몰취를 통보함

피고는 원고가 대금을 지급하지 않았다며 2015년 8월 3일 계약 해제와 계약금 몰취를 통보하였다.

원고가 피고의 등기서류 준비와 건물 철거가 이루어지지 않았다고 항의하자, 피고는 다음과 같이 주장하였다.

자신은 토지를 매도한 것이 아니라 기존 계약의 매수인 지위만 넘겼으므로, 원고가 기존 매도인들에게 직접 대금을 지급하고 소유권을 이전받아야 한다.

또한 피고는 자신과 E 사이의 계약상 이행일이 2015년 7월 31일이라는 이유로, 원고가 먼저 7월 30일에 잔금을 지급해야 한다고 주장하였다.

원고는 피고의 이러한 태도를 이행거절로 보아 계약 해제와 계약금 반환·손해배상을 청구하였다. 법원은 해제 의사가 담긴 소장이 피고에게 도달한 2015년 9월 24일 계약이 해제되었다고 판단하였다.

법리

‘승계’라는 문구만으로 계약인수라고 단정할 수 없다

법원은 계약의 일부 표현보다 계약 전체의 내용과 실제 거래 경위를 중시하였다.

이 사건에서는 피고가 대금을 받고 토지를 인도하며 소유권이전 서류를 교부하도록 정해져 있었다. 매매 대상에는 피고와 아들의 소유 지분도 포함되어 있었고, 피고는 계약 체결 후 F와 G의 지분을 자신의 명의로 이전받기도 하였다.

반면 원고가 기존 매도인들과 사이에서 피고의 매수인으로서의 채무를 승계하기로 확정하는 당사자들의 합의가 있었다고 인정할 자료는 없었다.

따라서 기존 계약을 승계한다는 특약만으로는, 이 사건 계약을 기존 매수인 지위의 양도계약이라고 볼 수 없었다.

여기서 중요한 것은 기존 매도인들과 직접 만났는지 자체가 아니라, 계약상 지위를 이전하기로 하는 실질적인 합의가 확인되는지이다.

별개의 매매계약이라면 피고가 소유권이전을 책임져야 한다

피고는 원고와 체결한 계약에 따라 소유권이전과 토지 인도의무를 부담하였다. 이를 위해 기존 소유자들의 협조를 받아야 한다는 사정은 피고가 해결해야 할 문제였다.

피고와 E 사이의 계약상 이행일이 하루 늦게 정해져 있었다고 하여, 원고가 피고에게 소유권이전 준비 없이 잔금을 먼저 지급해야 하는 것은 아니었다.

즉, 피고의 기존 매입계약과 원고에 대한 매도계약은 구별하여 판단해야 한다.

자신의 의무를 제공하지 않은 채 대금 미지급만을 이유로 해제할 수 없다

원고의 잔금 지급의무와 피고의 소유권이전·토지 인도의무는 동시이행관계였다.

설령 중도금이 지급되지 않았더라도, 잔금 지급기일이 도래한 이후에는 피고 역시 자신의 의무를 이행할 준비를 갖추어 제공해야 했다. 피고가 이를 하지 않은 채 중도금이나 잔금 미지급만을 이유로 한 해제는 적법하지 않았다.

부당한 해제 통보와 책임 부인이 명백한 이행거절로 인정되었다

잘못된 계약 해제 통보가 언제나 이행거절이 되는 것은 아니다. 이 사건에서는 다음 사정이 함께 고려되었다.

피고가 매도인으로서의 의무를 이행하지 않았다.
계약 해제와 계약금 몰취를 반복하여 주장하였다.
소유권이전은 기존 매도인들의 의무일 뿐 자신의 의무가 아니라고 주장하였다.
소송에서도 같은 입장을 유지하며 잔금을 받으면 계약을 이행하겠다는 의사를 보이지 않았다.

법원은 이를 종합하여 피고가 계약을 이행하지 않을 의사를 명백하고 종국적으로 표시하였다고 판단하였다. 이에 따라 원고는 다시 잔금을 제공하지 않고도 이행거절을 이유로 계약을 해제할 수 있었다.

계약금 반환과 예정손해배상은 별개의 청구이다

제1심이 인정한 금액은 다음과 같다.

구분	금액	근거
계약금 반환	3억 6,000만 원	계약 해제에 따른 원상회복
손해배상	3억 6,000만 원	계약금을 손해배상액으로 정한 약정
합계	7억 2,000만 원	각 금액에 대한 이자·지연손해금 별도

이는 매도인이 계약금의 배액을 지급하고 임의로 계약을 해제한 경우가 아니다. 매도인의 채무불이행으로 계약이 해제되어, 받은 계약금을 돌려주고 별도로 약정한 손해배상을 하게 된 경우이다.

피고는 기존 매도인들과의 계약에 하자가 생기면 계약금만 반환한다는 특약을 주장하였다. 그러나 법원은 이번 해제 사유가 기존 계약의 하자가 아니라 피고 자신의 이행거절이므로 그 특약이 적용되지 않는다고 판단하였다. 인천지방법원-2015가합57122 계약인수

실무상 유의점

계약인수와 재매매를 명확히 구분해야 한다. 기존 계약을 승계한다는 표현과 별도로, 누가 소유권이전 책임을 지는지, 기존 당사자가 계약관계에서 빠지는지를 정해야 한다.
대금의 직접 지급만으로 계약인수가 되는 것은 아니다. 기존 소유자에게 돈을 직접 지급하는 약정은 새로운 매매계약의 대금 지급방법일 수도 있다.
계약 해제 통보 전 자신의 이행 준비를 점검해야 한다. 동시이행관계에서 자신의 의무를 제공하지 않고 상대방의 미지급만 문제 삼으면 해제가 인정되지 않을 수 있다.
부당한 해제 주장을 고수하면 이행거절 책임으로 이어질 수 있다. 특히 자신의 계약상 의무 자체를 부인하는 태도는 중요한 판단 자료가 된다.
게시 시 확정 경위를 구별해야 한다. 이 사건은 ‘계약금 반환과 손해배상을 인정한 제1심 판결 후 항소심에서 강제조정으로 종결된 사례’로 소개하는 것이 정확하다.