실무적유의점
가. 동시이행 항변에서는 말소할 등기를 개별적으로 특정한다
매수인이 잔금청구에 대응할 때에는 어느 부동산의 어느 지분에 설정된 등기인지 밝히고, 그 말소와 소유권이전등기를 함께 반대급부로 주장하는 것이 정확하다. 이 사건에서는 같은 날 같은 지분에 마쳐진 접수 제18120호와 제18122호의 두 가압류등기가 대상이었다. 상환이행판결을 받는 경우에는 그중 어느 등기의 말소가 주문에 반영되었는지도 확인해야 한다.
나. 잔금으로 상환할 채무는 계약서에 지급 순서를 명시한다
기존 대출을 매매잔금으로 갚기로 한다면 채권자, 상환액, 대출 실행 및 송금 순서, 말소서류 교부 시점을 정해 두는 것이 좋다. 제3자에게 직접 지급하는 금액은 어느 범위에서 잔금의 변제로 처리되는지도 함께 기재한다. 계약 후 새로 발생하는 가압류의 처리까지 정해 두면, 기존 근저당권에 관하여 합의한 지급 순서가 다른 등기에도 적용되는지를 둘러싼 분쟁을 줄일 수 있다.
이 자료는 서권식 변호사가 실무를 처리하면서 참조한 판례를 바탕으로,
실무상 유의할 점에 주안점을 두고 법리적 쟁점을 정리한 것입니다.
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판결문과 원문을 직접 확보·확인하여 정리한 것입니다.
해당판결
가. 대법원 판결
대법원은 소유권이전등기만을 상환조건으로 매수인에게 잔금 5,200만 원을 지급하라고 명한 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 부산고등법원에 환송하였다. 환송 후 판결의 내용과 사건의 최종 확정 여부는 미확인이다.
나. 청구별 판단 결과
| 매도인의 청구 | 환송 전 항소심 | 대법원의 판단 |
|---|
| 매매잔금 5,200만 원 | 소유권이전등기와 상환으로 지급하도록 명함 | 주택 지분에 설정된 가압류 두 건의 말소도 반대급부에 포함되어야 한다는 이유로 피고 패소 부분 파기환송 |
| 잔금에 대한 지연손해금 | 기각 | 피고 패소 부분에 한정한 파기환송의 대상에 포함되지 않음 |
하급심
가. 제1심
부산지방법원 동부지원 1999. 1. 28. 선고 98가합5776 판결
항소심판결에 따르면, 제1심은 매도인의 잔금 5,200만 원 및 지연손해금 청구를 전부 인용하였다.
나. 항소심
[비공개 판결문] 부산고등법원 1999. 12. 30. 선고 99나2850 판결, PDF 1~3쪽
항소심은 매도인이 잔금채권을 포기했다는 매수인의 주장을 배척하였다. 등기부에 근저당권과 가압류가 남아 있다는 사정만으로 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능에 이르렀다고 보기도 어렵다고 판단하였다.
다만 매도인이 잔금의 선지급을 청구할 수는 없다고 보아 제1심판결을 변경하였다. 항소심은 판결 이유에서 매도인이 부담 없는 완전한 소유권을 이전할 의무가 있다고 인정하면서도, 주문에는 소유권이전등기만을 잔금 지급의 상환조건으로 기재하였다.
관련판례
매매목적물에 지상권과 가압류가 등기되어 있었던 사안이다. 대법원은 매매대금에 비해 적은 금액을 변제하면 해당 등기를 말소할 수 있었더라도, 매도인은 그 부담을 제거한 소유권을 이전할 의무가 있다고 판단하였다. 대상판결이 직접 인용한 선례이다.
매도인이 가압류등기를 말소하지 않아 강제경매가 진행되자 매수인이 집행채권액과 집행비용을 대신 변제한 사안이다. 대법원은 매도인의 구상금 지급의무가 종전 가압류등기 말소의무를 대신하게 되므로, 매수인의 잔금지급의무와 동시이행관계가 유지된다고 보았다.
관련법령
가. 민법 제536조 제1항(동시이행의 항변권)
쌍무계약에서 상대방 채무의 변제기가 도래한 경우, 당사자는 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다.
매도인은 매매목적물에 관한 권리를 이전하고 매수인은 그 대금을 지급할 의무를 진다. 특별한 약정이나 관습이 없으면 두 의무는 동시에 이행한다.
사실관계
가. 주택 매매와 미지급 잔금
원고는 1997. 3. 29. 피고에게 다세대주택 한 세대를 1억 1,000만 원에 매도하였다. 피고는 계약 당일 계약금 5,000만 원을, 1998년 6월경 중도금 800만 원을 지급하였다. 남은 매매대금은 5,200만 원이었다.
나. 대지의 근저당권과 잔금 지급방법에 관한 약정
주택의 대지에는 신축공사 전에 받은 대출을 담보하는 새마을금고의 근저당권이 설정되어 있었다. 1998년 2월경 원고와 피고 등 미등기 5세대의 매수인들은 기존 근저당권을 둔 채 먼저 소유권이전등기를 하고, 매수인들이 한 달 이내에 은행 대출을 받아 약정에서 정한 제3자에게 잔금을 직접 지급하기로 하였다.
항소심은 이를 원고가 잔금을 받아 다시 전달하는 절차를 줄이기 위한 지급방법의 약정으로 해석하였다. 약정 후 피고가 중도금 800만 원을 원고에게 직접 지급한 사정도 잔금채권의 포기를 인정하기 어려운 근거가 되었다.
다. 주택 지분에 대한 가압류
위 약정 이후인 1998. 7. 8. 이 사건 주택의 2분의 1 지분에 가압류 두 건이 등기되었다. 한 건의 청구금액은 5,495,250원, 다른 한 건의 청구금액은 1억 2,000만 원이었다. 원고가 잔금 지급을 청구하자 피고는 항소심에서 두 가압류등기의 말소도 잔금 지급과 동시에 이루어져야 한다고 주장하였다.
법리
가. 주택 지분의 가압류는 잔금과 동시에 말소할 부담에 해당한다
매도인은 특별한 사정이 없는 한 매수인에게 제한이나 부담이 없는 소유권을 이전할 의무가 있다. 주택 지분에 선행 가압류가 남아 있으면 매수인 앞으로 이전등기를 마쳐도 그 지분에 대한 집행 위험은 남는다. 따라서 이 사건에서 원고가 잔금과 상환으로 제공해야 할 급부에는 주택의 소유권이전등기와 두 가압류등기의 말소가 함께 포함된다.
피고는 1999. 6. 1. 자 준비서면을 통해 이 점을 항변하였다. 대법원은 항소심이 이전등기만을 상환조건으로 삼은 데에는 매도인의 의무 범위에 관한 법리를 오해하였거나 피고의 주장을 판단하지 않은 잘못이 있다고 보았다.
나. 대지의 근저당권은 잔금으로 피담보채무를 갚기로 한 약정에 따라 판단한다
대법원은 기록상 매수인 명의로 소유권을 이전하면서 주택을 담보로 대출을 받고, 그 대출금을 잔금에 충당한 뒤, 매도인이 그 돈으로 대지의 근저당채무를 변제하기로 한 것으로 보인다고 지적하였다.
이러한 약정에 따르면 기존 근저당채무를 갚을 자금은 잔금이 지급되어야 마련된다. 대법원이 대지 근저당권의 말소의무는 잔금지급의무와 동시이행관계에 있는 것으로 보이지 않는다고 덧붙인 이유이다. 이 약정은 이후 주택 지분에 새로 등기된 가압류 두 건까지 그대로 두기로 한 근거가 되지는 않았다.
